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住商不动产和贝壳是一家公司吗

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

近段时间，“合富置业携60家广州门店与贝壳开展合作”的消息不胫而走，在房地产中介行业内引起了不小的震动。

合富置业是国内首家上市房地产服务商——合富辉煌（0733.HK）旗下房地产交易服务平台，自1997年创立以来持续深耕广州市场，为广州近3年六大传统大型中介机构之一。

对于上述市场消息所述相关情况，合富辉煌方面对《中国经营报》记者表示，双方于存量房领域合作属实。至于是不是以“成立合资公司共同培育品牌”的形式，暂不方便透露。贝壳方面告诉记者，双方合作有利于资源互通、服务升级。“合富置业和贝壳是合作关系，未来希望通过彼此合作，相互成就。”

讳莫如深的合作细节引发了市场诸多猜测。对此，合富辉煌方面向记者否认了“股权合作”“公司借机退市”等说法。事实上，这场合作也将合富辉煌这家老牌中介推到了聚光灯下，市场开始对其重新审视，上述说法亦折射出其当前面临的困境。

专注存量房领域

早在一年前，合富置业方面曾表示，未来将积极推动信息化、数字化建设，使工作流程更加高效，经营业绩持续提升。近期，合富置业选择“牵手”贝壳。

记者获悉，此次合富置业与贝壳合作专注于存量房领域，涉及合富置业位于广州的60家门店。贝壳方面对记者表示，双方合作能够使合富置业的强大业脉与贝壳平台的线上资源深度联动，扩大服务覆盖面。与此同时，通过贝壳的数字化工具提升交易效率并发挥合富置业在高端市场、复杂交易中的专业优势，达到服务升级的目的。

据合富辉煌方面介绍，合富置业业务涵盖一手营销代理、二手物业买卖和租赁等，其多年来专注深耕中高端物业和豪宅市场，业务范围遍及广州乃至粤港澳大湾区主要城市，由资历深厚的豪宅市场从业人员组成庞大的豪宅销售团队，中高端物业成交量占比超过45%。截至2024年年末，合富辉煌代理业务覆盖全国约40个大中型城市，代理专案约600个，二手分行数量约70家。

记者注意到，合富辉煌近两年频繁提及推进“数字化融合战略”，利用新媒体业务及互联网技术为公司线下交易服务赋能，以扩大资源整合规模，提升公司综合竞争力。“数字化战略是提升服务力和销售力的新型手段，是让合富辉煌线下交易实力如虎添翼的工具。实实在在的转化率，才是数字化战略的最终目标。”合富辉煌方面表示。

这似乎与贝壳“不谋而合”。贝壳方面在2024年年报中这样介绍：“我们的平台建立于强劲的云技术基础设施之上，具有全面的功能，支持房产交易及服务从最初获客、经纪人合作、房源线索推荐管理、交易工作流程管理到付款、成交管理及其他居住服务整个生命周期。”

在与其他品牌合作上，贝壳方面表示：“通过分享我们深刻的行业理解、运营专长及强大的基础设施以及高效的线上线下整合能力，我们帮助其他房产经纪品牌成长及成功。”贝壳通常与其他经纪品牌订立合作协议。根据该等协议，贝壳向经纪品牌提供访问平台上真房源库及模块的权限。作为回报，经纪品牌会承诺遵守贝壳的ACN网络（经纪人合作网络）以及平台的其他协议及实践，并按照约定支付费用，该收费方案由不同合作深度决定。

值得注意的是，合富置业瞄准的存量房业务正是贝壳的基本盘。

年报显示，贝壳2024年总交易额达33494亿元，其中存量房交易额为22465亿元，占比达67%。2024年，贝壳净收入同比增长20.2%至935亿元，其中存量房业务净收入为282亿元，占比约30%。

市场竞争白热化

房地产行业正从增量市场转向存量市场，中介机构之间的竞争愈发激烈。在广州，合富置业作为老牌中介之一，声量却渐小。

据广州市房地产中介协会统计，截至2025年3月末，合富置业门店数量从2024年年末的106家减少至92家。德佑品牌门店数量最多，达1008家，断崖式领先第二名。今年一季度，链家下属中介机构二手住宅网签记录总量为1414宗，德佑、中原地产、乐有家、住商不动产分别为104宗、86宗、46宗、30宗，前述五家机构依次位列第一至第五名。对应期间内，合富置业二手住宅网签量仅有10宗。从店均网签量来看，链家旗下门店平均签约6.5宗，中原地产和乐有家分别为1.4宗和1宗，其余品牌店均网签量少之又少。

