一、买二手房交了定金卖家反悔怎么办
若购买二手房时已交付定金，卖家反悔，可按以下方式处理：
首先，查看定金合同或相关约定。若明确约定了违约责任，且该约定不违反法律法规强制性规定，可依约要求卖家承担责任。通常卖家需双倍返还定金。
其次，若双方未签订书面定金合同，但存在口头约定且能证明交付定金事实及约定内容，同样可主张权利。比如通过聊天记录、通话录音等证据，来证实双方关于定金及交易的约定。
再者，若卖家拒绝承担违约责任，买家可先尝试与卖家沟通协商，要求其继续履行合同或承担违约责任。若协商无果，买家有权向人民法院提起诉讼，请求法院判令卖家双倍返还定金，或要求卖家继续履行房屋买卖合同。同时，买家也可向仲裁机构申请仲裁，前提是双方事先约定了仲裁条款。在整个过程中，买家务必保留好交付定金的凭证、沟通记录等相关证据，以维护自身合法权益。
二、二手房合同什么条件下属于无效
以下情形下二手房合同无效：
第一，无民事行为能力人所签订的二手房合同。无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，因其不具备独立实施民事法律行为的能力，所签合同自然无效。
第二，双方以虚假意思表示签订的合同。若买卖双方并非真实的房屋买卖意图，而是出于其他目的进行虚假交易签订合同，这种合同无效。
第三，违反法律、行政法规强制性规定的合同。比如房屋本身属于违法建筑，基于该房屋签订的二手房合同会因违反法律规定而无效。
第四，违背公序良俗的合同。若合同内容有悖于社会公共秩序、善良风俗，损害社会公共利益，合同会被认定无效。
第五，恶意串通，损害他人合法权益的合同。买卖双方恶意勾结，通过签订二手房合同损害国家、集体或第三人的合法权益，该合同无效。
三、买二手房签了认购协议定金能退吗
二手房认购协议定金能否退还，需视具体情形而定。
若因购房者自身原因，比如突然改变购房意愿，无正当理由不继续履行认购协议约定的签订正式购房合同等义务，根据定金罚则，卖房方可不予退还定金。
然而，若存在以下几种情况，定金有退还可能。一是因不可归责于买卖双方的事由，导致未能订立商品房买卖合同，比如不可抗力因素，或者双方对正式合同条款无法协商一致，这种情况下，卖房应将定金退还购房者。二是卖房存在违约行为，如故意隐瞒房屋存在重大质量问题等影响交易的关键信息，导致购房者不愿意继续交易，购房者有权要求退还定金，并可追究卖方违约责任。
实践中，要保留好与认购及交易相关的证据，如认购协议、沟通记录等。若与卖方就定金退还产生争议无法协商解决，可通过法律途径，向法院起诉或申请仲裁维护自身合法权益。
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