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今年2月份，南都报了板芙镇纯水岸小区购房无法网签一事，在社会各界引发强烈关注。近日，南都小N马上办记者又接到南区街道香山天地小区部分购房者的投诉，他们所购买的房子也遇到了“限制房产”的现象，而且房子的权属状态为“已查封”。购房者们表示，目前开发商未能给出满意的解决方案。
中山市普力奥房地产开发有限公司（以下简称“普力奥地产”）工作人员表示，目前香山天地还未网签的房子均已被福建的一家法院查封，被查封原因是普力奥地产股东企业淮安福晟房地产开发有限公司涉及借贷纠纷。南区街道住建部门则表示：已介入调查。
交了首付后 房子却变成“已查封”状态
涉事的香山天地小区位于中山市南区街道城南五路，住建部门备案名称为新光天地花园，早期对外出售时名称为福晟天地，后又更名为香山天地。据多位购房者向南都小N马上办记者表示，他们在香山天地交纳了购房首付款之后，却迟迟无法网签，后经查询才发现，他们买的房子均为“限制房产”，权属状态为“已查封”。
4月19日下午，南都小N马上办记者来到香山天地售楼处了解情况。此时，售楼处内只有2名前台和一名安保人员，与宽敞大气的营销中心形成了较大的反差。
购房者凌先生告诉南都小N马上办记者，他和妻子于2021年11月份交定金认购了一套香山天地小区的商品房，并于两天后交纳了全部首付款32万多元。“当时销售说春节后就可以网签，到3月份催网签的时候，开发商又说4月30日一定可以网签。”凌先生说，后来开发商告知他网签的时间又无法确定了，这让他觉得有些不对劲。凌先生通过中山市住建局官网查询后才得知，他所购买的房子竟然是“限制房产”，而且已经被法院查封。
凌先生多次找到开发商协调，但均未能解决。凌先生说，他的孩子今年9月份就要读小学，买房子就是为了落户，然后方便孩子就读公办小学，“现在无法网签，孩子上学的事情都不知道该怎么搞了”。
“我是去年10月份买的，销售说今年6月份可以交房。”购房者夏小姐称，她在香山天地买房是为了结婚用的，结果到现在都无法网签。销售则一直是采取欺骗的方式来拖延，“销售说是中山调整备案价不能网签。现在婚房都没有，何谈结婚呢？”
另外一名购房者在相关网站投诉时也称，原本买房是为了今年年底用作婚房，现在这种情况已对他本人及伴侣的未来生活产生很大影响。
也有业主表示，他们在买房前查询过楼盘的情况，当时房子属于“未网签”状态，但是在交了首付，等待网签的过程中，房子却变成了“已查封”状态。
有购房者质疑开发商故意隐瞒“被查封”事实
既然已经是交了首付的房子，为何会被查封？朱先生等多位购房者表示，发现问题后，他们通过多方打听后得知，房子是被福建省的一家法院查封，查封原因是普力奥地产的股东企业涉及民间借贷被告上法院。
南都小N马上办记者查询中山住房和城乡建设局官网看到，香山天地共有200余套住宅处于被查封状态。其中住宅被查封主要集中在26栋、28栋、29栋和30栋，其中26栋有59套、28栋有67套、29栋32套、30栋有23套。
朱先生还表示，他是去年12月25日订购的房子，今年1月份交纳的首付。“后来跟开发商沟通了才知道，房产在去年12月份就已经被查封。”对此，朱先生很难理解，既然房子已经被法院查封了，为何还要让购房者交纳首付？
购房者高小姐说，她是去年10月份交的首付，当时特意查了所购买的房子属于“未网签”状态，“我是觉得没有问题采取购买的”。高小姐称，销售一直在拖，没有网签。后来，她通过朋友再次查询发现，房子已经变成了被查封状态，“销售就以调备案价、财务没有把其中一套房做进流水，导致整栋楼被拒签等等理由来搪塞我”。
开发商曾提出签署“无公章”退款协议？
有购房者表示，开发商曾提出可以退款，但要等3-6个月，还要签署没有公章的协议，这样的风险、时间成本和资金成本太大，根本耗不起。既然可以签署退款协议，为何不能加盖公章？
购房者凌先生表示，开发商的确曾表示可以签署一份《解除商品房认购协议书》，但他和很多购房者均未同意，因为开发商表示这份协议无法加盖公章，而且还要将之前签署的购房认购书收回。凌先生的说法也得到了朱先生等多位购房者的佐证，开发商的解释是“公章不在”。
回应：