截至2025年一季度末，链家记录在职从业人员多达8403人，排名第一；德佑、裕丰地产、置家地产分列第二至第四位，记录在职从业人员均有上千人；合富置业在职从业人员为834人，店均人员数为9.1人。

《广州市房地产中介信用白皮书（2024年）》（以下简称《白皮书》）显示，2023年之前，广州全市备案门店数量走势基本与备案中介机构数量一致，但近两年出现明显分化，即备案中介机构数量小幅增加，备案门店数量则连续下探，其中2023年减少355家，2024年减少160家。从备案中介机构平均拥有门店数量来看，从2017年平均每家中介机构拥有2.1间门店，下降至2024年的1.3家。行业中单一门店型的中介机构占比显著提升，“小微化”特征更加明显。

记者注意到，2024年，广州市房地产中介行业中，直营品牌门店数量普遍有所下降，这其中包括合富置业、裕丰地产、乐有家等。加盟类品牌门店数量则普遍上升，其中德佑、住商不动产分别增加273家、93家。

根据《白皮书》，截至2024年年末，广州市共有备案中介机构3459家；全市备案门店（包括备案中介机构和分支机构）为4444家，规模与2016年（4446家）相当。广州市备案门店数排名前20的中介机构中，大多数中介机构门店数量呈下降态势，其中裕丰地产、链家、乐有家、合富置业、中原地产和德诚行6家传统大型中介机构备案门店总量占比近几年连续下降。

数据显示，2020年—2024年，广州6家传统大型中介机构备案门店数合计占比分别为28.2%、26.6%、24.3%、20%、15.1%。2022年—2024年，合富置业备案门店数量分别为162家、129家、97家，其中2024年同比下降24.8%。

面临业绩压力

作为合富置业母公司，合富辉煌已连续4年亏损。

财报显示，合富辉煌主要从事提供物业代理服务、按揭转介服务、广告、市场推广服务、金融服务及投资控股业务。其中，物业代理业务主要是向开发商、企业及个人提供一手物业及二手物业服务，是公司的主要收入来源，近年来该业务收入占比保持在95%以上。

2021年，合富辉煌增收不增利，且由盈转亏，公司当年营收约71.66亿港元，同比增长16%，股东应占亏损达5.45亿港元（2020年股东应占溢利为1.84亿港元）。报告期内，若干开发商为加快去化，把部分项目的营销统筹责任委托给合富辉煌旗下附属公司，但合富辉煌在联动各个推销渠道时需要支出大量外聘人手费用。“因此，在恶劣市场环境下，这种业务方式给公司带来盈利的改变，导致物业代理业务营运亏损。”合富辉煌方面表示。

2022年—2024年，合富辉煌营收分别为15.17亿港元、12.95亿港元、9.47亿港元，连年下滑，股东应占亏损分别为5.8亿港元、5.31亿港元、2.8亿港元。截至2024年年末，合富辉煌持有现金及银行存款约2.11亿港元（2023年为2.99亿港元），借贷总额约1.23亿港元；2021年—2024年，合富辉煌全职员工人数从1.93万人持续减少至4000人。

持续亏损的这些年，合富辉煌曾迎来明星经理人朱荣斌的加盟，这让外界一度认为这家老牌中介终于要重振旗鼓。与此同时，朱荣斌“老东家”碧桂园旗下碧桂园服务（6098.HK）拟第三次出手收购合富辉煌股权。只不过，朱荣斌在任职一年后便离开了合富辉煌，碧桂园服务亦于2024年2月宣布终止上述拟定的收购事项。

2024年5月，合富辉煌创始人扶伟聪在公司上市第20个年头之际“回归”，再次担任合富辉煌董事会主席一职。彼时，合富辉煌方面表示：“作为创始人，筚路蓝缕三十余年，扶伟聪自然是最了解合富辉煌的人。逆境中再次掌舵的扶伟聪将延续以长期主义引领合富辉煌穿越周期，向上生长。”

