商住楼产权40年到期怎么办,商住楼产权到期了怎么办

商住楼产权40年到期怎么办，商住楼产权到期了怎么办

大家好，由投稿人邵彤来为大家解答商住楼产权40年到期怎么办，商住楼产权到期了怎么办这个热门资讯。商住楼产权40年到期怎么办，商住楼产权到期了怎么办很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

商住楼产权年限是多少年

1、定义不同：公寓是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等、可供办公居住对外租赁之用。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层(或数层)为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。

2、产权年限不同：根据公寓类型不同产权年限也不同。居住型公寓的产权年限为70年，商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓产权为40年。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。

商住楼和住宅有怎样的区别吗?

11、产权年限不同。

商住楼是商住两用的，它和住宅的产权年限有着最为本质的区别。

一般情况下商住楼的产权年限只有40年，和我们的商业性质物业差不多，而住宅的产权年限一般都是50年或者70年。

说到底，住宅的产权年限相对要长一些，可供我们使用的时间似乎也要相对划算一点。

2、使用性质不同。

另外商住楼和住宅在使用性质上也有着非常大的不同，它们的使用功能是不一样的。

商住楼商住两用，既可以用来住家，也可以用来办公，居住的环境相对就比较复杂了。

而住宅一般情况下只能用来住家，小区环境也相对较棒，整体的居住体验感相对要好一些。

商住楼和住宅有着怎样的利弊吗?

第一、优势。

首先我们来看一下商住楼的优势，商住楼既可以居住也可以用于办公功能相对更多一些。

那么商住楼就比较适合那些开公司，或者用于项目创业的一类人群。

其次是我们的住宅它的优势可能就是整体的居住体验感相对较好，还能够落户解决子女的教育等等。

第二、劣势。

另外我们再来看一看商住楼的劣势，也就是它的弊端，其实是蛮具体的。

商住楼增值空间特别受限，而且当你再次想要转手的时候，因为中间的高税费让它变现能力非常的弱。

而住宅的劣势相对来说就没有太多，顶多是由于一些设计的要求，户型不太好，朝向不太好，采光不太好，但这些我们都可以去选择。

商住楼产权到期怎么续费,一次续费多少年

生活中，很多人分不清大产权房、小产权房、无产权房和商住两用房的区别，因此有的人在购房时容易上当，或者与自己的期待相差甚远。咱们来详细介绍一下它们之间有什么不同。

一、年限区别：

按照目前国家土地政策，住宅是70年的，商住分为70年和40年两种，小产权房属于集体用地，无产权房则属于违章建筑。看一下产权年限划分：

上图这三种土地性质都属于大产权房。，即分别为 70年产权、50年产权、40年产权。

70年产权的为居住用地，也就是我们平时说的商品住房，大多数情况下的住房都是这一类；

50年产权的主要是工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地，这一类住房虽然比较少见，但是那些工厂土地建房、学校内部土地建房等都属于这一类；

40年产权的主要是商业、旅游、娱乐用地房屋，我们常说的商住两用住房就属于这一种。但也有些公寓70年产权的，比如燕郊的天洋城公寓、维多利亚公寓、还有最近嘉都推出的70年公寓产品。

二、限购区别：

北三县限购政策

商住不论是40年还是70年的，都不限购不限贷。所以很多被政策拒之门外的刚需都转而奔向不限购的商住房。

三、贷款区别：

住宅：首套30%，二套50%首付，限购限贷，贷款年限最长30年，能使用公积金贷款，基准利率；

商住：50%首付，不限贷不限购，贷款年限10年，不能用公积金贷款，基准利率上浮10%-30%。

四、落户与学区：

公寓如果实在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能落户。有部分70年的商住，这种公寓比较特殊，不仅有学区，可以落户，且交易税费也是按照住宅的标准来缴纳，大体上跟住宅一样。

五、生活费用：

商业公寓的水电费按商业标准收费，水电费较高；住宅用地的公寓，水电费则按民用水电计算。

普通住宅的水电费按照普通民用水电计算，相对来说水电费较低。

六、交易税费

跟住宅相比，公寓的交易税费主要有三点不同之处：

①除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；

②营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；

③契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。

用一张图总结下住宅与商住的区别：

说完了大产权住宅和大产权商住的区别，再来看下大产权与小产权的区别：

小产权房是拿不到正式的房产证的，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。通俗点的说法就是，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。

