【案情简介】原告陈某与第三人谢某原系夫妻关系。位于北市二环北路1833号房地产[房权证号：北镇90010XX，土地使用权证号：北国[1994]字第09-15XX号]是两人夫妻关系存续期间取得的共同财产，该房地产登记在第三人谢某名下。2000年6月15日，原告陈某与第三人谢某协议离婚并签订了《离婚协议书》，约定该房地产归原告所有。同年7月14日，原告与第三人到北市民政局办理了离婚手续。离婚后，原告与第三人一直未办理房屋过户手续，至今仍登记在第三人名下，但房屋由原告管理、使用和收益。
2014年起，被告广州吉某公司与第三人谢某之间开始存在借贷、买卖等经济往来并产生债权债务关系。2018年3月16日，广州吉某公司向法院申请其与被执行人谢某、广西柳州某水泥公司买卖合同纠纷一案的执行申请，因被执行人谢某未履行判决义务，法院于2018年5月7日作出(2018)桂0981执3XX号执行裁定书，裁定拍卖讼争房地产。原告作为执行案件的案外人不服法院作出的执行裁定，向法院提起执行异议，要求中止对讼争房地产的执行。法院于2018年6月19日作出(2018)桂0981执异XX号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。
原告陈某不服法院驳回异议，委托律师代理其提起案外人执行异议之诉。代理律师认为，法院判决以讼争房地产分割合法有效，原告享有房地产所有权变更登记其名下的请求权，该房地产实质上已不再成为第三人的个人财产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的请求权成立早于被告对第三人的债权请求权，且原告对讼争房地产实际占有、使用、收益，未能过户并非原告原因造成为由，请求判决停止对讼争房地产的执行。
【代理意见】陈某委托律师发表代理意见认为：本案争议焦点为原告对讼争房地产是否享有足以阻却执行的实体权利。
本案系案外人执行异议纠纷，主要争议焦点为原告所享有的房地产所有权变更登记请求权是否可以抗辩被告一般债权执行该房地产。具体而言，包括：1.离婚协议书约定讼争房地产归原告所有是否合法有效，房地产所有权变更登记请求权成立是否早于债权请求权;2.原告是否在法院查封之前已合法占有该房地产;3.未能办理过户登记是否不属于原告原因。
一、关于离婚协议书约定讼争房地产约定归原告所有是否合法有效，房地产所有权变更请求权成立是否早于债权请求权。
(一)离婚协议书约定讼争房地产约定归原告所有合法有效。
2000年6月15日，原告与第三人协议离婚并签订《离婚协议书》，讼争房地产是原告与第三人婚姻关系存续期间的共有财产，双方协商一致在离婚协议书中约定将讼争房地产归原告所有，是双方的真实意思表示，并且双方已经行政机关批准解除婚姻关系，因此，应当认定双方对讼争房地产的分割合法有效。
(二)房地产所有权变更请求权成立早于被告的债权请求权。
自2000年7月14日起，原告享有请求第三人将房地产所有权变更登记到其名下的权利，而被告对第三人的债权是在2014年起双方有经济往来之后成立的，故原告享有的房地产所有权变更登记请求权成立早于被告的债权请求权。
二、原告是否在法院查封之前已合法占有该房地产。
原告离婚后一直占有该房地产，即原告一直居住在该房屋，对该房地产进行管理和使用，并对其中一部分房屋进行出租取得收益。故原告在法院查封前已经合法占有该房地产。
三、未能办理过户登记是否不属于原告原因。
未能办理过户登记不是原告原因。原告与第三人离婚后，一直在联系第三人协助办理过户登记，但第三人一直拖着未协助办理过户登记，因此，未能办理过户登记是第三人的原因。
【判决结果】法院判决：停止对位于北市二环北路1833号房地产[房权证号：北镇90010XX，土地使用权证号：北国[1994]字第09-15XX号]的执行。
【裁判文书】法院认为：讼争房地产是原告与第三人婚姻关系存续期间的共有财产，双方经协商一致在离婚协议中约定将讼争房地产归原告所有，是双方的真实意思表示，双方已经行政机关批准解除婚姻关系，因此，应当认定双方对讼争房地产的分割合法有效，原告享有将该房地产的所有权变更登记至其名下的请求权，该房地产实质上已不再成为第三人的责任财产。
参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，第三人的涉案债务发生在其与原告离婚多年之后，原告享有的请求权的成立要远早于被告对第三人的债权请求权，且原告早已对讼争房地产行使占有、使用、收益的权利，未能办理过户并非原告自身原因造成，基于上述原告与被告各自债权产生的时间、内容、性质等方面的不同，原告享有的请求权应当优先于在后的被告的请求权，原告对讼争房地产所享有的权利足以排除、阻却对讼争房地产的执行。因此，原告要求停止执行讼争房地产的诉讼请求，证据确实、理由正当，依法予以支持。
【案例评析】一、离婚协议约定的不动产归属能否直接发生物权变动?
《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。离婚协议书虽然经婚姻登记机关登记备案，但并非法定的能够引起物权变动的法律文书，因此离婚协议约定的不动产归属不能直接发生物权变动。
二、离婚协议约定的不动产归属能否排除法院强制执行?
离婚协议约定了不动产归属能否排除法院的强制执行，目前尚未有法律或司法解释的规定。实践中，法院的判决也不统一，但大多数法院都会比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。
离婚协议的性质属于合同，比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，若满足以下条件：(一)离婚协议是在法院查封前就签订生效;(二)离婚后也已经实际合法占有该不动产;(三)取得房屋的对价(离婚)已经完成;(四)离婚后，非因分得人自身原因未办理过户登记。则基于离婚协议所获得的对不动产变更登记的请求权就可以排除在其后设立的债权对不动产申请的强制执行。
【结语和建议】本案涉及依经济来往产生的债权请求权和依离婚协议取得的物权请求权优先性问题。在法律和司法解释未明文规定的情形下，如何界定这两个请求权谁具有优先性，需要从权利产生的时间、权利的性质去分析。
本案中，原告陈某的房地产变更登记请求权成立早于广州吉某公司的债权请求权，在时间上具有优先性，客观上不存在通过离婚协议逃避债务的可能性;从权利性质来看，广州吉某公司的债权属于一般性债权，该债权形成也并不是基于对涉案房地产的公示信赖效力，不能对抗原告陈某享有的物权变更请求权。
建议：因我国对不动产所有权取得依“登记生效”，离婚协议分得不动产或不动产转让时，应及时让对方协助办理所有权过户变更登记，若对方未协助办理过户登记，应及时通过诉讼方式解决，请求法院判决协助办理过户。
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