认购协议书和购房合同有什么区别，认购协议书有法律效力吗
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认购协议书的定金能退么
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合同的订立
预约
（预约合同有哪些约束力？）
法言俗语
合同与我们的生活密不可分。然而，你是否清楚合同有“预约合同”和“本约合同”之分呢？两者虽仅有一字之差，但形成的权利义务关系和法律后果却截然不同。如果签约时，签成了“预约合同”，那将导致你期望的本合同的目的无法实现。《民法典》首次确定了“预约合同”的法律地位，以下就此知识点做简要阐述。
以案释法
老张预购买一套改善性住房，经过综合考察，选定兴业集团开发的桃源居小区。因楼盘对外销售时，兴业集团尚未取得预售许可证，便与老张签订了《桃源居商品房认购书》。该认购书约定：乙方（老张）预定甲方（兴业集团）开发的桃源居5号楼1单元901室；房屋建筑面积179平方米；认购单价为8800元/平，总价157.52万元，签订正式合同时单价不变：乙方向甲方预缴定金2万元，签订正式合同时再缴付剩余房款，定金转为购房款；在甲方取得《商品房预售许可证》后，双方正式订立《商品房预售合同》。后兴业公司在未通知老张的情况下便将房屋卖予他人。老张诉至法院，请求维护其合法权益。
上述案例中，因兴业集团未取得预售许可证的客观原因，所以双方先行订立了《商品房认购书》，明确约定在兴业集团取得《商品房预售许可证》后，双方再订立合同，该认购书在性质上应认定为预约合同。兴业集团收取的2万元定金为订立商品房买卖合同的担保。兴业集团在取得预售许可后，未履行预约合同约定的缔结合同义务。将房屋另卖他人，侵犯了老张的合法权益，应向老张承担预约合同违约责任，前期收取的定金，适用定金罚则，双倍返还。
法官说法
1.合同存在预约合同和本约合同之分。预约合同是约定将来签订一定合同的合同，核心在于将来一定时期内签订一个新的合同；而本约合同是为履行预约合同而签订的合同，核心在于履行该合同的具体义务。实践中，由于存在事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约合同，于是双方先签订预约合同，约定将来再签订正式合同。合同的性质决定着责任的承担，所以实践中要正确区分两种合同。单从合同内容是否完备的角度很难判断是预约还是本约，两者区分的关键在于双方当事人的意思表示，即双方是否有意在将来订立一个新的合同，最终明确双方之间的权利义务关系。
2.在缔约阶段，双方应当明确订立合同的目的，从而选择恰当的合同形式。如果双方权利义务关系明确，履行内容、方式、条件无争议，则应采用本约的形式将合同内容固定下来。如果双方是对未来签订本约合同达成的合意，则应采用预约合同的形式。
3.预约合同的违约责任适用违约责任一般规则，损害赔偿责任范围为违约行为造成的损失，损失数额难以计算的，应在合同当事人签订预约合同可预见的范围内，以损失填补为原则，综合考量违约方过错程度、合理的成本支出、未签订本约合同的原因要件等因素，酌情判定损失数额。对于守约方要求履行本约合同项下具体义务的主张，法院一般不予支持。
《民法典》条文
第四百九十五条 当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
来源：江必新、张甲天主编《中华人民共和国民法典学习读本》 （人民法院出版社）
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认购协议书和购房合同一样吗
中国银行(601988)3月30日晚间公告，公司与财政部于2025年3月30日签署了附条件生效的股份认购协议，财政部拟以现金方式全额认购中国银行本次发行的109.85亿股A股股票，认购价格为6.05元/股，认购金额为1650亿元。该协议自双方法定代表人/主要负责人或授权代表签字并加盖公章之日起成立，并在满足相关生效条件后生效。
来源：人民财讯
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认购协议签了定金可以退吗
一般情况下，购房认购协议不等于房屋买卖合同。购房认购协议与房屋买卖合同属于预约与本约之关系。
购房认购协议是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购协议中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订房屋房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订房屋买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的订金或者定金。
房屋买卖合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。买卖合同也是确定不动产权利人、办理《不动产权证》和确定业主人的重要依据。
购房认购协议的目的是约定双方日后要签订房屋买卖合同，认购协议是为签订正式的买卖合同做准备。但认购协议具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。
二、购房认购协议同什么情况下等于房屋买卖合同?
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。”
因此，如果商品房认购协议的内容包含了《商品房销售管理办法》所规定的所有内容，而且开发商已经按照约定收受购房款的，那么，购房认购协议就等于房屋买卖合同。当事人的权利义务，应当按照购房认购协议的约定处理。
建议购房者在购房前仔细阅读好购房认购协议及房屋买卖合同，提前同开发商协商好各项事宜，避免日后出现不必要的纠纷。
认购协议书是什么
新京报贝壳财经讯 3月30日，中国银行公告称，公司与财政部于2025年3月30日签署了附条件生效的股份认购协议，财政部拟以现金方式全额认购中国银行本次发行的109.85亿股A股股票，认购价格为6.05元/股，认购金额为1650亿元。该协议自双方法定代表人/主要负责人或授权代表签字并加盖公章之日起成立，并在满足相关生效条件后生效。
编辑 王进雨
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