民间借贷如何抵押房产，如何抵押房产给个人
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如何抵押房产贷款
房产抵押贷款具有利率相对较低、贷款期限较长、审批通过率较高以及还款方式灵活等优点，深受个人和企业的喜爱，是许多人解决资金需求的重要途径，然而要成功办理房产抵押贷款，前期筹备工作至关重要，下面一起来看看房产抵押贷款申请条件及流程吧！！
在贷款前需明确自身条件，以便选择适合的产品：
借款人需年满 18 周岁，不超过 65 周岁 ，年龄最好不要过大以避免其在还款后期因年龄增长导致收入不稳定等问题影响还款。
稳定的收入来源是金融机构评估借款人还款能力的重要依据。无论是上班族、个体工商户、企业主还是自由职业者，都需要能证明自己有足够的资金来按时偿还贷款本息。常见的审核方式是查看借款人近半年或一年的银行流水，一般要求月收入能覆盖贷款本息的 1.5 - 2 倍左右。
金融机构会通过征信系统详细查询借款人的信用历史，以此评估其还款意愿和信用风险。一般来说，要求借款人的征信报告中无不良信用记录，如逾期还款、欠款、呆账等情况。良好的信用记录是借款人信用的重要体现，若征信报告上存在较多逾期记录，银行会认为借款人还款意愿和能力存在问题，可能会拒绝贷款申请，或者提高贷款利率、降低贷款额度。
除了借款人自身，抵押物也很重要，直接决定了贷款额度：
用于抵押的房产必须产权清晰，无纠纷、无抵押等情况。不存在多个共有人之间对产权有争议的情况。
房屋的房龄一般要求在 30 年之内。房龄过大的房屋，可能存在建筑结构老化、维护成本增加等问题，其市场价值和变现能力会受到影响。金融机构为了控制风险，会对房龄进行限制。
常见的可抵押房屋类型包括住宅、别墅、商铺、写字楼、办公楼、厂房、公寓等，但不同金融机构对房屋类型可能有不同的偏好和要求。
材料准备清单如下：
借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻状况证明（婚姻状况会影响到财产的归属和债务的承担）、房产证明、收入证明、贷款用途证明等。如果借款人有其他资产，如车辆行驶证、存款证明、股票基金账户信息等，可提供作为辅助证明材料。
在房产抵押贷款的前期准备中，除了明确自身条件和了解房产要求外，深入调研贷款机构和产品也是关键的一环。不同类型的贷款机构以及不同用途的贷款产品，在利率、审核标准、放款速度等方面都存在着显著差异，这些差异直接影响着借款人的贷款成本和贷款体验。
因此，在申请贷款前，对各类贷款机构和产品进行全面的分析和比较，还是非常有必要的。
（一）贷款机构对比
1、银行：银行作为传统的金融机构，在房产抵押贷款领域具有诸多优势。其利率相对较低，一般年利率在 2.5% -5% 左右，具体利率会因银行政策、贷款期限、借款人信用状况以及房产情况等因素而有所不同。
2、非银金融机构：这类机构包括典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等。它们的审核相对宽松，对借款人的资质和房产条件要求不像银行那么严格，放款速度较快，但利率稍高，在4%-7%之间不等。
3、民间配资公司：民间配资公司的灵活性高，能够处理一些疑难房产抵押案件，如老旧房产、征信不佳等情况，对于那些无法满足银行和非银金融机构要求的借款人来说，可能是最后的选择。然而，其贷款利率极高，月利息在 9% - 13% 不等。
民间配资公司存在一定风险，比如合同不规范，可能存在一些隐藏条款，在借款人不注意的情况下埋下隐患；催收方式不当，可能会给借款人带来不必要的困扰和压力，甚至可能涉及违法催收行为。所以，选择民间配资公司时需要谨慎，务必充分了解其背景和信誉，避免陷入不必要的风险。
（二）贷款产品对比
1、抵押经营贷款：主要面向有经营实体的借款人，如企业法人、个体工商户或公司的主要股东等，用于企业经营周转，包括采购原材料、支付租金、扩大生产规模、研发投入等与经营活动相关的支出 。贷款额度通常较高，可达房产评估价值的 70% - 90%，部分银行对于优质企业甚至可以提供更高的额度，最高可达 3000 万，这能满足企业较大规模的资金需求。其利率相对较低，在 2.3% - 5% 左右，这得益于国家对中小企业发展的政策扶持，较低的利率有助于降低企业的融资成本。
申请条件方面，银行对企业经营状况审查严格，要求企业成立时间满足一定条件，部分银行要求企业成立满 6 个月或 1 年以上，且需提供企业流水、纳税证明、购销合同、财务报表等资料，以全面评估企业的经营稳定性和还款能力。此外，借款人还需要提供个人身份证明、婚姻状况证明、房产证明等常规资料。
