北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持周某华一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由赵某文、李某春、齐某立承担。
事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。周某华与周某丽之间形成事实上的借名买房关系，赵某龙、赵某文对整个事情知情。赵某龙是承认是借名买房的，周某华虽未实际居住涉案房屋，但是房产证、所有购房手续、租金收益等都在周某华处。
被告辩称
赵某文辩称，同意周某华请求，借名买房客观存在。
李某春辩称，同意一审判决，本案不存在借名买房的事实。
齐某立提交书面意见辩称，案涉房屋系夫妻共同财产，与周某华无关。
周某华向一审法院起诉请求：1.赵某文、李某春、齐某立协助办理位于北京市西城区一号房屋的过户登记手续，将产权人变更登记至周某华名下；2.诉讼费由赵某文、李某春、齐某立承担。
法院查明
一审法院认定事实：赵某龙与周某丽系夫妻关系，周某华系周某丽之弟。赵某文系周某丽与其前夫所生之女，赵某龙之继女。李某春、齐某立（曾用名赵某）系赵某龙与其前妻所生之女，李某春由赵某龙抚养，齐某立由其生母抚养。周某丽于2014年12月16日去世，赵某龙于2020年7月23日去世。
周某华提供房产证显示，房屋所有权人为周某丽，房屋坐落于宣武区一号（以下简称涉案房屋），建筑面积17.5平方米，填发日期为2000年9月11日。
周某华提供的《买卖房屋协议书》，卖房人为罗某，买房人为周某丽，其中载有“罗某有住房坐落在北京市宣武区1号，现自愿将东数第一间、第二间卖予周某丽，此二间的房屋产权过户给周某丽。卖房后，周某丽立即将买房款陆万元整（60000元）交付给罗某。……”
李某春提供的房屋登记档案信息中存有公证书两份，原北京市宣武区公证处作出公证书载明“兹证明罗某于一九九九年十二月十三日来到我处，在我的面前，在签名的《赠与书》上签名。罗某的赠与行为符合规定”。原北京市宣武区公证处作出的2号公证书载明“兹证明周某丽于一九九九年十二月十三日来到我处，在我的面前，在签名的《赠与书》上签名。周某丽的受赠行为符合规定”。《赠与书》载有“我，罗某是坐落于北京市宣武区1号五间房产的产权所有人，现自愿将我的房产赠给表姐周某丽”。周某丽与罗某以受赠作为房屋来源，申请房屋产权转移登记，登记部门经审批向周某丽确权发证。
李某春提供的户口本复印件显示周某丽于2010年4月8日将其户口迁至涉案房屋。
李某春提供的谈话笔录、民事裁定书显示2017年3月27日，赵某龙、李某春、赵某文共同申请确认三人就涉周某丽三套房产的继承纠纷达成的人民调解协议书合法有效，在谈话笔录中，三人均否认周某丽生前负有债务，法院作出裁定书确认申请人于2017年3月27日经北京市西城区人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。
周某华未提供证据证明其与周某丽签订有借名买房的书面协议，也未提供证据证明涉案房屋由其实际占有居住，亦未提供其向周某丽提供购房资金的相关转账凭证。周某华主张其向周某丽以现金方式提供了6万元用于购房，并申请证人出庭作证。但证人与周某丽系同事、朋友关系，与周某丽之弟周某华存在利害关系，故其陈述的证言不能单独作为认定事实的根据。
周某华提供录音以证明赵某龙认可周某华是房主，并且同意过户，但该录音内容语焉不详，也未明确具体针对哪间房屋，故不足以证明其证明目的。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
周某华以与周某丽存在借名买房合同关系为由主张赵某文、李某春、齐某立协助办理涉案房屋过户登记手续，将产权人变更登记至其名下，其应举证证明其与周某丽之间存在合法有效的借名买房合同关系。周某华与周某丽并未签订书面借名买房协议。结合当事人提交的证据，周某丽取得涉案房屋产权系基于原产权人罗某的赠与，即使该赠与行为是为规避税费等目的，并非真实意思表示，周某华亦应证明其向周某丽提供了购房资金，且用于购买涉案房屋。
但根据周某华提供的现有证据，法院经审查并结合相关事实，无法确信周某华与周某丽之间就涉案房屋存在借名买房的事实。现有证据不足以证明周某华的事实主张，依法其应承担不利的后果。因此，周某华主张赵某文、李某春、齐某立协助办理涉案房屋过户登记手续，将产权人变更登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，法院不予支持。
二审中，周某华提交其与赵某龙的多份录及赵某龙写给赵某文的信件，以证明赵某龙认可借名买房事实，其同意配合办理过户的前提是拿到部分费用。赵某文质证称，真实性、关联性、证明目的均认可。李某春质证称，上述证据均不属于新证据，不应被采纳，真实性、证明目的均不认可。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
裁判结果
一审判决
驳回周某华的全部诉讼请求。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
本案争议焦点系周某华与周某丽之间是否存在借名买房关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析。
本案中，周某华未提供证据佐证其支付案涉房屋款项的事实。周某华称其虽未实际居住使用房屋，但是其享有案涉房屋的租金收益，但是对于该主张其亦未提供证据。结合在案证据难以认定本案符合借名买房的要件，故法院无法确信周某华与周某丽之间存在借名买房关系。因周某华与周某丽之间不存在借名买房关系，主张周某华主张赵某文、李某春、齐某立协助办理涉案房屋过户登记手续，将产权人变更登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，法院难以支持。