商住楼能不能买二手房，买了商住房自住后悔了
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商住楼能不能买了自己住
问：商住房与普通住宅相比有哪些优缺点？
答：商住房，即商住两用房，既可以用作居住用房，又可以注册公司从事商业活动。其本质上属于非住宅，是将非住宅用地开发建设成可居住房屋，而且在房产证上也注明了是商业、办公类产权。
土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率，首付5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率，大部分城市首付20%(首套)。
与普通住宅相比，商住房购买门槛相对较低，而单平方米售价也会比周边的普通住宅低。商住公寓一般以高层、小面积为主，容积率较高，售价相对低出不少。对于那些暂时无法承担普通住宅或者没有购房资格的人来说，作为一种过渡型住宅，商住房是一种合适的选择。
尽管商住房有价格低、不限购的优势，但其缺点也是十分明显的：
1.商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，普通住宅则是70年；2.商住房最低首付比例为45%，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍，且不能使用住房公积金贷款；3.商住房不能落户；4.商住房不能享受学校、商业、居委会等配套服务；5.商住房在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高；6.商住房水电费、供暖费、物业费等费用标准高于普通住宅，且商住房基本上没有燃气，只能用电磁炉；7.商住房居住密度相对较大，宜居性较差；8.由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难，而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。
商住楼40年后产权归谁
在实际购房过程中，很多人都会对“面积小”“总价低”“不限购、不限贷”的商住房青睐有加，尤其是年轻购房者，对于商住房更是莫名的喜爱，喜爱程度甚至要高于住宅房。（商住房也就是我们常说的商住型公寓）
那么，问题来了，“商住房”值得购买吗？为此，笔者特意咨询了多位资深房产销售以及专业人士，得到的结果无一例外都是不建议购买！这是为什么呢？一位过来人指出了“5个原因”，非常实用。
1、商住房的生活成本高通常情况下，商住房的水、电标准都是执行商业标准而非民用标准，根据我们国家的相关规定，一般情况下，商业标准是民用标准的2倍，所以，商住房的用水、用电成本要比普通住宅房高2倍，而且，商住房的物业费、停车管理费等也是按照商业标准来执行，收费标准也要比普通住宅房高2~3倍，如果是短期居住或许没什么感觉，但是，如果是长期居住，无形中也是一笔不小的支出，很难不重视。
首先，商住房一般都会采用两梯多户的设计，而且，商住房一般最低也是小高层，人口密度非常大，如此一来，商住房的噪音问题、异味问题都是难以根治的弊端，让人难以接受，还有出行问题，人多电梯少，出行困难是必然的，如果再加上物业管理不到位，居住环境或许会更差。
其次，商住房的居住者一般都是租客或者一些企业的办公场所，通俗点说就是啥人都有，居住环境杂乱不堪，安全系数低，当然，最让人难以接受的还是你的邻居可能会是棋牌室或者KTV之类的娱乐场所，试想一下，如果你的孩子在这样的生活环境中成长，能学到什么？说实话，或许连个小朋友都不会有。
一般情况下，我们在一个城市买房，那就说明要在这个城市定居，而定居就离不开落户的问题以及子女上学的问题，但是，商住房是不能落户的，而且，也没有学位，子女不能正常上学，这一点商住房和普通住宅房是不能相比的。
商住房的土地性质属于商业用地，产权是40年，而非70年，这也是商住房价格便宜的一个主要原因。最主要的是，普通住宅房的产权到期后根据相关规定是可以续期的，而商住房目前还没有相关规定，风险性比较大。
而且，因为商住房的土地性质属于商业用地，所以，在贷款买房的时候，只能执行商业贷款的标准，其一是首付50%；其二是贷款周期最长10年；其三是房贷利率上浮要比住宅高一大截。如此一来，购房压力其实并不比普通住宅房小，相反，购买商住房的压力或许会更大。
过来人之所以不建议购买商住房的主要问题就在于商住房的交易是很困难的。
一方面，商住房本身的市场流通性就很低，在二手房市场上的接受度比较差，另一方面，商住房的交易税费特别高，根据我们国家的政策规定，普通住宅的二手房交易是不需要缴纳土地增值税的，但是，商住房的二手房交易必须缴纳土地增值税，一般是按照增值额的高低，对增值部分征收30%~60%的税费，另外，还需要按照物业交易的总价征收5.5%的营业税，其次，还有印花税、个人所得税等，各项税费加起来，差不多会达到物业交易总价的10%~14%左右，税费远超普通住宅房。
所以，商住房转手交易的可能性非常低。
正是因为以上提到的这“5个原因”，所以，内行人一般都会买商住房，当然，如果是经济实力允许，没有好的投资途径，也可以选择商住房投资，但是，如果考虑到自住或者经济实力有限的情况下，尽量还是避开商住房，否则，难免不会让自己陷入“难租难卖”的尴尬境地，尤其是，对于“带租约”“托管”“保底租金”等噱头的公寓项目，更要远离。
通常情况下，这类公寓的“坑”比较多，购房者很难完全避开，最常见的就是交房以后与买房的时候是两种说法，很难实现当初的那些条款。总之，为了那些不必要的麻烦，避开购买商住房或许是最好的选择。
看完以后，你还会继续选择商住房吗？
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商住楼可以买么
随着商业的不断发展，城市建设也发展迅速，商住楼的概念侵入了买家的视野。买商住楼有什么好处?
