一、商品房买卖合同是否能口头约定
商品房买卖合同不能仅作口头约定。
根据相关法律规定，商品房买卖涉及金额较大，且交易过程复杂，为保障交易双方的合法权益，减少纠纷的发生，商品房买卖合同应当采用书面形式。
书面合同具有明确性和稳定性的特点。一方面，它能够清晰地记录双方当事人就房屋的基本情况，如房屋位置、面积、户型等；房屋价格、付款方式及付款期限；交房时间及交房条件等重要事项所达成的一致意见。另一方面，在后续可能出现的纠纷中，书面合同是重要的证据，能够明确双方的权利义务关系，便于法院或仲裁机构查明事实，作出公正的裁决。
而口头约定往往存在表述不清晰、容易遗忘、难以举证等问题。一旦双方在交易过程中产生分歧，由于缺乏书面的依据，很难确定双方真实的意思表示，进而影响到当事人合法权益的维护。所以，商品房买卖合同应当以书面形式订立。
二、借名买房合同的有效性如何认定
借名买房合同的有效性需从多方面认定：
（一）当事人的真实意思表示。若双方就借名买房达成一致，不存在欺诈、胁迫等违背真实意愿的情形，是认定合同有效的基础。比如，借名人因自身购房受限等客观原因借他人之名买房，双方明确约定权利义务，这种真实意思表示下的合同通常具备一定效力基础。
（二）不违反法律法规的强制性规定。若借名买房是为了规避限购政策、逃避税收等违法目的，则合同可能被认定无效。例如，借名人不符合购房条件却通过借名方式购房，违反了限购政策的规定，损害了社会公共利益，合同会被认定无效。
（三）不违背公序良俗。若借名买房行为不存在违背社会公共秩序和善良风俗的情况，如不存在恶意串通损害他人利益等情形，合同效力更易得到认可。
总之，借名买房合同的有效性需综合考虑上述因素，结合具体案件情况进行认定。
三、借名买房的合同效力又是怎样的
借名买房合同的效力需根据具体情况分析：
（一）在一般情况下，借名买房合同若不存在违反法律法规强制性规定、违背公序良俗等无效情形，应认定为有效。比如借名人因自身购房受限等政策原因，借用他人名义买房，双方自愿达成借名买房协议，且协议内容不涉及违法违规，那么该合同在双方之间具有法律效力，双方应按约定履行各自义务。
（二）若借名买房行为存在恶意规避法律、损害国家利益或社会公共利益等情形，则合同无效。例如，借名购买经济适用房等保障性住房，因这类房屋有严格的申购条件和政策限制，借名购买是对保障房政策的违反，扰乱了住房保障秩序，损害了社会公共利益，此类借名买房合同会被认定无效。
（三）在某些特殊情况下，借名买房合同可能因违反特定的行政管理规定等，虽不必然导致合同无效，但可能引发其他法律后果，比如在房屋产权登记、交易等方面受到限制。
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