一、商品房买卖合同中可退房的情形
在商品房买卖合同中，存在多种可退房的情形，主要包括以下几方面：
（一）开发商违约。若开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，购房者有权退房。例如合同约定交房日期，开发商却无故拖延数月。
（二）房屋质量问题严重影响正常居住使用。如房屋存在严重渗漏、墙体裂缝等重大质量缺陷，经多次维修仍无法解决，购房者可要求退房。
（三）开发商擅自变更规划设计。若开发商未经购房者同意，擅自改变小区规划、房屋户型等重大设计，影响购房者权益，购房者可退房。
（四）无法办理产权登记。因开发商原因，导致购房者在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记手续，购房者可解除合同退房。
（五）存在欺诈行为。如开发商故意隐瞒房屋已抵押、出售等事实，购房者得知后可要求退房。
二、个人二手房买卖合同的无效情形
个人二手房买卖合同存在以下几种常见的无效情形：
（一）无民事行为能力人签订的合同。若卖方或买方为无民事行为能力人，比如未成年人、精神病人等，在未获得法定代理人追认的情况下，所签合同无效。
（二）存在欺诈、胁迫等手段订立且损害国家利益的情况。例如一方故意隐瞒房屋重大质量问题，诱使另一方签订购买合同，同时损害国家利益时，合同无效。
（三）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。比如买卖双方为逃避债务，恶意串通签订虚假的二手房买卖合同，损害债权人利益。
（四）以合法形式掩盖非法目的的合同。例如表面是二手房买卖，实际是为了转移非法所得等违法目的。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定的合同。例如买卖的房屋属于违法建筑，不具备合法产权，这样的买卖合同无效。
在进行二手房交易时，买卖双方应确保合同合法有效，避免出现上述无效情形，以保障自身合法权益。
三、如何约定二手房买卖合同的解除
在约定二手房买卖合同的解除时，可从以下几方面着手：
（一）明确约定解除条件。买卖双方可协商确定具体情形，如买方未能在约定时间内筹集到足额购房款、卖方未能按时交付房屋或房屋存在严重质量问题且无法修复等。当这些条件成就时，一方有权解除合同。
（二）规定解除通知的方式和期限。应明确一方行使解除权时，需以何种方式通知对方，如书面通知，且要设定合理的通知期限，确保对方能及时知晓解除事宜。
（三）约定解除后的处理事项。包括已支付款项的退还、房屋的返还、违约责任的承担等。例如，若因一方违约导致合同解除，违约方应向守约方支付一定数额的违约金，以弥补对方损失。
（四）约定争议解决方式。可选择协商、仲裁或诉讼等方式，以便在合同解除过程中出现争议时，能有明确的解决途径。
通过上述明确、细致的约定，可保障二手房买卖合同解除过程的顺利进行，维护双方合法权益。
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