借用他人名义购房，借名买房合同是否有效？能否要求房产过户到实际权利人名下？如果房产因名义人的债务被查封，实际权利人能否提出执行异议？借名买房还有哪些法律风险？
1、借名买房的原因
常见的有：
（1）规避购房政策：如限购、限贷、福利性住房等；
（2）逃避债务；
（3）婚姻危机不愿意对方分割房产份额。
2、借名买房合同的效力
因为借名买房的原因存在差异，个案中的具体情况也有差异，各地司法实践也并不统一，对于借名买房合同的效力没有非常明确的答案。认为合同有效或者无效均有案例可查。
（1）合同有效论认为，限购政策并非法律、行政法规强制规定，且借名人占出名人的资格，购房总量未减少，所以并未损害社会公共利益，合同不存在无效事由。但是，如果借名人不具备购房资格，不能请求房产过户到自己名下。
（2）合同无效论认为，借名买房合同因违背公序良俗而无效。在2020年底最高院刚判决的辽宁中集公司与徐某案外人执行异议之诉再审案中，最高院认为，徐某在当时已有两套住房的情况下仍然借名买房，目的在于防范国务院和北京市的限购政策，通过投机型购房获取额外不当利益。司法对此种行为如果不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过防范国家政策红线获取不当利益，不但与社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响社会经济协调发展，损失社会公共利益和社会秩序。故借名买房合同因违背社会公序良俗而无效。
尽管最高院还认为徐某事后消除了限购政策障碍，已经具备购房资格，从而使借名买房合同的效力得到了补正，但是最高院裁判方向的转变充分显示了司法打击炒房行为的倾向性，必将对全国各级法院的裁判有重大指导意义。未来借名买房合同被认定无效的风险也将大大增加。
3、借名买房的法律风险
（1）对内而言，借名买房合同被认定无效的风险，如果出名人请求解除合同，有可能会获得法院支持，也就是说，即便未来借名人再取得购房资格，也将无法请求房产过户。
（2）对外而言，借名买房合同不能对抗善意第三人。比如出名人擅自出卖房产、进行抵押、被查封、作为夫妻共同财产在离婚时被分割、出名人去世时作为遗产被继承等等。都有可能因为案外人属于善意第三人，使得借名人的权利无法得到保障。
4、给借名买房人的建议。
笔者建议，尽量不要采用借名买房的形式，采用这种形式的，务必签好书面合同，保留相关凭证，并从多方面严控风险。
笔者的话：笔者执业以来，办理了上海各法院的众多涉房产类案件，包括房产买卖、房产租赁、房产继承、离婚涉房产分割、房产拆迁类共有纠纷等等，也遇到过众多相关法律咨询，笔者针对其中普遍性比较强的问题，做简单梳理集成文集。因本文集并非严谨的论文，仅是一些随笔提示，故难免粗糙；另外，个案情况复杂多变，如果读者有遇到类似的问题，切忌不可仅依据本文作出任何决定或行为，仍应寻求专业法律意见。
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