2、抵押消费贷款：用于个人消费用途，如购车、装修、留学、旅游、购买大宗耐用消费品等非营利性质的目的。额度一般在 500 万以内，相对抵押经营贷款额度较低，这是因为个人消费的资金需求通常小于企业经营。利率稍高，在 2.5% - 6% 左右，申请条件相对经营贷宽松，无需提供企业相关资料，但对个人收入稳定性要求较高，需要借款人提供稳定的收入证明，如银行流水、工资单、纳税证明等，以证明其有能力按时偿还贷款本息。
在房产抵押贷款过程中，较低的利率能有效降低融资成本，为借款人节省大量资金。这时候就需要从多个方面入手，综合运用各种策略，全方位优化贷款条件。
（一）优化个人资质
1、稳定收入证明：充足且稳定的收入是金融机构评估借款人还款能力的关键指标。除了工资收入，奖金、租金收入、投资收益等多元化的收入来源也能增加收入证明的可信度和稳定性。
2、良好信用记录：保持良好的个人征信是获得低利率贷款的重要前提。在申请贷款前，务必仔细查看个人征信报告，若发现存在小额欠款，应及时还清，避免因小失大。对于那些存在 2 年内连 3 累 6 逾期（信用卡 + 贷款）、当前有欠款未还、网贷超 3 笔、月查询超 4 次等不良记录的情况，建议先养征信 3 - 6 个月后再申请贷款。在此期间，通过按时足额还款信用卡、小额贷款等方式，逐步修复征信，提高信用评分。
3、降低负债水平：过高的负债会增加借款人的还款压力，也会让金融机构对其还款能力产生担忧，从而提高贷款利率。因此，在申请房产抵押贷款前，应提前偿还部分高利息债务或结清网贷，有效降低个人负债收入比。
（二）选择合适房产
1、房产类型与产权：农村自建房（无红本）、未转商的经济适用房、产权纠纷房（如继承未公证）、按揭未还清且无剩余价值的房产，银行通常不太愿意接受作为抵押物，即使接受，也可能会降低抵押率或提高贷款利率。
2、房龄与地段：一般来说，房龄应控制在 30 年以内，部分银行在特定情况下可放宽至 40 年。位于核心地段、配套设施完善、交通便利的房产，不仅市场需求旺盛，而且银行评估价值较高，更容易获得低利率贷款。
（三）合理规划贷款
1、明确贷款用途：无论是抵押经营贷款还是抵押消费贷款，都必须明确且合法合规的贷款用途。
2、选择合适贷款期限与还款方式：根据自身的资金使用计划和还款能力，合理选择贷款期限和还款方式至关重要。如果是短期资金周转，可选择 1 - 3 年的先息后本还款方式，这种方式每月只需偿还利息，本金在贷款到期时一次性偿还，月供压力较小，能在短期内满足资金需求，同时不影响企业或个人的资金流动性。但到期一次性还本的压力较大，借款人需提前做好资金规划，确保有足够的资金按时偿还本金。
若为长期资金规划，可选择等额本息还款方式，期限可长达 10 - 30 年，每月还款金额固定，便于进行财务规划和预算管理。这种还款方式在还款初期，本金偿还较少，利息偿还较多；随着时间的推移，本金偿还逐渐增加，利息偿还逐渐减少，总体还款压力较为均衡。
3、关注银行优惠政策：银行会根据市场情况、自身业务发展需求等因素，不定期推出各种利率优惠活动。
了解完房产抵押贷款的前期筹备、机构与产品以及低利率策略后，接下来就是抵押流程了，流程如下：
（一）咨询与申请
按照前面提到的材料准备清单，线上手机银行 APP 或官方网站申请，也可携带准备好的资料前往银行网点，填写纸质的贷款申请表，并将资料一并提交给工作人员。
（二）银行审核
银行会对借款人的资质进行全面审核，银行会重点查看借款人近 2 - 5 年的征信报告，关注是否存在逾期还款、欠款未还、不良贷款记录等情况。
银行会对抵押房产的情况进行详细审查。首先是房产的产权状况，会通过查询房产管理部门的档案信息，确认房产证的真实性和有效性，核实房产是否存在产权纠纷、抵押、查封等情况。一般要求房龄在 30 年之内，部分银行可放宽至 40 年。
在银行审核期间，借款人应保持电话畅通，及时接听银行的回访电话。银行可能会就申请资料中的某些问题进行核实，如收入情况、贷款用途等，借款人要如实、准确地回答。若无法及时接听电话，应尽快回拨，并向银行说明情况，避免因联系不上而导致审核延误或申请被拒。
（三）签订合同与抵押登记
借款合同和抵押合同是贷款过程中的重要法律文件，借款人在签订前务必仔细阅读合同条款。借款合同中主要规定了贷款金额、利率、还款方式、还款期限、违约责任等重要内容。