大产权和小产权有哪些区别？

第一，大产权房有五证，受法律保护，有完整的产权。小产权，是没有五证的，当然是不受法律保护的，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权是没有房产证的，只有乡镇给发的证件或合同；

第二，大产权拆迁有补偿，但是如果是小产权的话，是没有拆迁补偿的。也就是说，如果政府要拆迁房子的话，小产权业主基本上不会得到拆迁安置补偿；

第三，大产权房的房屋质量往往能够得到保证，而小产权房屋质量是没人监督的，往往容易存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也是极容易出现问题的；

第四，大产权房是可以抵押或转卖的，而小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房是不能进行贷款的，只能一次性支付全款。

还有一种房子，虽不是小产权，但买受主体是受限制的---购买宅基地，只能在集体间流转，比如你是本村户口可以购买，如果你不是本村户口购买了，以后升值了或拆迁，对不起，跟你没有关系。轰动一时的通州宋庄画家村事件就是因为宅基地买卖而让大批画家蒙受了不小的损失。

小产权房，交易时要特别注意，风险存在比较大，因为属于违法建筑，如果遇到政府拆迁或者征用，是很难确保自己的合法权益受到保护的。国土资源部多次重申小产权房不得通过不动产登记合法化！并且用来一次性付全款的金额足够付大产权房的首付了，那何不选择大产权房，即安全又有保障。

商住楼产权年限

买房子，产权是一定非常重要的因素。

对于普宅来说，70年一定是硬性指标，现在应该没有人去买40年或50年的公寓了。

但对于豪宅来说，70年当然也是主流，但不知道大家发现没有，40年或50年产权的项目，市场上也有不少，而且颇受高净值人群欢迎。

北京，银泰中心柏悦府公寓，下图中红色的部分。

银泰中心，长安街CBD核心位置，不用我多说了吧，虽然是商业性质，但10年前就是10万+的价格。

真正的豪宅，一定是极具稀缺性的，不是单纯靠钱就能搞定的。

以银泰中心这种地段为例，长安街CBD，最核心的位置，坐拥最稀缺的资源，不太可能有住宅地块出来，唯一的选择就是商住豪宅，别人来这里旅游度假，你来这里是回家，对高净值人群来说，商住又何妨？

其实不仅在市中心核心地段，商住豪宅已经逐渐铺开。

在开发商的拿地策略中，商业地块要么不拿，拿了就得尽可能往豪宅的方向上靠，只有这样才能打开局面。

商住房逐渐“豪宅化”，北京可能是最好的例证。

2016年，因为调控，很多人买不了住宅，开发商敏锐地将项目中配套的商业配套改建成loft公寓，虽然大多是一室零厅的大开间，但得益于楼层的优势，内部按照居住需求设计，用来过渡其实还不错。

再往后，北京楼市开始全力保刚需，大部分地块都要执行“9070”政策，一个项目90平方米以下的房子要占70%，由此带来的影响是，市场上改善性产品明显供应不足。

在这种情况下，商住地块继续盖成偏刚需的loft，很难卖出去，只有豪宅化这一条路。

当然，商住豪宅化，也是有条件的。

洋房姐姐看了不少在售的商住豪宅，虽然是纯商业地块，但它们在自然景观资源、交通配套，区域规划等方面，甚至都好过不少住宅地块。如此高配的地块，走豪宅路线，满足高净值人群的改善，甚至度假需求，的确是最优的选择。

除此之外，商住项目层高普遍超过4米，做成大平层豪宅最合适了，洋房姐姐甚至见过超8米层高的空中别墅，那空间感，小伙伴们可以脑补一下。

世界顶级建筑大师操刀，选用最高端的装修材料和住宅科技，引入酒店式物业服务。更有甚者，只要你愿意，可以与顶级建筑师面对面沟通，完全私人订制装修风格，由开发商施工，业主能全程跟踪，确保不会出现任何偏差。