什么是商住楼?
1、商住楼，指的是该楼的使用性质为商、住两用。一般底层或者数层是属于商场、商店、商务，其余属于住宅。
购买商住楼的好处：
1)生活便利，区域优势明显。商住楼一般地处商业中心和交通发达地区，具有沿街商店，周边的商业配套较为完善与成熟，多提供居民所需要的日常生活用品，让小区内的居民得到就近的商业服务。另外，对于商店经营者来说，可以就近置业安居，更是工作生活两相便利。
2)购房压力小，价值潜力大。购买商住楼时不受户口和收入等限制，而且商住楼一般多为小户型，所以总价低。适合年轻的刚需人群置业，也适合中年人士投资，所收租金也将高于同小区住宅楼。
3)形成天然屏障。商住楼一般面临人流较大、车流较多的街道，对于大型小区的商住楼内部而言，底部商店建筑形成了一道天然屏障，将街道上的交通噪声汽车尾气、道路灰尘等隔绝在小区之外，形成相对安静、清洁的小内部环境。
4)可自用可投资。商住楼可以注册公司，也可以租给开公司的，而国家是明令禁止普通住宅楼注册开公司的。
5)不限购，不占用房屋使用权。买了商住楼后，再买普通住宅楼，住宅楼依然算首套;而买了住宅楼，再买商住楼，商住楼也不算第二套。 而且商住楼也不涉及20%的个人所得税，也无需参与新的房产登记。
商住楼的住宅可以买吗
在购房过程中，我们经常会听到这样一种说法：尽量不要购买商住楼。那么，商住楼究竟有什么问题导致大家都不建议购买呢？首先商住楼与普通住宅相比存在以下不同：
一、产权不明确
商住楼的产权通常比较复杂，有些甚至不明确。不同于普通住宅，商住楼的产权可能归属于开发商、商业组织或个人所有，这给未来的产权转让和继承带来很多麻烦。购买产权不明确的商住楼，可能会让您在未来的房产交易中处于被动地位。
二、居住环境不佳
商住楼的设计通常考虑到商业用途，因此，其居住环境和普通住宅相比可能存在一定的差距。例如，商住楼的绿化率、容积率、配套设施等通常不如普通住宅小区。此外，由于商住楼的居住人员比较杂，安全性和私密性也无法得到保障。
三、落户困难
如果您计划购买商住楼用于自住，那么您可能会遇到落户困难的问题。一般来说，普通住宅可以作为落户的依据，而商住楼则不在此列。这意味着您将无法享受到当地的户籍政策，如子女入学等福利。
四、投资价值有限
对于投资者来说，商住楼的投资价值相对较低。由于其产权不明确、居住环境不佳等问题，商住楼的升值空间有限。此外，由于商住楼的交易税费较高，这也进一步降低了其投资价值。
五、不易转手
由于商住楼产权的特殊性，其转手难度较大。在二手房市场上，普通住宅更容易受到购房者的青睐。相比之下，商住楼可能面临无人接手的风险。
总结来说，不建议购买商住楼的原因主要集中在产权不明、居住环境不佳、落户困难、投资价值有限以及不易转手等方面。当然，这并不意味着所有的商住楼都不能购买。在具体购房过程中，您需要根据自身需求和实际情况进行权衡。如果您注重居住环境和品质，希望有更好的居住体验，那么普通住宅可能更适合您。
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