住商不动产公司简介

■小区周边众多中介公司改成大品牌门店 记者 蓝业佐 摄

或并购收购，或加盟合作，东莞房产中介行业已开启“大鱼吃小鱼”模式。据了解，链家、我爱我家等都操作过并购收购；德佑、住商不动产、金联信达等则广招加盟商。

中小中介门店逐渐减少，品牌大中介门店不断增加，品牌中介之间的竞争越来越激烈。行业洗牌进行时，品牌中介如何突围？

小中介生存空间被挤压

东莞房产中介行业已开启“大鱼吃小鱼”模式，或并购收购，或加盟合作，品牌大中介不断扩张，中小中介的生存空间则被挤压。

据了解，通过并购收购的有链家、我爱我家等。2015年，链家集团陆续并购启富置业、满堂红等东莞知名房产中介品牌，入驻东莞。2015年12月1日，东莞链家正式成立。如今，标志性的“链家绿”已走进东莞各个镇街。

今年7月1日，我爱我家控股集团公布《我爱我家增资并购东豪地产客户告知书》。根据该告知书，我爱我家通过并购东豪地产，战略性进驻东莞。当天，东豪地产正式更名为“东莞我爱我家”，东豪地产所有门店Logo均更换为我爱我家。

但更多的还是通过加盟合作，包括刚刚通过并购入莞的我爱我家。记者了解到，东莞我爱我家采用合伙人模式，吸纳加盟门店，运营门店数量已扩张至10余家，并有多家在洽谈中。

此外还有德佑、住商不动产，及金信旗下互联共享房产交易连锁品牌金联信达等。据悉，截至目前，东莞德佑加盟门店已达130家，东莞住商不动产加盟门店约60家。金联信达的扩张速度也不慢，今年4月29日，鼎峰尚境店、居益花园店、江畔豪庭店三家加盟门店齐开；6月下旬，一周之内又有君珆花园店、格林上院店两家加盟门店开业。

品牌中介贴身肉搏

中小中介门店逐渐减少，品牌大中介门店不断增加，这就导致品牌中介经常进行贴身肉搏，在一些热门片区，甚至出现了品牌中介门店扎堆，陷入混战的局面。

近日，记者走访市场发现，南城宏图大道万科·金域华府一二期裙楼底商密布着10多家中介门店，其中，3家裕丰，1家中原，1家合富，1家金信联行，1家链家，1家融易，1家德佑，1家Q房网。基本都是品牌中介，几无中小中介立足之地。

“四五年前，我入行的时候，就在这条街上的一家小中介做经纪人。那时候，街上的中介多数都跟我在的那家一样，只有一家门店，根本就谈不上什么品牌，形成品牌的也就那么寥寥几家，如中原、合富、金信联行等。现在就不一样，你数数小中介还有几家，屈指可数。你看，连我也跳槽到了这家品牌大中介，为什么？因为客户心里会觉得大品牌更可靠一些。”万科·金域华府一期某品牌中介的一名经纪人说。

以品质服务赢得竞争优势

品牌中介之间竞争越来越激烈，如何突围而出？东莞德佑总经理张明明告诉记者，某种意义上，品牌中介的扩张，其实是客户的选择，因为对客户来说，品牌就意味着更可靠更放心。而一些中小中介也感受到了这种变化，主动寻找品牌中介加盟。“市场向品牌中介集中是个大趋势。在这一过程中，东莞德佑还没有特意想过如何竞争，对于我们来说，最重要的还是服务好我们的店东、经纪人，给客户更好的用户体验。”

“现在基本都是一些大平台之间的竞争。未来竞争的是什么？我认为是服务品质。”东莞我爱我家总经理谭爱平说。“服务品质跟平台的要求有很大关系。平台要给经纪人定下科学合理、严格的要求，什么可为，什么不可为，要明确告知他们。”

金信联行总经理罗凤认为，企业的核心竞争力，靠人，靠规模。“延伸开去，也就是靠企业文化、经营管理、培训能力等。”

东莞中原地产三级市场总经理刘熊表示，第一，强化中后台优势。第二，优化薪酬模式，确实保障员工的权益。“比如我们推行的‘合伙人制度’，与传统理解上的‘合伙人’不同，并不需要让管理者拿出真金白银，而是更接近于在分配模式上的‘合伙’。在这个制度下，只有取得盈利了才能分红，而且都是在有保底工资和保底提成的情况下进行的。如果当月门店出现业绩亏损，并不需要合伙人去补空，而且还有保底提成。如果有盈利分红，那盈利分红和保底提成取高者获得，同时，合伙人也将在一线获得更大的自主经营权。”

