在房地产项目的合作开发实践中，主要有项目公司模式和非项目公司模式两种合作方式。如果合作开发各方共同设立项目公司开发，项目公司与买受人签署商品房买卖合同，是由项目公司承担出卖人义务和责任，这并非本文要讨论的问题。本文重点讨论的是非项目公司模式。
非项目公司模式，即在合作各方没有共同成立项目公司对合作项目实施开发经营的情形下，合作各方以一方或多方作为项目建设方对合作项目实施开发，而在开发经营的具体过程中，通常由合作开发的一方主体(其他各方登记为联建方或完全无登记)主导开发经营活动，常常是由该方独立以其名义在项目开发过程中与第三方签订相应合同（如施工合同、商品房认购协议、商品房买卖合同等）。
就本文而言，对商品房买卖合同纠纷中出卖人一方的责任，除了作为合同当事人“出卖人”的一方外，买受人能否要求参与合作开发的其他主体承担责任，合作方承担责任的方式是什么？这些问题在实务中尚存在争议。本文笔者主要通过梳理司法案例中的裁判规则和相关的法律法规规定，对合作开发各方的责任主体、责任承担方式进行分析，以期对理解和解决实务中的问题提供参考。
对于合作各方没有共同设立项目公司的情形，从参与合作的主体性质分析，可以区分为两种形式：法人与法人合作，法人与个人合作；不论是哪种形式的合作，一般而言，合作方之间通过合作开发合同约定进行合作，按照约定承担经营风险、享有合作收益。但是，在以一方名义对外开发经营的情形下，合作各方是否需要对合作过程中对外所产生的债务承担连带责任，在司法实践中仍存在较大分歧，理论界亦未形成共识。
一种观点坚持合同相对性。该种观点认为，无论合作开发房地产的法律性质为何，必须坚守合同法规定的合同相对性，除非法律有明确规定，否则合同相对性不容突破。在商品房买卖合同纠纷案件中，案件讼争的法律关系是商品房买卖合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。商品房买卖合同只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。
但也有观点认为，未成立项目公司进行合作开发的合作方之间存在“三个共同”关系，即共同投资、共享利润、共担风险，其内容一般是一方出地，一方出资，双方在项目完成后，共同分享利益，同时也共同承担风险，符合合伙合同的特征。既然各方是合伙关系，在对外债务关系上，无论是否签订合同，均应承担连带责任。对于商品房买卖合同而言，合作开发各方属于合作项目利益共同体，是商品房买卖合同中出卖人一方的权利共同享有者和义务共同承担者，应当对买受人承担连带责任。
前已述及，合作开发房地产项目中，对于商品房买卖买卖过程中所产生的债务，合作各方如何对买受人承担责任？是否承担连带责任？在司法实践中存在较大分歧。笔者通过检索梳理各地的司法案例发现，存在以下几种裁判规则：
（一）承担该责任的主体应是涉案商品房买卖合同的相对方，合作另一方并非商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性，不应向买受人承担违约责任案例1：微山县微湖房地产开发有限公司、张克勇商品房销售合同纠纷山东省济宁市中级人民法院 (2018)鲁08民终703号裁判摘要：一审法院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。原告就涉案房屋签订商品房买卖合同的系微湖公司，原告也是将购房款交予的被告，双方在该合同中就逾期交房事宜进行了相关约定，原告也是依据该合同约定来主张涉案房屋的逾期交房违约金，因此，承担该责任的主体应是涉案商品房买卖合同的相对方，即微湖公司。第三人华昊公司并非上述商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性，其不应向原告承担逾期交房违约金的给付责任。至于微湖公司与第三人华昊公司签订的联合开发房地产协议，是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定第三人华昊公司对作为购房者的原告直接承担相关责任。况且，原告在提起本案诉讼时仅起诉了微湖公司，第三人华昊公司系依微湖公司申请追加，故原告关于涉案房屋逾期交房的相关诉讼请求依法应由微湖公司承担相应责任。