开发商：股东企业涉借贷纠纷致房子被法院查封
4月20日上午，南都记者致电中山市普力奥房地产开发有限公司。一名陈姓工作人员表示，目前香山天地还未网签的房子均已被福建的一家法院查封，被查封原因是普力奥地产股东企业淮安福晟房地产开发有限公司涉及借贷纠纷。
陈姓工作人员表示，目前已经交了首付无法网签的购房者有30人左右，只有等淮安福晟房地产开发有限公司涉及借贷纠纷解决之后，才能对被查封的房产进行解封。
住建部门：已经介入调查
4月19日，南都小N马上办记者将香山天地的情况向南区街道相关部门做了反馈。
4月22日，南区街道城管住建和农业农村局工作人员在接受南都记者采访时表示：经初步了解，香山天地楼盘本身没问题，是福建集团公司那边有需要处理的问题。目前，该局已经介入调查，也约谈了开发商，并协调开发商与购房者进行了协商，预计下周了解的情况会趋向明朗。
对于香山天地的200多套住宅是何时被查封，涉及多少购房者等问题，该工作人员则表示正在调查之中，不方便透露。
律师说法：
广东金桥百信(中山)律师事务所律师 刘伟荣
首先，由于涉案房屋目前处于被查封状态，而无法办理网签手续。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，购房者除了可以要求开发商双倍返还定金外，还可以要求返还除定金之外的其他剩余款项。
其次，鉴于开发商无法为涉案房屋办理网签手续，购房者可以依据《民法典》第527条的规定，中止支付剩余购房款。同时，开发商应当采取积极的态度，处理诉讼案件，或者采取置换查封物的方式申请解除涉案房屋的查封，以避免购房者提出解除合同，以及要求双倍返还定金及退还其他剩余购房款的赔偿。
统筹：南都记者王卫
采写：南都记者王卫 刘贤沛
摄影：南都记者吴进
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南都讯记者刘贤沛5月9日，中山市自然资源局政务网发布关于印发《“70/90政策”户型商品住房两证合一事项办理指引》的通知（下称《指引》），符合“70/90政策”的两套商品住宅可合并为一套住宅。
南都记者从《指引》中了解到，符合以下条件的两套商品住宅可合并为一套住宅：所属商品住宅小区符合“70/90政策”（即原则上在2006年6月1日至2015年3月25日取得建设工程规划许可证。住宅小区分期建设的，以所属分期规划报建时间为准）；两套商品住宅产权人相同；两套商品住宅位于同一楼层且相连；两套商品住宅的建筑面积均小于90平方米。
中山资深楼市观察者谢仲娟表示，“70/90”政策是2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，对新建住房结构比例做出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
“政策出台是在全面推开限购政策之前，其实当时居民的住房需求面积基本上都是在100多方的三房，开发商为了迎合市场的需求，同时为了顺应政策的要求，便推出双拼户”。谢仲娟分析，政策已推出十余年，政策不符合使用者的实际需求，也有点偏离了市场的要求，推出“两证合一”政策旨在解决相应的问题。
谢仲娟表示，“两证合一”对于老百姓而言有几方面的好处，譬如当买了两套房子，目前还在供房，如果符合政策要求，可以合并为一套，不会再占用贷款或购房的名额，可以贷款多买一套房子，对于老百姓购买改善性住房有着积极的作用，但实际情况要看具体政策而定；其次“两套合并”后，还能节省一部分契税；此外合并成功了，二手交易也会更加方便。“无论是一手还是二手楼市，都会有一定的促进的作用。但满足政策的客群毕竟不是多数，所以影响面不会特别广”。
链接
办理程序
（一）申请人向所属自然资源分局提出房产合并登记申请，并提供如下材料：
1.不动产权属证书；
2.申请合并的新测宗地图及房产分户图；
3.申请人不再分割合并房产声明；
4.公安部门核准的地址变更证明。
（二）自然资源分局对申请人所提交材料进行核验、实地查看，出具初步审查意见，并提交不动产登记中心审查。
（三）不动产登记中心对符合办理条件的，办理不动产合并登记。