从地段，到景观，再到产品，一切都是高配，这诱惑力，已经足以抵消产权年限那点小瑕疵了。

比如洋房姐姐上周带大家看的850平米独栋别墅，独享6000亩稀缺湖景，你想要如此优质的湖景资源，独此一家，别无二处。

另外，文旅城普遍是商业性质地块，但大家都在做住宅化的产品，恒大和融创旗下的文旅城最为典型。

文旅城，优势就是自然景观，大面积自然景观（囊括公园、湖景、河流、湿地、岛屿等），有的还配有高尔夫球场等高端休闲场所。

商业地块，走纯文旅路线，对后期的运营能力是很大的挑战，但如果走商住豪宅路线，就非常合适了，文旅城拥有的高标准配套资源正好符合高净值人群的调性，恒大和融创都深谙此道。

以上，商住豪宅化，其实供需双方双向选择的结果。

商业项目，走普宅路线没有市场，

在豪宅项目中，纯住宅地块供应又不足，

而那种带优质资源的商业地块，走商住豪宅，正好可以弥补其中的缺口。

商住楼产权几年

商住房，是指在商业、办公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。

2017年全国楼市一片炙热的时候，商住房在政策上遭到强力打压，市场转冷，一直持续到现在。买了商住房的人无法理解，好好的房子，怎么突然就卖不掉了呢？

北京像素——商住房市场的标签

2018年12月27日早晨，众多居住在北京像素的年轻人像往常一样，涌进地铁6号线草房站，奔向北京各大写字楼，开始新的一天。

北京像素号称北京最大的商住楼盘，在东五环外、朝阳区与通州区交界处。

2018年12月，北京像素小区，楼房窗户密密麻麻。中新网记者 邱宇 摄

小区一共19栋高楼，窗户密密麻麻，东南西北各种朝向都有，就像一个大蜂巢。这里有近1万套房屋，面积从30到70多平米不等，居住着三万多人。

虽然建于2010年前后，但因缺乏维修，楼内就像老旧的宿舍，每层30户，走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里，办公室出租广告随处可见。

很多北漂选择在这里落脚，他们没有户口，又暂时没有购房资质。

比如陈林，两年前，他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱，在北京像素买了一套40多平的开间。

“商住房”是一个很微妙的概念，在土地性质上属于商业地产，却被开发商包装成住房进行出售。不只北京，上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。

与普通住宅比，商住房有一系列限制：40年或50年后产权到期；不能落户；首付高、贷款年限少；水电气费贵，税高。

北京像素每层30户，走廊又暗又长。中新网记者 邱宇 摄

这些陈林都不在乎，他甚至选择性忽略了小区杂乱的环境和头顶上几乎每分钟一次的飞机噪音。北京像素对他而言最重要的意义在于，终于在北京买了房、安了家。

陈林早已打算好，等后面交够五年社保，就把房子卖掉，去换一套北京的普通住宅。

2016年买房的时候，他不愁将来卖不掉，毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店，听说每月都能成交几百套。

房子不好卖了

但在2017年3月26日之后，一切都变了。

当日，为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。

政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。

2018年12月，北京像素小区附近只剩三家中介门店。中新网记者 邱宇 摄

购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻，有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。

不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制，商住项目也因此迅速降温。

2018年12月，距离政策出台一年半多，北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼，改称“商业房”。

市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示，政策出台后20个月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交仅5409套，而此前的20个月（2015年8月-2017年3月），成交套数为 89690套。

也就是说，北京商住房成交量暴跌了94%。

现在，北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右，调控前，同类型的房源报价一度接近7万/平米。

但是在陈林看来，报价4万还是3万都没有任何意义，因为现在很难找到下一个接盘的人，真心想卖房的业主只能不断降价。

他说，虽然规定可以卖给公司，但现实中很少有公司愿意买，因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