还需要前往当地房产中信办理抵押合同，整个抵押登记办理过程一般需要 3 - 7 个工作日，具体时间因地区和办理机构的工作效率而异。
（四）银行放款
完成抵押登记后，银行会按照合同约定的放款时间和方式向借款人发放贷款。放款时间一般在收到他项权证后的 1 - 3 个工作日内。
为了避免逾期还款，借款人可以制定详细的预算计划，将贷款还款纳入每月的固定支出项目，并预留一定的应急资金，以应对突发情况。设置还款提醒，避免因疏忽而忘记还款。
超过60岁如何抵押房产
办理房产抵押的手续如下：
１、申请抵押登记。先向登记机关进行申请，申请人需要填写抵押登记申请书。
２、受理申请。登记机关审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，如果申请文件不符合规定，则不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，并且会给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
３、进行审核。登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，审查相关文件是否真实、齐全和有效，如果经审核符合规定，则予以核准登记，并通知抵押当事人。
４、进行登记。申请人的抵押登记被核准后，登记机关会在其房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。
５、收费发证。登记机关会将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回给抵押当事人，由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取。抵押登记需要收取一定的费用，收取标准按国家或地方的有关规定执行。
６、立卷归档。登记机关会按规定建立土地和房屋登记的档案。
如何抵押房产证
关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。
先说正常一抵申请流程
1、提交申请
准备资料向银行申请抵押贷款
资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等
2、下户
银行安排下户评估房子，收集资料提交审批
3、签正式合同
审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同
4、解压
和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼
不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。
5、抵押放款
房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。
6、避免资金回流，按时还款
款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。
按揭房的二抵
如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。科普：二抵的误区！如何正确看待二抵！
想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程
最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！
如何抵押房产证才有效
借款人将自己名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请房产抵押贷款。与其他贷款方式相比，房产抵押贷款具有额度高、利率低、期限长等显著特点。
那房产抵押贷款是如何运作的呢？接下来就给大家仔细讲讲哪些房产是可抵押的，哪些又是不可抵押，如下：
可抵押房产：
1、商品房：拥有独立产权证书，产权明晰，在市场上交易活跃，是银行最常接受的抵押房产类型。比如常见的住宅小区商品房，只要房龄不是太久，产权无纠纷，就可以申请抵押。可贷成数一般为房产评估值的6-9成。
2、商铺：作为商业性质房产，位于繁华商业街、人流量大的商铺，银行在评估时会给出不错的抵押额度。但要注意，商铺抵押时银行会考虑其地理位置、经营状况等因素，因为这些会影响商铺未来的收益和变现能力。可贷成数一般为房产评估值的5成左右。