记者 冯文彦

住商不动产口碑怎么样

　　 11月5日下午，主题为“凝心聚力，‘住’造未来”的住商不动产厦门区域50店签约仪式在厦门温德姆酒店举行。厦门中介协会副会长林永洪、住商不动产大中华区总裁黄荣财、住商不动产厦门区域总经理陈瑜、厦门主流媒体朋友以及第一批入驻住商不动产厦门区域的50位门店店东齐聚一堂，共同见证荣耀时刻，并展望住商不动产在厦未来。

　　住商不动产1979年成立于台湾，目前在大陆有近2000家加盟店，为华人地区房地产经纪领航品牌。其累积41年并且与时俱进的经营技术、培训教材以及行销系统，被经纪业从业人员视为圭臬。

　　本次会议不仅仅有50家门店集体签约的盛景，还准备了暖心的互动环节、精彩的分享。借此机会，住商不动产厦门区域特意为加盟店东们安排了授权仪式，从此厦门又多了一抹抹生机活力的绿色。

　　2020年9月22日，住商不动产厦门区域与贝壳平台强强合作，正式进驻厦门。短短45天，从0到50店入驻住商不动产厦门区域，这不仅是住商品牌独特的品质魅力，也代表着厦门中介行业对住商不动产品牌的信任，住商不动产必将成为贝壳厦门站中流砥柱。住商不动产经营41年，具备深厚的底蕴和丰富的行业经验，同时有着贝壳的硬实力加持，相信未来将给厦门市民带来高品质房产服务体验。

　　【人物专访】

　　有心最要紧 有信富而康

　　住商不动产助力厦门购房者实现家业梦想

　　——访住商不动产大中华区总裁黄荣财

　　1988年1月踏入房产经纪行业后，黄荣财就再也没有离开过。从门店的置业顾问做起，到如今成为掌舵住商不动产的大中华区总裁，黄荣财一路摸爬滚打，凭借的是努力、真诚、专业、有心等品质。这与住商不动产的经营理念“有心最要紧，有信富而康”不谋而合。

　　2018年，住商不动产顺应经纪品牌线上+线下趋势，发挥专业化和精细化优势，强强联合贝壳平台，启航经纪品牌新模式。如今住商不动产正式进驻厦门，在贝壳平台强大的技术加持下，将如何促进厦门中介行业的正循环？为此，本报记者独家专访住商不动产大中华区总裁黄荣财。

　　来自台湾的住商不动产

　　将“有心”服务带给厦门市民

　　说起住商不动产，厦门市民或许会感到陌生，但在隔着浅浅海峡的对岸，它几乎是家喻户晓。住商不动产1979年成立于台湾，它是台湾第一家引进欧、美、日不动产经纪业方法论，并加以本土化的品牌；它将台湾地区的不动产交易通路推向国际化水平。可以这么说，住商不动产的出现，对台湾整体房地产影响广泛而深远。

　　住商不动产与其他中介品牌有何不同？黄荣财告诉记者:“这可以从住商不动产的经营理念看出来。”他补充道:“德与爱是住商不动产的经营理念，有之于内的德，形之于外的爱，二者相辅相成，构成了住商不动产最核心的价值观。用大白话说，就是‘有心最要紧，有信富而康’”。此外，“家文化”也是住商不动产的重要标签，满足客户对家的个性化需求、让员工对公司有家的归属感，都是住商不动产区别于其他中介品牌的特点。

　　成立41年以来，住商不动产获得的荣誉数不胜数，比如连续13届蝉联上海市房地产经纪行业“金桥奖”殊荣，比如获得中国房产经纪服务满意第一品牌等，不仅为众多购房者找到心仪的房子，也为行业培养了数以万计的专业优质人才。

　　与贝壳平台强强联合

　　获得“规模”与“品质”双丰收

　　为什么选择贝壳？在黄荣财看来，这样的选择几乎成了必然。他解释:“首先，这是由房地产经纪品牌‘线上+线下’趋势决定的，其次，这也是社交线上化到消费线上化决定的，再次，这是我们对自己专业化和精细化的要求。”贝壳拥有流量、数据、技术的强平台，住商不动产有超过40年的精细化管理经验及丰富的方法论，二者的结合将启航新航母品牌。

　　从市场角度来看，住商不动产长期以来在品牌建设、规则建设、流程搭建、品牌驱动等方面积累的成果，通过贝壳平台的放大赋能，成为中小型房地产经纪机构加盟住商不动产最为关键的吸引力。再借助贝壳平台上其他门店和品牌所带来的资源共享及网络协同效应，住商不动产将获得“规模”与“品质”的双丰收。

