一、购买有抵押的二手房,买受人能否排除执行
房产买卖乃是指房屋所有者将自身所持之房屋出售予购买方，待购买方接受并支付约定价款之后，所有权与相应使用权便归于购买方。
经由这一房产买卖行为，购买方得以一次性地获得该所购房产之所有权及至高无上的使用权。
对于已经知晓所购房产存在抵押情况并且行为上明显已有过失的购房者来说，尽管他们享有法定权利，但此种权利实质上仍属债权请求权范畴而非物权请求权，因此不应被赋予优于抵押权人行使权利的地位。
二、抵押了的房子可以卖吗
事实上，抵押的房屋可以进行出售，但无法完成过户手续。
房产方面，若正处在房产抵押登记有效期内，则无法受理过户申请。
如果仅签署了一份买卖协议而并未进行实质性的过户流程，从而确保抵押权得到充分保障，那么此类合约行为并不必然侵犯抵押权人之权益。
因此，在司法实践过程中对这类情形下的合约效力与实际操作方法，实际上并非一概而论地判定为无效。
三、什么时候要办理房产抵押登记证明
根据相关法律规定，房产抵押合同需在签订之日起的30个自然日内进行备案登记。
在当事人递交相应证明材料之后，应前往房地产主管部门，支付所需的登记费用并对产权证书加盖公章，从而领取房产的他项权利证书。
在办理房地产抵押登记手续时，需向登记机构提供以下各项文件资料：
（1）抵押当事人的身份证明文件或者是法人资格证明；
（2）抵押登记申请书；
（3）抵押合同；
（4）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或者是《房地产权证》，对于共同拥有的房屋，还需要提交《房屋共有权证》以及其他共有人同意抵押的书面证明；
（5）能够证明抵押人有权力设立抵押权的相关文件及证明材料；
（6）能够证明抵押房地产价值的相关资料；
（7）登记机构认为必要的其他文件资料。
《城市房地产抵押管理办法》第三十条
房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十三条
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
第三十四条
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
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来源：临律-什么时候要办理房产抵押登记证明，买房什么时候办抵押