3、别墅：属于高端住宅，面积大、价值高，具备良好抵押条件。不过，由于其市场流通性相对较弱，银行审核会更加谨慎，评估价值时会综合多方面因素，如地段、周边配套、房屋品质等 。可贷成数一般为房产评估值的6成左右。
工业厂房：对企业主来说，是重要资产。企业发展遇到资金周转困难，工业厂房可用于抵押获取贷款。银行会对厂房地理位置、用途、产权情况等进行详细审查，确保贷款风险可控。比如，厂房所处工业园区的产业发展前景、是否存在环保问题等，都会影响银行的审批。可贷成数一般为房产评估值的5-6成。
不可抵押房产：
1、权属有争议的房产：当房产所有权或使用权存在争议，在争议解决前不能抵押。因为抵押需要抵押人对抵押物有明确所有权或依法有权处分，权属不清，抵押权设立和实现都有问题，无法保障债权人债权实现。比如两人对一套房子产权有争议，法院未判决产权归属前，房子不能抵押申请贷款。
2、被依法查封、扣押、监管的房产：这类房产抵押人暂时没有自由处分权，不得抵押。比如房产因涉及经济纠纷被法院查封，查封期间不能抵押向银行申请贷款。
3、公益用途房屋：学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。因为这些公益设施对社会公共利益至关重要，抵押可能影响其正常公益功能。
4、小产权房：在农村集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，产权证由乡政府或村委会颁发，产权不明晰，存在较大法律风险，不能办理抵押登记。
5、未满 5 年的经济适用房：经济适用房是政府提供政策优惠的保障性住房，未满 5 年拥有有限产权，购房者只有 “房屋所有权”，没有 “土地使用权”，银行信贷安全无法保证，一般不会放贷。
了解完房产可抵押范围，下面讲讲办理房产抵押的具体流程。
1、前期准备：
办理房产抵押前，要准备一系列资料，身份证、户口本、房产证、收入证明、银行流水、婚姻状况证明等。这些资料是银行或贷款机构评估贷款申请的重要依据，准备齐全能加快审批速度。比如收入证明，要如实填写工作单位、职位、收入金额，银行流水保证交易记录清晰，体现稳定收入来源，让银行相信你有按时还款能力。
2、选择贷款机构：
贷款机构有银行和其他金融机构。银行贷款利率低，安全可靠，但对借款人资质和房产要求高，审批严格，流程繁琐，放款慢。其他金融机构（如小贷公司、担保公司）申请条件宽松，审批快，但利率高，贷款成本大。
选择时，结合自身情况。资质好、对利率敏感，优先考虑银行；急需资金，资质一般，可考虑金融机构，但要权衡利率和成本 。例如，企业主经营状况好、信用记录佳，抵押房产价值高，向银行申请贷款能享受低利率；个人因突发情况急需资金，短期内还款压力大，选择审批快的金融机构更合适。
3、房产评估：
贷款机构会指定专业评估机构评估房产价值，确定贷款额度。选择评估机构，看资质、信誉和经验，可参考机构过往评估案例、客户评价。评估时，考虑房龄、地理位置、房屋面积、户型结构、装修情况等因素。房龄新、地段好、面积大、户型优、装修好的房子，评估价值高，贷款额度也高。比如位于市中心繁华地段、周边配套设施完善的房子，比偏远地区房子评估价值高很多。一般为房产评估值的60%-90%。
4、申请与审批：
准备好资料，选好贷款机构，就可提交贷款申请。填写申请表，详细准确填写个人信息、贷款金额、用途、还款方式等。提交资料后，贷款机构审核。审核重点是信用状况和还款能力，通过查询征信报告了解信用记录，分析收入证明、银行流水判断还款能力，还会审查房产资料，确保产权清晰、无纠纷。
信用良好、还款能力强的借款人，审批通过率高。比如征信报告无逾期记录，收入稳定且能覆盖贷款本息，银行更放心放贷。
5、签订合同与抵押登记：
审批通过，贷款机构与借款人签订借款合同和抵押合同。合同中关键条款要仔细阅读理解，像利率，明确是固定利率还是浮动利率，利率高低影响还款金额；还款方式，常见等额本息、等额本金、先息后本，不同方式还款压力和利息总额不同；贷款期限，根据自身还款能力和资金使用计划确定。
签订合同后，办理抵押登记，去当地房管局办理
提交抵押登记申请表、房屋所有权证、抵押合同、主债权合同等资料，办理完成，房管局发放他项权证，证明房产已抵押 。
6、放款：贷款机构拿到他项权证后，按合同约定放款。放款时间一般在 3 - 5 个工作日。
房产抵押涉及诸多细节和法律规定，以下这些注意事项一定要牢记，避免后续产生麻烦。
