未到期的不动产租赁合同纠纷
一则武汉合同纠纷案例，2013年7月12日，甲公司与杨某签订《房屋租赁合同》。双方约定：甲公司自愿将某号物业租赁给杨某经营。租赁房屋建筑面积共计3125.68平方米，包括一楼商铺和地下停车位65个。租赁期限15年，自2013年7月15日至2028年7月14日。每月租金20万元，租金总额3600万元。杨某须在2013年7月15日前支付租金1800万元给甲公司。自2021年起租金按季度在每季度前十日支付。甲公司同意杨某市场策划期7个月，自2013年7月15日至2014年2月15日，市场策划期免收租金。该武汉合同案中甲公司应向杨某提供租金收取银行账户。合同签订后，杨某于同年7月19日、7月22日分两次向甲公司支付了1800万元。甲公司向杨某交付租赁房屋。
2014年10月14日，法院裁定受理该武汉合同案中李某等人对甲公司的一个破产清算的相关申请。2015年2月26日，甲公司破产管理人向杨某送达《关于变更商铺租赁合同通知书》，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。2015年3月6日，该武汉合同案中甲公司通知杨某解除房屋租赁合同，要求杨某于收到该通知之日起15日内返还租赁房屋。同年3月23日，杨某复函称，管理人无权解除合同，不同意返还租赁房屋。该武汉合同案中甲公司遂向法院起诉，请求由杨某返还保利大厦一楼商铺及负一楼地下车位65个。杨某反诉请求如确认房屋租赁合同解除后，杨某多付的租金1320万元在甲公司破产债权中享有优先受偿权。
该该武汉合同案中涉及到对于未到期的不动产租赁合同，出租人进入破产程序后，破产管理人选择解除租赁合同的情况下，承租人多交的部分租金（即预付租金）可否作为共益债务从破产财产中优先于普通债权清偿的问题。管理人在破产程序中可以选择解除租赁合同这一问题在司法裁判中已无争议，但租赁合同解除后，承租人的预付租金应当在什么顺位清偿，却是司法实践中颇具争议的问题。一种观点认为，预付租金仍然属于承租人财而非破产企业财产，承租人可以行使取回权。另一种观点认为，该租金与其他普通债务无异，应当按照普通债权由承租人申报债权。还有观点认为，预付租金可作为共益债务处理。
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