案例2：陈冠雄等诉广西长生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初1446号裁判摘要：关于本案是否应当追加案涉房屋的共同投资单位和建设单位为当事人的问题，本案系原告依据商品房销售合同要求出卖方长生房地产公司继续履行合同，而案涉房屋的共同投资单位和建设单位非合同相对方，故不应当追加其为本案当事人。案例3：王成与东阿县天源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷山东省聊城市中级人民法院（2016）鲁15民终2063号一审裁判摘要：原告签订《商品房买卖合同》相对人应为第三人东阿县铜城街道办事处。理由如下：1、被告与第三人均称，第三人系涉案楼房的建设单位，被告向第三人出借资质，协助第三人办理开发建设等相关手续；2、根据第三人提交的《建设工程合作协议》，该协议约定的内容，亦能证实第三人借用被告开发资质开发涉案楼房的事实；3、在买卖合同中，买受人应向出卖人支付价款，这是众所周知的，在本案中，按照合同约定原告应支付大额的房款，原告作为完全的民事行为能力人，在支付房款时其对支付房款应尽到较大的注意义务，即审慎的审核房款的收款人，确保房款交付给出卖人。但原告将楼款全部交付给第三人东阿县铜城街道办事处，而并没有将房款交付给合同签订的另一方即本案被告，虽然原告称系按照被告的指示，将房款交付给的第三人，但被告及第三人均不认可，原告未提供证据证明自己的主张，原告的该项主张并不能成立，故从原告向第三人交付房款的行为来看，原告对第三人系涉案楼房的开发方的事实是知情的，原告亦认可第三人系商品房买卖合同的另一方。综上，本院认定涉案商品房买卖合同约束的双方主体应为原告和第三人东阿县铜城街道办事处。原告与第三人均应按合同约定履行各自义务。原告按约定履行了向第三人交付房款的义务，第三人东阿县铜城街道办事处作为商品房买卖合同的另一方即出卖人，负有按合同约定向原告交付房屋的义务。根据权利义务对等的原则，第三人系整个建设工程的实际投资人和管理人，被告不是本案商品房买卖合同的一方主体，被告天源房产不应承担逾期交房的违约责任。二审裁判摘要：本案中，被上诉人天源公司作为依法注册的房地产开发公司，具备开发、建设和销售商品房的相应资质，并以自己的名义办理了商品房预售许可证。天源公司与王成签订了商品房买卖合同，并在该合同出卖人一栏处签章，应当认定其为该合同的出卖人。上诉人铜城办事处并未在该合同上签章，根据合同的相对性原理，该合同对铜城办事处并不能直接产生约束力。虽然铜城办事处、天源公司与东阿县曙光建筑工程有限公司第七项目公司签订了建设工程合作协议，但该协议属于三方为开发建设涉案商品房项目而签订的内部协议，无论其内部协议如何约定，无论涉案商品房事实上由谁组织开发建设，并不影响天源公司在商品房买卖合同中所应承担的义务。一审法院以涉案商品房实际上由铜城办事处组织开发建设，将合同相对人认定为铜城办事处，混淆了商品房预售合同法律关系与当事人为履行合同所签订的内部协议关系，系错误认定了合同主体，实属不当。（二）合作双方作为利益共同体共同开发经营房地产项目，双方既有共享合作事务的盈利之权，又有共担合作事务债务之责，双方应共担合同签订后与本项目相关的一切经济和法律责任案例：上诉人琼海玉中置业有限公司与被上诉人王丹、海南万长威房地产投资有限公司商品房预约合同纠纷海南省第一中级人民法院 (2016)琼96民终1357号
裁判摘要：玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》约定，玉中公司提供项目建设用地，万长威公司提供开发建设资金，以双方名义共同开发“万泉雅苑”房地产项目，项目建成后，双方按比例分配房产，房产的销售价格、营销方案由万长威公司负责确定，玉中公司分得的房产亦由万长威公司负责按销售政策实施统一销售，玉中公司对此有监督权。合同签订后，玉中公司和万长威公司共同作为建设方与该项目的承建方案外人海南泰盛建筑工程有限公司签订“万泉雅苑”项目《建设工程施工合同》及《补充协议书》，并设立“万泉雅苑”售楼部，由万长威公司负责销售。从上述约定及实际履行过程可知，玉中公司和万长威公司作为利益共同体共同开发经营“万泉雅苑”项目，万长威公司有权代表玉中公司对外销售“万泉雅苑”的房屋，双方既有共享合作事务的盈利之权，又有共担合作事务债务之责，双方应共担合同签订后与本项目相关的一切经济和法律责任。购房者正是基于对玉中公司与万长威公司合作关系的信赖，与万长威公司签订认购协议并将预付款交付给万长威公司，后又与玉中公司签订商品房买卖合同，因合同并没有指定付款账号，故购房者将购房余款交付给万长威公司并不存在过错，万长威公司亦认可收到相应数额的购房款。玉中公司主张购房者与万长威公司恶意串通，没有提交证据予以证实，对该主张本院不予支持。因合同解除，一审判令玉中公司和万长威公司共同退还购房款及支付利息，并无不当，本院予以维持。
