一、有宅基地算不算二套房
判断有宅基地是否算二套房，需视具体情况而定。
从法律规定及认定标准来看，二套房主要是针对城镇商品房体系而言。宅基地是农村集体组织分配给本集体经济组织成员用于建造自住房屋的农村建设用地，其性质与城镇商品房不同。
一般情况下，如果仅在农村拥有宅基地，在城镇购买商品房时，该商品房通常不算作二套房。因为二者的土地性质和管理体系存在差异，农村宅基地所属的农村集体土地与城镇商品房的国有土地性质有本质区别。
不过，有些特殊情况需要注意。比如部分地区可能存在特殊政策，对房屋套数认定有特别规定；或者家庭成员将宅基地房屋进行交易、处置后，又涉及购房的，认定结果可能会改变。在实践中，银行、房地产管理部门等对二套房的认定，会综合考虑当地政策、房屋产权登记情况等多方面因素。总之，不能简单认定有宅基地就一定算或不算二套房，要结合具体情形及当地规定判断。
二、北京购买首套房和二套房的区别
在北京，首套房与二套房存在多方面区别：
贷款政策方面，首付比例不同。通常首套房商业贷款首付比例相对较低，公积金贷款也有相应优惠政策；二套房首付比例要求更高，商业贷款和公积金贷款的首付标准都高于首套，以防控信贷风险。贷款利率也有差异，首套房利率往往有一定优惠空间；二套房贷款利率会上调，增加购房成本。
购房资格方面，对拥有住房套数认定不同。申请购买首套房时，名下无房且无贷款记录等符合相关规定即可；购买二套房则需要满足更为严格的条件，对家庭住房情况审核更严。
税费方面，契税税率有别。首套房面积不同契税税率有不同标准，一般相对优惠；二套房契税税率可能会高一些，具体依房屋面积等因素而定。
这些区别旨在落实房地产调控政策，保障居民合理住房需求，同时抑制投机性购房行为。
三、海南二套房包括农村宅基地吗
海南二套房的认定通常不包括农村宅基地。
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，具有特定的福利性质和使用规定。其所有权归集体，村民只有使用权。
而二套房的界定一般是针对在房地产市场中通过购买等合法交易行为取得的城镇国有土地上的商品住房。主要依据是相关房产管理部门的房屋登记信息以及银行等金融机构在住房信贷政策执行过程中的认定标准，重点关注的是城市范围内符合商品房性质的房产。
所以，从普遍的政策和实践角度来看，农村宅基地不属于海南二套房认定范畴内的房屋类型，不会影响对城镇商品住房是否为二套房的判定。但具体情况可能因当地政策存在差异，建议咨询海南当地的房产管理部门或相关机构以获取精准信息。
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来源：临律-海南二套房包括农村宅基地吗，海南二套房比例