一、房屋买卖备案登记是否能对抗第三人
房屋买卖备案登记不能对抗第三人。具体分析如下：
从法律性质看，房屋买卖备案登记主要是行政管理手段，旨在规范房地产市场秩序，便于政府部门进行监督管理，并非物权登记。其目的是对房屋买卖合同进行管理，而非赋予合同当事人某种物权效力。
从物权变动角度讲，根据我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋所有权的转移以登记为生效要件，只有进行了物权登记，买受人才取得房屋的所有权，才能对抗第三人。
在实践中，若存在多个权利主体对同一房屋主张权利的情况，已进行物权登记的权利人将优先受到法律保护。而仅进行了备案登记的买受人，在未完成物权登记时，其权利无法对抗已完成物权登记的第三人或符合法定善意取得条件的第三人。
二、房屋交易赠予和买卖的区别
房屋交易中赠予与买卖存在多方面区别。
税收方面，赠予的受赠人需缴纳契税，一般为房屋评估价的一定比例。直系亲属间赠予暂免个人所得税；非直系亲属赠予，受赠人可能需缴纳20%的个人所得税。而买卖交易中，卖方可能涉及增值税、个人所得税等，若满足一定条件可享受免税政策；买方则需缴纳契税，税率根据房屋面积及买方住房情况而定。
办理流程上，赠予需双方签订赠予合同，进行公证，之后携带相关材料到房产交易中心办理产权变更登记。买卖则需签订买卖合同，买方支付房款，卖方协助办理产权过户，可能还涉及贷款审批等流程。
法律性质不同，赠予是无偿转让房产，若赠予人在房产过户前反悔，在某些法定情形下可撤销赠予。买卖是基于等价有偿原则的交易行为，合同一旦签订，双方需依约履行各自义务，否则可能承担违约责任。
房屋再次交易时，受赠房屋若不符合满五唯一条件，再次转让可能面临高额个人所得税；通过买卖取得的房屋再次交易，税收计算依据一般为正常交易规则。
三、房屋买卖变更名字需要哪些手续和证件
房屋买卖变更名字，即办理房屋产权过户手续，通常需要以下手续和证件：
手续方面：
一是签订房屋买卖合同。买卖双方需就房屋交易相关事项达成一致，并签订正式合同。
二是提交申请。双方需共同向当地房地产交易管理部门提出过户申请，并填写相关表格。
三是缴纳税费。根据规定，需缴纳契税、增值税、个人所得税等相关税费，具体缴纳标准根据房屋情况而定。
四是房屋产权变更登记。相关部门审核通过后，办理产权变更登记手续，换发新的房产证。
证件方面：
卖方需提供身份证、房产证等证件。如果房屋存在共有人，还需提供共有人同意出售的证明及共有人身份证件。
买方需提供身份证、户口簿等身份证明。若非本地户籍居民家庭购房，还需提供社保或纳税证明等符合当地购房政策的相关材料。
此外，还可能需要根据具体情况提供婚姻状况证明、房屋产权来源证明等其他材料。
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