（三）合作各方以协议形式约定共同投资、共同经营及共享项目利益的合作方式，三方之间的法律关系应认定为合伙关系，合作各方应当对合伙债务承担连带清偿责任
案例：天水秦瑞防伪印务有限公司与周某、天水绿地房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书甘肃省天水市中级人民法院 (2018)甘05民终174号一审裁判摘要：多彩中心、聚源公司、秦瑞公司属于合作建房协议的一方，合作各方以协议形式约定共同投资、共同经营及共享项目利益的合作方式，三方之间的法律关系应认定为合伙关系，合作各方应当对合伙债务承担连带清偿责任。至于秦瑞公司辩称对收取周某的钱款毫不知情，系其与聚源公司、多彩中心在联营期间双方内部的问题，其可另行解决但不能以此对抗本案购房人。聚源公司关于不应承担责任的辩称，因2017年4月25日聚源公司与秦瑞公司在天水中院达成的调解协议未涉及本案债务，因此聚源公司仍应承担清偿责任。绿地公司作为出借资质方，其与借用方之间的合同约定和是否收取管理费用及费用的多少是其双方内部的事务，与原告方无关，其不能以此为由对抗第三人。而且，联建三方是通过借用绿地公司的资质才顺利出售房屋，双方之间约定了管理费且绿地公司实际收取了一定费用，绿地公司出借资质的目的就是为了取得一定的利益，其在取得利益的同时就应承担一定的义务，故应对周某的损失承担连带清偿责任。二审裁判摘要：关于多彩中心、聚源公司答辩认为应当按照合同相对性的原则，由绿地公司向周某承担返还购房款及利息的责任，首先，根据庭审查明的事实，绿地公司第一项目部就是多彩中心、聚源公司、秦瑞公司为了开发、建设秦瑞商住楼而成立的，绿地公司仅收取了管理费，故周某与绿地公司第一项目部签订的商品房预售合同实际上是与吴学萍代表的联建三方签订的合同，故一审判决由联建三方连带返还购房款及利息并无不当。另外，虽然绿地公司辩称其不应承担连带清偿责任，但其亦未对一审判决提起上诉，应视为绿地公司对一审判决其承担连带清偿责任认可。（四）民事法律关系应当遵循权利义务相一致的原则，合作开发项目的双方系合作关系，应共担风险案例：高树华与陕西杨家置业有限公司、西安茗都实业有限公司商品房预售合同纠纷陕西省西安市中级人民法院（2016）陕01民终6154号裁判摘要：民事法律关系应当遵循权利义务相一致的原则。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”杨家公司与茗都公司之间合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方合作协议茗都公司销售所得款项全部汇入杨家公司名义开设的专用账户，且高树华缴纳款项收据公章为杨家公司财务专用章，杨家公司亦认可与茗都公司之间为合作关系，应共担风险。原审判决认定涉讼楼盘系茗都公司与杨家公司合作开发项目，项目开发主体为杨家公司，依双方之间的合作协议，茗都公司销售所得款项全部汇入以杨家公司名义开设的专用账户，杨家公司应承担连带清偿责任正确。（五）合作一方系与买受人签署商品房买卖合同的出卖人，合作另一方系商品房买卖合同的实际履行人，均应按照买卖合同约定履行出卖人义务，并对买受人承担连带责任；合作双方关于合作开发合同中责任的划分系其双方之间的纠纷，应另行解决案例：宋岚与北京通州房地产开发有限责任公司等商品房预售合同纠纷北京市通州区人民法院 (2014)通民初字第10750号裁判摘要：通开公司与美晟公司属合作开发美然百度城小区关系，通开公司系与宋岚所签商品房买卖合同的出卖人，美晟公司系该合同的一方实际履行人，故二被告应按通开公司与宋岚签订的《商品房买卖合同》的约定履行其义务。二被告未按合同约定将办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，且在《商品房买卖合同》中未有其他有关办理房屋产权登记约定的情况下，在宋岚入住多年后二被告仍未通知宋岚办理房屋产权登记手续，致使宋岚一直未能取得房屋产权证书，二被告的行为构成违约；现原告宋岚要求二被告协助其办理房屋产权证书的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持；宋岚同意先行交付在办理房屋产权证书的过程中可能产生的相关税费，本院对此不持异议。