资料图：图为北京市海淀区房管局办事大厅。中新社记者 苏丹 摄

2018年12月，远在北京北五环外的回龙观某小区，也有人在论坛发帖“降价出售”商住房。售房的业主临近退休，她的房子比购买时跌了几十万。

“我们用老少三代人积攒的血汗钱买的房子，意在不给社会和儿女添麻烦，为什么现在要限制买卖？关键是买的时候，并没有人告诉我这个以后是不能自由买卖的啊！”她无法理解。

投资客蠢蠢欲动

虽然商住房市场空前冷淡，但也有一些投资客在冒险寻找机会。

2018年11月，苏夏在北京花130万全款购买了一套不到40平米的商住房，从开始看房到过户、对外出租，只用了不到两周时间。

她看中了商住房极高的租售比。每月租金4000多元，同样的租金，如果购买住宅的花，大约需要花三四百万元。此外，商住房还可以租给公司用于注册地址，一年八千到一万元。

北京像素小区内挂着办公室出租广告牌。中新网记者 邱宇 摄

“买商住，有‘钱’途。未来普通住宅还会不断被建造出来，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已销售的商住房才可以卖给个人，以后新售的，个人想买都买不了。”苏夏说，民水民电带燃气的商住房则更是存量版中的极品。

游走在政策的灰色地带

其实，购买商住房一直都有风险，因为近20年来，商住房始终处在法律和政策的灰色地带。

“商住房本来就是违规的，现在是把原来政策管理上的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭说。

他说，中国用地性质划分很明确，包括住宅、商业、办公、工业用地等，并没有“商住”一说。用地规划决定建筑规划，虽然用地规划没有这一类型，但过去很多开发商在四五十年产权的商业、办公用地上建住宅，做出了违规的建筑规划。

北京房山区某商改住楼盘销售中心。中新网 种卿 摄

那么，商住房是在何种背景下诞生的呢？

杨红旭说，上世纪90年代末，受外部环境影响，中国楼市十分低迷，出现了很多烂尾楼。2000年以后，经济回暖，加之1998年房改之后中国大力发展住房市场，住房需求大幅释放。

一些开发商收购了烂尾楼，改成酒店式公寓，由于地段好、总价低、租金高，这些公寓一时大受欢迎。

“尝到甜头之后，过了几年，有些开发商在拿地之初就已经规划好，用低于住宅用地的价格拿下商办用地，再建成所谓的‘住宅’，也就是商住房，以卖个好价钱。”杨红旭说，市场上的商住房也因此越建越多，并且被包装得越来越像住宅。

未来调控会放松吗？

2017年多地出台的政策填补了商住房管理的漏洞，不过，近来部分地区楼市调控有所松动。2018年12月，菏泽、珠海、广州、杭州相继出台政策，放松楼市调控。

广州的政策与商住房有关。广州提出，在2017年3月30日之前土地出让而形成的商服类物业，允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

图为广州楼房。唐贵江 摄

目前商住房政策最严格的城市是北京与广州，广州的动作是否意味着北京等其他城市也会逐渐放开对商住房的限制政策呢？

“商住类产品由于本质属于商业物业，往往会被贴上投资的标签。但确实也有部分购房者并非投资，而是个人居住。”58安居客房产研究院首席分析师张波说，对商住类产品如何定性还需要等待更为明确的政策判断，这也是左右调控是否会全面放松的重要标准。

在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，对商住房的限制性政策主要目的是遏制投资投机性需求，但这种政策应该是暂时的。

杨红旭认为，楼市降温之后，未来两年，各地对商住房的调控可能有所放宽，但出于规范市场秩序等方面的考虑，不太可能回到调控之前，因为商住房本身就是违规的。

2018年12月27日，中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市。

买房之后，陈林更加关注楼市的相关政策和消息。2018年12月27日早晨，他走出北京像素小区，随人流挤进地铁，手机上跳出一条新闻：

中弘股份因面值连续20个交易日低于1元而被强制退市，成为A股史上首只跌破1元的退市股。

很少有人知道，北京像素正是中弘集团最著名的代表作之一。中弘曾经凭借商住房项目风生水起，但受楼市调控影响和一些自身原因，中弘销售业绩出现断崖式下跌，资金链问题持续恶化，最终在A股黯然退出。

不过，与中弘的死活相比，陈林更关心的是，对商住房的限制会松绑吗？将来他的房子会以什么样的价格卖出？（应受访者要求，文中部分人物为化名）

本文到此结束，希望本文商住楼产权40年到期怎么办，商住楼产权到期了怎么办对您有所帮助，欢迎收藏本网站。