A医院系当地一家具有影响力的民营医院，经评估净资产额高达2.15 亿元，得益于良好的管理水平和医疗体制改革宏观政策的影响，正值处于上升期，继续经营场地扩大规模。B商贸公司实力雄厚，对外无债权债务，平日并无太多具体业务，设立B 商贸公司主要目的是举牌取得某商业银行处置的不良资产华成大厦（涉及商业秘密，非真实名称）。华成大厦摘牌价格 3.71 亿元，地处市中心位置，交通便利、停车方便，之前曾经营酒店，户型方正，适合开办医院。同时，B商贸公司股东看好医疗行业发展前景，密切关注介入医疗行业机会。
A医院与B商贸公司战略规划契合，初步接洽即有合作意愿。双方经过多轮洽商，同意以A 医院净资产价值（2.15亿元）和B商贸公司华成大厦摘牌价值（ 3.71 亿元）作为计价基础进行资产重组。重组后实现B商贸公司对A医院52%股权的控制，A医院对华成大厦对应价值房产的控制，用于开办医院扩大A 医院经营规模，扩大规模所需资金通过华成大厦向银行抵押贷款解决。
A医院与B商贸公司希望短时间内完成交易手续，严格控制交易成本，确保重组后能顺利融资等。
【争议焦点】单纯从商业目的实现的角度而言，A 医院与B 商贸公司的合作并非难事，但需要达到速度快、成本低，后续能融资的目的却非易事，A医院的代理律师分析后认为，本案至少存在三个方面的困难。
1．因华成大厦价值远高于A 医院的净资产价值，B 商贸公司拟持有A 医院52%股权，要保持价值匹配，用于重组的资产就只能是华成大厦的部分房产，那么就需要历经测绘、评估、分割、所有权转移等繁琐程序，将耗费大量时间，同时还要缴纳华成大厦投资过户环节的巨额税费，客户提出的速度快、成本低的目的将无法实现。
2．即使通过前述程序实现了房产过户，华成大厦部分房产登记至A 医院名下，但司法实践中对民营医院以其资产抵押贷款有效性（设立抵押权）尚存争议，为求稳妥，金融机构一般不会接受以民营医院房产作抵押的贷款申请，客户提出的后续融资目的也无法实现。
3．重组房产不登记至A 医院名下，虽然可以解决A 医院后续融资的问题，但在我国不动产需登记变更方有公示公信的效力，如何解决A 医院对华成大厦房产的控制又成为本案的难点。
【律师代理思路】代理律师对本案提出如下办理意见：
（一）通常方案
双方就合作价款达成一致意见的基础上，A 医院的核心商业目的是取得华成大厦部分房产的所有权，并用于开办医院；B 商贸公司的核心商业目的是实现对A 医院52%的股权控制。要达成客户的核心商业目的，一般有以下两种解决方案。
1．增资扩股。交易结构可以简要描述为B 商贸公司以其部分房产作价对A 医院增资扩股，并将出资的资产过户至A 医院名下。
2．以资易股。简言之就是B 商贸公司以部分房产作价与A 医院52%股权进行置换，用于重组的房产变更登记至A医院全体股东名下，A 医院通过租赁上述股东房产开办医院。
两种方案均能较好解决A 医院、B 商贸公司的核心商业目的，但无法避免华成大厦测绘、分割、评估、过户等程序，也无法避免不动产权属转移环节的税费。第一种方案需要将房产登记至A 医院名下，再以该部分房产抵押融资也将存在困难。
（二）关键问题
通过比较分析，承办律师发现要达成快速交易、控制成本和后续融资的目的，必须解决三个关键问题：一是如何省却不动产测绘、评估、分割、办证这一系列程序？二是如何确保重组后华成大厦满足银行的贷款要求？三是如何实现A医院对华成大厦的控制？
（三）方案前提
要解决上述三个问题，律师认为交易方案应当满足三个前提，即华成大厦所有权人就不能变更，重组房产就不能登记至A 医院名下，A 医院只能间接控制华成大厦。
（四）解决方案
要满足三个前提条件，律师建议舍弃传统交易方案。根据《公司法》的规定，公司资产实质是由其股东或出资人享有和支配，何不将交易主体由A 医院与B 商贸公司变更为A 医院的全体股东和B 商贸公司全体股东，变资产重组为股权置换，变不动产权属变更为股权变更，这样只需股权变更就可以解决当事人关心的所有问题。
1．交易框架
核心内容为A 医院股东与B 商贸公司股东进行股权等价置换。B 商贸公司将华成大厦部分房产租赁给A 医院做开办医院所用。A 医院股东通过持有A 商贸公司股权的方式间接享有华成大厦所有权，B 商贸公司股东直接持有A 医院52%股权，实现对A 医院的控制。以A 医院净资产价值计量，其52%股权价值为1.118 亿元。B 商贸公司核心资产为华成大厦，且对外并未债权债务，1.118 亿元对应B 商贸公司的股权比例为30.13%，由A 医院股东与B 商贸公司直接签订股权置换协议，A 医院股东以其52%股权置换B 商贸公司30.13%股权。
