房屋租赁，尤其是用于商业经营用途的房屋租赁，与一般的动产租赁相比较，容易受到市场经济环境、房屋所在位置等一系列因素的影响，且涉及标的较大，因此房屋租赁合同是否解除对于双方来说影响非常大。
一、观点解读
（一）在租赁合同未约定合同解除权的情形下，租赁合同一方（或双方）虽存在违约行为，但未达到使合同目的不能实现的程度，不应认定构成根本违约。
司法实践中，人民法院对于发动接触全的认定较为审慎，目的是鼓励市场交易，维护交易的稳定性。在租赁合同履行过程中，承租人为了履约往往会对租赁房屋投入资金进行装修改造，出租人为了吸引承租人会给予一定的免租期，一旦租赁合同解除，承租人前期装修改造无法继续利用，出租人则要面对租赁房屋长期空置的风险，对租赁合同双方而言都需要承担一定的损失。
因此，在租赁合同没有明确约定的情况下，租赁合同一方当事人或双方当事人存在一定的违约行为，但违约行为尚未达到致使合同目的不能实现的程度，租赁合同仍然能够继续履行的，人民法院一般不会认定构成根本违约，判决租赁合同解除。
（二）对于不能实际履行的合同，违约方在诉讼中请求解除的，人民法院在特定情形下可以支持
一直以来，普遍观点认为，合同的法定解除权归守约方一方享有。解除合同主要是一种违约救济的方式，在通常情况下，违约方不享有法定解除权，只有受害方才是法定解除权的主体，即因违约行为产生的法定解除权的行使主体应该限定在非违约方。在合同一方当事人违约致使合同无法履行或继续履行不能实现合同目的的情况下，法律赋予另一方当事人行使合同解除权的目的在于恢复因当事人一方违约所致的扭曲的法律关系，使受损害方获得一个公平的法律地位，是对“当事人所处的不公平状态”的一种“矫正”。故合同解除权的主体应为因违约而遭受损失的当事人，这是公平原则、诚实信用原则和利益平衡的应有之义。
但是在司法实践中，也不乏相应案例认为，如果合同履行的费用过高，合同实际上已不具备继续履行的条件，在此情形下，违约方亦应享有法定解除权。例如，在某公司与某农业科学研究所、某农业技术推广服务中心租赁合同纠纷申请再审案中，最高人民法院认为，某农业科学研究所收回已经出租的土地，履行向某公司交付全部土地的义务，需支付6878615元的成本费，而其依据协议可以从某公司处收取的50年租金加上补偿金一共只有1575000元。某农业科学研究所继续履约所需的代价超出其基于合同履行所能获得利益的数倍，因此该协议书已经不再具有继续履行的合理性，此种情况属于《合同法》第一百一十条第（二）项所规定的非金钱债务履行费用过高的情形，某公司请求继续履行协议书的诉讼请求不能得到支持，最终判令驳回某公司继续履行合同的诉讼请求。
二、总结提示
（一）为避免因法定解除权条件成就而导致合同解除，出租人应当注意以下几点：
1.提供适租房屋，确保租赁房屋已经取得建设工程规划许可证并按照建设工程规划许可证建设，且通过消防验收。
2.在承租人违约的情况下，例如承租人未履行合同约定对租赁房屋进行转租的，应当及时书面通知其停止违约行为，避免因怠于主张儿导致被人民法院认定为视为认可。
（二）承租人应当注意以下几点：
1.按期缴纳房屋租金；
2.按租交合同约定的租赁用途使用租赁房屋；
3.如需要转租的，应当在租赁合同中明确约定，或提前取得出租人的书面同意；
4.租赁合同到期的，应及时与出租人签订书面续租合同，避免构成不定期租赁；
5.如需对租赁房屋进行装修改造，应当在租赁合同中明确约定，或提前取得出租人的书面同意。
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