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“检察官，我们收到房产证了！我妈妈她老人家很开心，让我一定要代她感谢你们！”检察官在接到申请人高某女儿电话时，长舒了一口气。
2021年12月7日，八十多岁高龄的高某来到广东省中山市第一市区人民检察院12309服务中心，向检察机关申请监督，自己二十年前购买的房屋，房款早已付清，至今未取得房产证，购买多年的房子一直是“黑户”。
检察官向申请人高某女儿了解案情
原来，90年代初，高某及其丈夫向中山某房屋建筑有限公司购买其建设的房屋。在签订商品房买卖合同后，该公司一直没有协助高某办理房屋产权证书。2009年7月31日，高某向法院提起诉讼，请求判决确认高某为案涉房屋的房地产权属所有人，由中山某房屋建筑有限公司协助高某办理案涉房屋房地产权证及国有土地使用证。法院判决支持后，中山某房屋建筑有限公司仍未主动履行协助办证义务，高某遂向法院申请强制执行。
执行过程中，法院向原中山市国土局发出协助执行通知书，通知协助将涉案房屋办理到高某名下，并按照相关法律规定为高某办理房地产权证及国有土地使用权证。原中山市国土局回复称协助执行存在障碍，无法协助高某办理房地产权登记。此后十多年，高某向法院提出执行异议、复议，反复奔走于多个行政部门，证始终未办下来。高某一家陷入了问路无门的愤怒、无奈和绝望中。
中山市第一市区人民检察院民事检察部门经初步核查，确认申请人反映情况属实，高某的诉求符合民事检察监督案件受理范围。同时，考虑到本案时间跨度大、案情复杂，该院成立办案组办理该案，并多次召开会议厘清监督思路。
与市自然资源局召开联席会议
“当务之急是要查明不能办理房地产权证及国有土地使用权证的原因，排除执行障碍。”办案组通过走访市自然资源局后查明，未予协助执行系因案涉房屋未办理验收手续及权属初始登记，案涉房屋现状未能界定，难以协助执行。找到问题症结后，中山市第一市区人民检察院立即与市自然资源局召开联席会议，从相关政策、办证程序、验收手续材料等方面进行讨论，共同研究解决方案。同时，检察官耐心指导高某收集整理案涉房屋原始资料。
“案涉房屋已经建成十多年，办理验收手续所涉及的规划、排水、鉴定等问题非常复杂。”中山市第一市区人民检察院与案涉房屋所在的街道召开座谈会，明确要依法能动履职，用心用情解决好高某的这一操心事、烦心事、揪心事，并逐一梳理堵点、难点，确定专人对接、协助，扎实推进房屋验收工作。
与案涉房屋所在街道政府召开座谈会
2022年10月18日，高某拿到了竣工联合验收意见书。与此同时，检察官还通过释法说理、现场走访、电话等方式与高某、税务等行政机关多方沟通，解决房屋的出让、转让以及相关费用承担等后续问题。2023年4月19日，高某终于拿到了房产证。至此，经过近一年半的持续跟进、督促协调，在相关职能部门的共同努力下，一件民生实事终于办妥办好。
来源：中山一区检
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南都讯 记者刘贤沛 10月22日，中山市自然资源局发布公开征求《城中村改造项目购买商品住房用作安置房的操作指引（征求意见稿）》（下称“指引征求意见稿”）意见的公告，对城中村改造项目中村（居）民购买商品房用作安置房的适用范围、补偿计算规则和购房操作规则作出详细指引。当前“指引征求意见稿”公开征求社会公众意见，时效为2024年10月31日前。
每宗被征收住宅房屋一次性补偿搬迁费1万元
“指引征求意见稿”指出，该指引适用于申请使用国家城中村改造专项借款的城中村改造项目。其中住宅房屋（独立占地的含土地使用权，下同）价值补偿方面，按市场评估价，以具备资质评估机构出具的评估结果确定。住宅房屋的补偿额，按照住宅房屋的价值补偿、室内装修装饰补偿（如涉及）、选择物业（房屋）补偿奖励、安置房市场价差额补助额之和确定。
房源须在中山市域范围内，原则上是已建成，所在楼盘立项、用地、建设等相关手续齐备，可以办理不动产权证书的商品住房；村（居）民购买的商品房户型、面积、套数、区位等不受限制。具体在尊重村（居）民意愿的基础上因地制宜考虑：可组织购买市、镇属企事业单位提供的商品住房；由村（居）民自行购买各类房地产开发企业（包括市、镇属企业在内不同所有制企业）已建成未出售的商品住房。