另被告通开公司作为与宋岚签订商品房买卖合同的出卖方应按合同约定向宋岚支付房屋价款2%的违约金，美晟公司作为通开公司的合作方，应对上述给付内容承担连带责任。宋岚主张的金额正当，本院依法予以支持。关于通开公司称其公司只负责美然百度城小区开发的前期报批手续，美晟公司负责办理房屋产权证书及支付延期违约金的答辩意见，因二被告之间的相关约定并未告知宋岚亦未征得宋岚同意，故二被告之间的纠纷应另行解决，故本院对通开公司的该项答辩意见，不予采纳。（六）合作双方的关系被认定为挂靠关系。以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人案例：黄飞与如皋千翠湖房地产综合开发有限公司、南通天友置业有限公司商品房销售合同纠纷如皋市人民法院（2018）苏0682民初7202号裁判摘要：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告千翠湖公司与被告天友公司之间有房地产协同开发合同，合同中约定：天友公司以千翠湖公司名义协同开发桃园商业街东端商住用地。合作的方式为：甲方为房地产开发企业，负责办理桃园商业街项目前期的土地出让、规划审批、施工许可等相关手续，以及房产销售等过程中按规定应由房产开发企业办理的相关手续。凡涉及协同开发项目的所有税费全部由乙方承担。负责协同开发项目的工程图纸设计、资金投入、工程项目建设、房屋销售和维修等，乙方在协同开发项目实施中实行项目自负盈亏，一条龙承包。千翠湖公司向天友公司收取工程结算价1000万元的2%作为工程公司管理费。以上约定符合挂靠的形式，即一方出借资质另一方支付管理费，人民法院的生效裁判文书亦确认两被告系挂靠关系，故本院认定被告天友公司与被告千翠湖公司系挂靠关系。以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。
众所周知，连带责任是指依照法律规定或者当事人约定，两个或者两个以上当事人对其共同债务全部承担或部分承担，并能因此引起其内部债务关系的一种民事责任。这是一项重要民事责任制度，其目的在于补偿救济，加重民事法律关系当事人的法律责任，有效地保障债权人的合法权益。
关于连带责任的法律规定，主要分散规定在民法通则、合同法、担保法等法律法规以及有关司法解释之中。例如：《民法通则》第五十二条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”第五十三条条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”《民法通则》第三十五条：“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”《民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额”。我们通过前述司法案例可以发现，对于房地产合作开发项目，认定合作方承担连带责任的情形在于：
（一）根据最高人民法院《国有土地使用权合同解释》第14条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”之规定，合作开发房地产的参与人之间存在“共同投资、共享利润、共担风险”的共担原则。（二）除作为商品房买卖合同的出卖人一方外，其他合作方在项目开发的过程中实际参与，如项目开发建设、营销、广告宣传过程中，亦能够显示出来。（三）买受人有理由相信合作方之间存在合作关系，合作方之间关于对外责任的划分不能对抗买受人。
通过前述司法案例的梳理，虽然对合作开发模式下合作各方是否承担商品房买卖合同责任，尚存在一定争论；但基于存在较多认定合作方承担连带责任案例之考虑，对于房地产企业而言，在进行房地产项目的合作开发时，确定合作之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利的合作方式；从对外责任风险方面看，建议优先选择项目公司型合作模式，即由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，从而让公司本身尽量避免陷入各种纠纷之中。
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