案情介绍
2018年12月9日，王先生与马女士签订《房屋转让协议》一份，约定马女士将位于M市的一套房屋以100万元的价格转让给王先生，王先生应于12月底前向马女士支付房屋首付款30万元，马女士用首付款解除案涉房屋上原有的抵押权，在交完首付款后，案涉房屋交由王先生使用，剩余房款于2019年9月底前付清。后王先生按约支付了首付款30万元并对房屋进行了装修并开始实际使用，然而在其办理资金监管时发现案涉房屋上存在数个法院查封（均在买卖合同签订后），遂与马女士联系，马女士表示自己在外有多笔债务，已经无力偿还，只能听之任之了。之后，王先生再未能联系上马女士。
律师说法
一般地，遇到上述情形，当事人可以考虑对案涉房屋上的查封提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，王先生在法院查封前与马女士签订了合法有效的买卖合同，且实际占有该房屋，已满足该规定的两个条件。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件，根据《九民会纪要》的规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，可以认为符合该条件，从本案来看，房屋未能办理过户登记也非因王先生自身原因导致。
本案最大的问题在于，王先生未能满足支付价款这一条件。根据《九民会纪要》的规定，对于采用抵押贷款方式支付部分价款的，第三人能构证明银行在查封、冻结、扣押前已经核准抵押贷款的，如第三人要求继续履行合同且在银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部价款。本案中，王先生虽已根据合同约定支付了首付款，但其尚未办理抵押贷款手续，因此不符合这一规定。因此，王先生希望通过执行异议来排除执行的，法院不会予以支持。
那么王先生只能选择解除与马女士签订的房屋转让协议。因为，我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。案涉房屋现处于司法查封状态，无法办理过户，构成法律上的“履行不能”，出卖人无法继续履行合同、协助买受人办理过户手续，买受人无法实际取得房屋，使得合同目的无法实现。因此，王先生可以要求解除与马女士签订的房屋买卖合同，并要求马女士返还已经支付的购房款，承担相应的违约责任。
律师建议
买房是大事，一定要小心谨慎！在购房时应当要求卖方提供房屋产权证书、不动产登记簿查询证明等相关材料，以便了解房屋的权属、查封、抵押等情况。在发现房屋权利上有瑕疵时，应当及时咨询律师，通过法律途径保护自身合法权益。
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