2．交易文件
按照交易框架，为保障各方权利义务，律师拟定了如下交易文件，由相关方签署。
（1）由A 医院股东与B 商贸公司股东签订《股权置换协议》，该协议为本次交易主体文件；
（2）A 医院与B 商贸公司签订《经营用房租赁合同》，解决A 医院扩大经营规模所需场地的问题；
（3）A 医院股东、A 医院、B 商贸公司股东、B 商贸公司签订《房产分配确认书》，锁定本次用于本次用于重组资产的范围；
（4）A 医院股东、B 商贸公司股东分别签署《关于同意对外融资的股东会决议》，完备对外融资内部审批程序；
（5）其他股权变更登记所需的文件。
3．合同核心内容
（1）置换标的：A 医院全体股东以其持有A 医院52%股权，B 商贸公司股东持有的B 商贸公司30.13%股权；
（2）作价依据：以A 医院净资产价值折算A 医院股权价值，以B 医院核心资产华成大厦摘牌价值折算B 商贸公司股权价值；
（3）资产交割及变更登记：合同签订后五个工作日内双方配合共同完成股权变更登记；
（4）置换后的公司治理：根据议定内容重新调整A 医院、B 商贸公司的治理结构，变更董监高人员，变更股东会、董事会议事规则；
（4）或有负债处理：置换前A 医院、B 商贸公司存在的或有负债、对外责任由各自原股东承担、处理；
（5）对外融资：A 医院、B 商贸公司及其全体股东均同意以B 商贸公司持有资产向银行抵押贷款，所贷资金用于A医院后续装修、设备购置、扩大规模；
（6）重组资产使用：A 医院与B 商贸公司签订《经营用房租赁协议书》，将《房产分配确认书》锁定的房产按照市场公允价值租赁给A 医院使用，租赁期限20 年。
【案件结果概述】本案委托人的初衷是A 医院与B 商贸公司之间的合作，律师系统分析了各种交易结构的利弊后，巧妙运用了股东对公司享有控制权的法律制度，合理建议将交易主体变更为A 医院与B 商贸公司的股东。交易主体的变更不但没有影响当事人商业目的，还避免了不动产交易的繁琐程序，减少了税费，同时还绕开了《物权法》第一百八十四条的规定，为A 医院抵押贷款融资创造了条件。
【相关法律规定解读】企业作为理性的商业主体，在参与市场行为特别是在并购重组活动中无疑都期望交易成本能够更低。企业并购重组通常会耗费企业大量现金，无论是基于补足现金流的实际需求，还是基于盘活存量资产的考虑，重组后的融资均应当是非诉讼律师需要解决的问题。
律师在本案中兼顾了当事人商业目的、交易成本、交易效率、后续融资等综合因素，合理调整交易结构，将资
产重组变更为股权置换，有效避免了重组资产评估、分割、
过户等繁琐手续，不但快速实现了交易目的，还帮助当事人
减少了税费成本支出。
本案其中一方交易主体为民营医院，而民营医院作为特殊的一类主体，受《物权法》第一百八十四条（下列财产不得抵押：（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施）的影响，即或持有优良资产也难以向金融机构抵押贷款。对于现金流紧缺的民营企业而言，无法融资就等于断了企业发展后路。律师绕开《物权法》一百八十四条的规定，将重组资产与医院主体相分离，通过持有股权的方式间接实现对重组资产的控制，即解决了重组资产所有权控制问题，又解决了企业后续融资贷款的问题。
【案例评析】本案的价值恰在于本案的特殊之处，律师提供并购重组法律服务时，时常会遇到受法律、区域、行业等因素影响的特殊商业主体，面对特殊主体，非诉讼律师若提供一般意义的解决方案往往并不能全面帮助当事人达成目的。正如本案一样，传统的增资扩股、以资易股方式虽然貌似实现了当事人的商业目的，但落实到操作层面，方知经办过程会困难重重，耗时费力、代价极高。
从事非诉讼法律服务，还应当熟知相关领域的法律规定和行业实践，若本案盲目将房产过户至A 医院名下，需要融资贷款时却被银行拒贷，造成的影响不单单是优质资产的闲置浪费，更深层次有可能影响到当事人的未来发展。
【结语和建议】当今时代是多元化的时代，社会的多元化深刻影响着商业交易的模式，在商业活动中，不同商业主体掌握着不同的社会资源，交叉组合后可能会延生无限种交易模式，而法律基于公共利益的考虑注定不会无底线放任商业主体的任意交易。如何在法律允许的范围内选择最有利的交易模式，需要结合法律规定，行业特点，操作实践，具体情况具体分析，但更加广泛的拓展思维，更加前瞻的预见未来，未雨绸缪，帮助当事人实现基本商业目的的同时，还能简便程序、控制风险、降低成本正是非诉讼律师的价值所在。
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