一、什么是独家委托协议？
独家委托协议，指的是房东和中介约定，在一定期限内，只委托此一家中介出售房屋。通常这个期限是一个月、几个月甚至是一年。
签订独家委托协议，对中介来说，能够避免客户跑单，独家房源提高成交几率，对房东来说，在中介勤勉尽责的情况下，能够更省心更快的将房子卖出去。但是实践中也存在中介通过这种形式垄断房源，恶意压低房价，损害房东的合法权益的情况。
二、独家委托协议的法律性质如何？
独家委托协议从法律性质上属于《民法典》第二十六章规定的中介合同（民法典将“居间合同”改为“中介合同”）。也就是由中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
三、独家委托协议是否有效？
一般情况下，独家委托协议是双方真实意思表示，合法有效。但是有些协议中约定的房东高额违约金可能会被认定为格式条款进而被认定无效。但是，鉴于中介在签订合同时还是比较注意的，被认定为格式条款的情况越来越少。
四、签订了独家委托协议后，房东能否解除委托？是否需要承担法律责任？
有些协议中会约定，委托期限内房东不可撤销委托，但实践中这类条款通常会被认定无效。因委托关系本就具有一定的人身关系，房东若执意撤销委托，也不具有强制履约的可能。不过，协议中通常会约定，此种情况房东需要支付高额违约金（劳务费、佣金），如委托房屋总价的3%，针对房东是否需要承担法律责任，这里要分情况讨论。
房东解除委托，常见于以下两种情形：
1、房东通过其他中介出售房屋（这里指的是中介没有过错的情况）。
此种情况属于房东违约，需要承担违约责任。实践中发生纠纷，法院通常会考虑案件具体情况对金额做调整。最后判决的金额可能较高也可能很低，具体支付多少由法官根据案件具体情况行使自由裁量权。比如在（2018）沪0113民初2012号案件中，房东和中介签署的独家协议中约定，委托价格560万元，如房东委托期内擅自终止委托事项的，需按其委托房价款的3%支付违约金。签订当天中介支付房东销售定金1万元。后在委托期限内，房东通过其他中介出售了该房屋。中介于是起诉房东，上海市宝山区人民法院最终对违约金进行了调整，判决房东返还定金1万元，同时支付中介50000元。当然也有案件法院仅判决房东支付小额劳务费、宣传费的情况。
2、因为中介存在不尽责、不诚信行为，如恶意压低房价等行为。
如果是此种情形，属于中介违约，房东无需承担法律责任。但是这种情况对于房东的举证要求比较高，很多房东遇到这种情况因为处理及证据保存不当，最终还是要承担责任。
律师提醒，房东在签署独家委托协议时应当慎重，遇到中介违约及时保存证据。签订后也应当诚信履行，避免不必要的法律纠纷。
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