一、农村房屋买卖的限制有哪些
农村房屋买卖存在多方面限制，主要如下：
一是主体限制。农村房屋的出卖人一般应为农村集体经济组织成员，买受人原则上也应是同一集体经济组织内部成员。非本集体经济组织成员购买农村房屋，可能导致合同无效。例如，城市居民购买农村房屋，因不符合主体条件，买卖行为通常难以得到法律认可。
二是宅基地政策限制。农村房屋的买卖往往涉及宅基地使用权的转移。根据相关规定，宅基地属于农民集体所有，一户只能拥有一处宅基地。这意味着在进行房屋买卖时，要确保买卖行为不违反宅基地的相关政策，不能通过买卖房屋变相获取多块宅基地。
三是审批限制。农村房屋买卖需经过相关部门审批。未经审批的农村房屋买卖合同，可能因违反法定程序而无效。比如，需要经过集体经济组织同意，并办理相关的产权变更登记手续等，以保障交易的合法性和权益的确定性。
二、农村房屋买卖的法律效力如何认定
农村房屋买卖的法律效力认定需综合多方面因素考量：
一是主体资格。农村房屋买卖中，出卖人应为房屋所有权人，有权对房屋进行处分。若出卖人非所有权人或未经授权处分他人房屋，买卖行为可能无效。对于买受人，若为同一集体经济组织成员，一般认定买卖有效；若为非本集体经济组织成员，购买农村房屋可能因违反相关法律法规和政策，导致合同无效。
二是房屋合法性。所买卖的农村房屋需符合规划要求，具备合法的产权证明。若房屋属于违法建筑，未经相关部门审批建设，该买卖行为不受法律保护。
三是买卖程序。需遵循相关法律和村集体规定的程序。例如，有的地方规定农村房屋买卖需经村集体同意并办理相关手续，未履行相应程序可能影响合同效力。
四是合同内容。买卖双方签订的合同应符合法律法规规定，不存在欺诈、胁迫等导致合同无效或可撤销的情形。
三、农村房屋买卖的效力认定
农村房屋买卖的效力认定需综合多方面因素考量：
一是主体方面。农村房屋的出卖人必须对该房屋拥有合法处分权，一般应为房屋的所有权人。若出卖人无处分权，如未经其他共有人同意擅自出卖共有房屋，该买卖行为可能无效。
二是购买主体。农村房屋买卖中，购买人身份有严格限制。本集体经济组织成员之间的房屋买卖，通常认定有效，因符合宅基地相关政策及法律法规。而非本集体经济组织成员购买农村房屋，原则上认定无效，这是为保障农村宅基地的集体属性及农民的居住权益。
三是合同形式及内容。房屋买卖合同应符合法定形式，内容需明确双方权利义务，不违反法律法规强制性规定。若存在欺诈、胁迫等导致合同订立违背当事人真实意思表示的情形，合同效力可能受影响。
四是审批及登记程序。虽农村房屋买卖不以登记为生效要件，但办理相关审批及登记手续能增强交易的稳定性及公信力。未经审批或登记，可能影响房屋所有权的转移及买卖行为的效力。
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