购房主体原则为村（居）民本人（被征收人），经其本人申请并提供亲属证明材料的，允许其直系亲属（配偶、父母、子女）作为购房主体。如遇被征收人因特殊情况不能亲自申请的，可按照公证方式处理。
购房用作安置房的基本流程为签订补偿协议、自主选房购房和兑付购房款项。购房人在选房购房后，可凭商品住房买卖（或转让）合同、补偿协议或补充协议、收款账户信息等材料，申请将补偿款作为购房款直接拨付给商品住房的转让方。镇街应当在受理申请之日起3个月内组织完成拨付手续，同步完善补偿款兑付签收票据等档案材料。
此外，“指引征求意见稿”对搬迁（家）费、临时安置费、不考虑“安置房不可分割因素”补助、物业管理费补助、车位购置补助、困难家庭补助等进行明确。其中搬迁（家）费方面，包含水电气、电信等迁移在内的搬迁（家）费，每宗（间）被征收住宅房屋一次性补偿1万元；临时安置费每宗（间）住宅房屋不低于1800元/月，临时安置期限不超过18个月。
中山共25个城中村纳入广东省城中村改造名录
城中村改造是中国城市化进程中的一项重要工作，旨在改善城市形象、提升居住环境等，近年来，从国家到地方出台了诸多政策，积极稳步推进城中村改造，梳理明确有关税费支持政策，支持符合条件的项目加快落地实施。
2023年7月，国务院办公厅出台在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的政策，要求各地积极稳步推进城中村改造；2024年1月，住房城乡建设部等3部委印发申报保障性住房建设和城中村改造政策支持城市和项目的通知，将中山市纳入国家政策扩容城市范围。
南都记者了解到，结合国家城中村改造政策以及广东省“三旧”改造税收政策，中山市自然资源局联合国家税务总局中山市税务局、中山市财政局编写了《中山市城中村改造税费优惠政策指引》。2024年9月30日起，《中山市城中村改造征收补偿实施意见》正式实施。
目前，中山已有25个城中村纳入广东省城中村改造名录。今年6月，火炬高新区上下陂头片区城中村改造项目被正式纳入全国第二批城中村改造项目清单，并同步获得国家开发银行27.61亿元授信支持，成为中山首个获得城中村改造专项借款支持的项目。
观点
促成“刚性需求”入市 平衡楼市供需关系
中山资深楼市观察者谢仲娟表示，这一政策的落地，是对房地产市场供需关系一个比较大改变。目前是属于买方市场。简单来说，就是库存大、需求少，供过于求，所以导致的很多开发商的去货压力很大，所以开发商会采取降价等促销，但依旧不能从根本上去扭转目前的供需关系。
“现在国家从供需端解决这一问题，积极推进旧城改造，肯定会有一部分人需要置换房子，让供需关系趋于平衡，对于房地产市场的健康有序发展会起到正向、积极的作用”。谢仲娟认为，城中村改造征收补偿，利用各种利好模式促使这部分居民进入房地产市场进行交易，首先对于房地产市场、尤其是开发商而言，会诞生一大批“刚性需求”来买房，对于旧改项目周边的房地产项目是直接的利好，购房需求一下子就有了。
此外旧城改造腾出来了一些土地，位置都是相对比较好的，只是说建筑比较旧一点、差一点，但周边的配套、生活环境相对来说还是比较便利。在这种情况下，对腾出的土地进行集约化管理，提升土地的价值，对于提升城市形象、改善居民的居住生活环境，都有着积极的作用。
“这个政策也不是中山特有的，之于中山而言，更重要的意义是中山其实是房地产发展比较早的一个城市，符合旧城改造的小区还是挺多的，对于中山来说是一个非常利好的一个措施”。谢仲娟表示，如石岐街道，符合旧城改造的小区在数量上相当可观，政策对于焕发旧城活力、拉动经济发展也是非常重要的。
“对于旧城的一些居民来说也是非常好的，本来房子就比较老旧，不适合居住了。现在有一个新的政策，可以让他们改善居住环境”。谢仲娟认为，政策对于楼市的促进作用有多大，归根结底还是要看补贴数额的多少、评估价格等，能不能引起旧改居民的一个兴奋度。“如果补偿符合他们的预期的，政策可以让他们受惠，那他们肯定是支持的，最终形成政府、居民、开发商三赢的局面”。
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