一、原告诉称。
原告欲向被告购买涉案房屋，被告销售人员多次宣称该商品房可以商住两用，被告亦在商品房宣传页上显示配备厨房、卫生间等。
2016年10月21日，原、被告签订《S市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买位于涉案房屋以下简称系争房屋，双方约定2018年3月30日前交付房屋。合同签订后，原告于2016年10月21日转账支付被告首付款1,224,144元，2017年1月3日通过银行贷款方式支付剩余房款122万元。
后有关管理部门联合发布文件，提出对商业办公项目进行整改，对不符合要求的，不得交付，对销售中开发商存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。后被告告知全体小业主可以申请解除合同，故原告向被告提出退房申请，但被告要求原告自行将银行贷款还清，并配合撤销网签后，方可进行退房退款，就此双方无法达成一致。原告于2017年9月5日向被告发出解除通知。
被告作为开发商，明知土地性质为商业用途，不得用于住宅，仍通过宣传页、广告直播等方式告知原告该房屋存在水、电、燃气及夹层，虽未在合同中体现，但根据商品房买卖合同司法解释第三条规定，应视为合同内容，被告现无法兑现承诺，系争房屋无法进行居住使用，原告的合同目的无法实现，依据合同法第九十四条第四款规定，原告有权解除合同，故诉至本院。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认解除原、被告签订的商品房预售合同；2、判令被告返还原告购房款人民币以下币种同2,444,144元；3、判令被告向原告支付利息以1,224,144元为基数，按年利率5.39%，自2016年10月21日计算至实际返还之日止；以1,220,000元为基数，按年利率5.39%，自2017年1月3日计算至实际返还之日止；4、判令被告赔偿原告房屋登记费550元。审理中，原告明确诉请1为：判令解除原、被告签订的《S市商品房预售合同》。
二、被告辩称。
不同意原告所有诉讼请求。双方之间的合同合法有效，对双方有约束力，被告并未违约，不同意解除合同。
三、本院查明。
经审理查明，2016年10月21日，原、被告签订《S市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买系争房屋，政府批准的土地用途为商住办，建筑面积为104.45平方米，房屋层高为4.5米，总房价为2,444,144元；原告应于2016年10月21日前支付首付款1,224,144元，剩余房款122万元以银行贷款方式支付。
被告应于2018年3月30日前将系争房屋交付原告。上述合同签订当日，原告向被告付清首付款1,224,144元，2016年12月5日，原告与农商银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，借款金额122万元，借款利率为中国人民银行同期五年以上人民币贷款基准利率基础上上浮10%，合同签订当日，中国人民银行同期五年以上人民币贷款基准利率为4.9%。银行放款日期为2017年1月3日。后双方协商将交房时间变更为2018年9月30日前。
2017年7月5日，被告向全体小业主发出《告业主书》，载明：“……，如要求解除《S市商品房预售合同》的，我司将按以下方案执行：业主要求解除《S市商品房预售合同》的，业主向我司提出申请，我司同意为其办理解除《S市商品房预售合同》手续，申请受理时间为2017年7月14日—2017年8月4日；对于提出解除合同申请的业主，我司返还业主已支付房款本金加中国人民银行同期贷款利率；我司将在业主配合我司完成合同网签撤销手续之日起90个工作日内，将上述款项转至业主本人提供的以业主名字开户的银行账号内。”
2017年7月11日，被告向小业主发出《告业主书修正说明》将第三条中90个工作日改为90天。同时，被告向全体业主发出解除合同流程。
2017年7月31日，原告向被告提交了退房申请，承诺在被告退还本人已交房款本金及中国人民银行同期贷款利息后，不再追究被告责任及其他任何形式的补偿。原告亦在退房申请流转单上签字。后双方因由谁先偿还银行贷款事宜发生争议。
2017年8月16日，S市住房保障和房屋管理局向原告发出《答复意见书》，对原告反映的房屋销售问题的信访事项告知如下：“您反映要求退房事宜，我局已约谈开发商，要求开发商按照商业办公项目清理整顿相关政策对提出退房要求的业主协理退房，具体退房事宜按政策办理协商，双方协商不成的建议通过司法途径解决。”
另查，目前涉案项目尚未取得竣工验收备案登记；原告为办理预告登记支付房屋登记费550元。
对上述事实，原、被告双方并无争议，但对原告能否解除合同，双方合同是否已经解除以及解除后果，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、搜房网2016年10月左右被告销售人员的网络直播、涉案项目宣传页、现场拍摄图片，证明样板房存在厨房、卫生间等，被告售楼时宣传15号楼共15层、一楼二楼为商业，三楼以上是LOFT公寓，宣传有夹层、厨房卫生间全明设计；2、告业主书和解除合同流程，证明被告同意解除合同，仅就退房方案与原告不一致；3、解除合同通知书及快递送达凭证，证明原告于2017年9月5日向被告发出解除合同通知书，于同年9月6日送达。
被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1中宣传画页的关联性不清楚，对直播视频，被告并未在相关网站上找到该视频，且原告提供证据不符合证据基本形式要件，不予质证；对证据2，真实性无异议，但被告对解除合同附有相关退房流程；对证据3，真实性不予认可。
被告为证明其意见，向本院提交证据如下：1、告购房客户书、承诺书及户口信息，证明购房时，被告已经明确告知原告房屋的土地性质为商办，非住宅类物业，签字的是原告父亲；2、其他业主的退房申请及付款凭证，证明被告已按照退房程序，为多名业主办理了退房；3、原告签署的退房申请及流转单、银行卡复印件，证明原告已于2017年7月31日提出退房申请。
原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性均无异议，告知书第五项中明确了有水电燃气收费标准，证明被告承诺有水电煤；对证据2，真实性无异议；对证据3，表示退房申请和流转单中原告签字时其他手写部分均为空白。
四、裁判结果。
1.解除原告张三与被告P公司于2016年10月21日签订的关于涉案房屋的《S市商品房预售合同》；
2.被告P公司应返还原告购房款人民币2,444,144元及利息以1,224,144元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月21日计算至实际返还之日止；以1,220,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年1月3日计算至实际返还之日止；
3.驳回原告张三的其他诉讼请求。
五、律师点评。
被告向全体业主发出的《告业主书》表明，被告已同意解除《S市商品房预售合同》并返还业主已经支付的房款本金加按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。而原告亦在被告告知的申请时间内向被告递交了退房申请，要求解除合同，退房申请亦承诺解除后被告返还的仅为房款本金和中国人民银行同期贷款利息，不再追究被告责任及其他任何形式的补偿，表明双方已就合同解除和解除后果包括返还房款及利息补偿标准达成一致，故对原告要求解除合同并返还房款及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的请求予以支持，因被告至今尚未返还房款，故利息应计算至被告实际返还之日止。
对原告主张的高于上述利息标准部分的利息及房屋登记费，不予支持。
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