共有人同意：如果房产存在共有人，抵押前必须征得所有共有人同意，让他们签字确认。因为共同共有的房产，每个共有人对房产都有平等的所有权和处分权，未经共有人同意的抵押行为，可能被认定无效。
比如夫妻共有的房子，一方擅自抵押，这种抵押在法律上可能不被认可，银行无法顺利行使抵押权 。
还款事宜：成功办理房产抵押获得贷款后，一定要按时还款。一旦逾期，后果严重。逾期不仅会产生高额罚息，增加还款成本，还会影响个人征信，让信用记录留下污点，以后再想贷款、办理信用卡都会变得困难。
要是逾期时间长、金额大，银行可能会起诉，法院判决后，房子可能被拍卖用于偿还贷款。例如，有人因生意失败，房产抵押贷款逾期，最终房子被拍卖，不仅失去住所，拍卖款不足以偿还贷款的部分，还得继续偿还 。
保管好合同：借款合同和抵押合同是重要文件，务必妥善保管。合同明确双方权利义务，是还款证明，还清贷款后，办理产权抵押注销手续时，也需要合同。
如果合同丢失，补办过程繁琐，可能影响相关手续办理。比如去银行补办借款合同，银行可能要求提供各种证明材料，耗费时间和精力。
出租告知义务：抵押房产后，如果想出租，要书面告知承租人房屋已抵押事实。根据法律规定，抵押人未书面告知承租人房产已抵押，抵押权实现造成承租人损失，抵押人要承担赔偿责任；已书面告知的，损失由承租人自己承担 。
比如房东将抵押房屋出租，未告知租客抵押情况，后来银行行使抵押权拍卖房屋，租客提前装修房屋、支付租金等损失，房东需承担赔偿责任。
结清后解押：还清贷款后，要及时办理房屋解押手续，解除房产抵押状态。只有办理解押，房产所有权才完全归自己，才能自由买卖、转让。
解押流程一般是先向贷款机构申请开具贷款结清证明，携带证明、身份证、房产证、他项权证等资料，到当地房管局办理注销抵押登记手续。
房产抵押贷款常见问题答疑
1、贷款额度如何计算？
贷款额度主要取决于房产评估价值和贷款成数。一般计算公式是贷款额度 = 房产评估值 × 贷款成数 。普通住宅抵押贷款通常能贷到房产评估值的 8 成左右；商业用房（如写字楼、商铺）一般能贷到评估值的 5 成。
评估值受房龄、地理位置、房屋面积、户型结构、装修情况等因素影响。房龄越短、地段越好、面积大、户型优、装修好，评估值越高 。比如市中心一套房龄 5 年、120 平米、装修精美的住宅，评估值可能较高，相应贷款额度也高；而偏远地区、房龄 30 年、面积小的房子，评估值低，贷款额度也低。
2、贷款期限怎么选择？
贷款期限有短期（1 年以内）、中期（1 - 5 年）、长期（5 年以上，甚至可达 30 年）。短期适合短期资金周转，像企业短期采购原材料；中期适合有中期规划的企业或个人，比如企业中期设备更新、个人购买大型耐用消费品；长期适合长期大型项目，如房地产开发、大型企业长期发展规划，可分摊还款压力。
选择时，考虑财务状况、未来规划、利率环境和风险承受能力。收入稳定、还款能力强，可选短期，总利息支出少；预计未来收入增加，可选短期；未来有大额支出，选长期；利率低，选长期锁定低利率；风险承受能力低，选短期，尽快摆脱债务 。
3、利率是固定的还是浮动的？
贷款利率分为固定利率和浮动利率。固定利率在贷款期限内保持不变，还款金额稳定，便于规划财务，但当市场利率下降时，无法享受利率降低好处；浮动利率随市场利率波动，市场利率下降，还款利息减少，可市场利率上升，还款压力增大，不确定性高。
选择哪种利率，关注市场利率走势和自身风险偏好。预计市场利率上升，选固定利率锁定利息支出；认为市场利率会下降，或能承受利率波动风险，选浮动利率，有可能减少利息支出 。
4、提前还款有违约金吗？
不同贷款机构规定不同。有些贷款合同允许提前还款且不收取违约金；有些会收取一定比例违约金，常见为提前还款金额的 1% - 3% ，或剩余贷款本金的一定比例。申请贷款时，仔细阅读合同条款，了解提前还款规定。若有提前还款打算，选择提前还款政策宽松、无违约金或违约金低的贷款机构。
5、可以用他人房产抵押吗？
可以用他人房产抵押，但需房产所有人同意，并作为抵押人在相关合同和文件上签字。比如子女创业资金不足，经父母同意，用父母房产抵押。这种情况属于 “借抵不一”，银行审核严格，除审查借款人资质，还会评估抵押人资质、抵押意愿，要求抵押人出具书面同意抵押声明 。
若借款人无法按时还款，银行有权处置抵押房产，所以抵押人和借款人都要充分评估风险和还款能力，签订明确协议，约定双方权利义务 。
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