　　数据显示，截至2020年，住商不动产跨越海峡，进入大陆27个城市，已拥有接近2000家加盟店。进驻厦门不到2个月，住商不动产已经拓展了超过50家的加盟店。与贝壳的合作也为住商不动产注入更大的雄心壮志，公司提出到2025年希望拓展大陆50个主要城市，拥有超过6000家门店。

　　推动厦门中介行业正循环

　　住商不动产打算这么干

　　规模化扩张和精细化作业的住商不动产，携手贝壳平台之后，提出了更大的课题与愿景:推动行业发展正循环。

　　这为什么是住商不动产面对的新课题？黄荣财说:“对于住商不动产，加盟的店面数量越多，出现品质问题或产生危机的概率就越大。”他认为，中介行业始终是一个“吃服务”的行业，没有优质的服务作为前提，一切的规模都像空中楼阁一般。“推动行业发展正循环，既有利于为消费者提供真正的高品质服务，也可以让企业真正做到基业长青。”

　　在昨天的签约仪式上，住商不动产针对C端客户推出了八项服务承诺，总结起来就是在三个方面提升服务品质:一是保护消费者权益；二是规范经纪人作业；三是多手段提高真房源比例。而对于B端的店东，住商不动产将矢志不渝地输出自己的价值观与方法论，并为行业继续培养更多优秀的专业人才，与店东达到互利共赢。

　　【新闻链接】

　　八大安心服务

　　为房产交易吃下“定心丸”

　　昨日的签约仪式上，住商不动产还对外发布了八大安心服务承诺，让现场来宾对住商不动产的服务品质有了更具象的认识。

　　“作为中介行业中较早迈向服务4.0时代的新新经纪品牌，住商不动产立志成为行业的优秀标杆。”住商不动产厦门公司总经理陈瑜说，此次八大安心服务的发布，是住商不动产进驻厦门的起点，也是住商不动产开启厦门征程的历史时刻。这不仅是一次服务品质升级的发布，也是一场助推厦门经纪人成长的学习盛宴。

　　活动现场，住商不动产八大安心服务承诺正式发布，包括:真房源假一赔百元、不吃差价否则双倍返还、房屋漏水保固补偿、物业欠费先垫付、交易不成退佣金、过户枉跑补百元、资金存管保安全、客户投诉24小时响应等，从选房、看房到购房的全流程，在服务标准、服务流程、服务效率和权益保障机制等方面向消费者做出公开承诺，有力保障消费者知情权、选择权和公平交易权，让消费者购房更安心。

　　【人物声音】

　　厦门市房地产中介行业协会专职副会长 林永洪:

　　住商不动产一“快”一“慢”让我印象深刻:从9月23日进驻厦门，到现在不足50天，就50店齐签，很快；但从海峡那边的台湾，到海峡这边的厦门，走了40年，很慢。不过，正是有了之前的慢，才有了现在的快。

　　住商不动产说“有心最要紧”，相信在和台湾同根同源的厦门，住商不动产有心要做到最好。住商不动产是很有文化底蕴的房产经纪品牌，也希望即将扎根厦门的各位住商不动产的店东，在依托贝壳找房这个大平台的同时，也加快学习吸收住商不动产的品牌精髓，将事业做好做长久。相信有贝壳和住商不动产的共同加持，各位的事业会像插上翅膀一样飞上蓝天。

　　住商不动产厦门公司总经理 陈瑜:

　　我在房产中介行业18年了，在这个行业越久，对这个行业越敬畏，也就有越多感悟。行业在变化，从原来的夹着物业快讯满街看房子，到现在有APP、AR看房等，发展十分迅速。从前，我都不敢告诉家人朋友 ，我是干房地产中介的，现在，我可以每天在朋友圈很自豪地宣传我们的品牌，这是一个时代的进步。

　　住商不动产源自台湾，是经过40年考验的老品牌，我们有能力有信心，它将带领我们落地开花，百花齐放。长期以来，由于信息不对称，虚假房源造成房产交易事故频发，为了给客户提供更好的服务体验，我们郑重推出8大服务承诺。这不仅是一项服务的发布，这也是住商人坚守的服务品牌。相信敢承诺、真服务，我们一定能赢得客户对我们的信任及尊重。今天大家加入住商品牌，加入贝壳大平台，我们也相信，大家更是选择一种经营态度。未来 我们一起努力，一起助力厦门美好未来。

　　本版文/记者 赛豫龙

　　本版图/贝壳找房提供