房贷按揭一般几天能批下来，房贷按揭是什么意思
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房贷按揭利息计算器
来源：中国证券报
今年以来，新增房贷利率不断下探。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分地区甚至降至“2”字头。而存量房贷利率普遍还在4%以上，新增与存量房贷利差进一步扩大，下调存量房贷利率呼声渐起。
业内人士认为，目前下调存量房贷利率的可能性和必要性俱在。存量房贷利率下调，将为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资，稳定住房消费预期。不过，对银行业而言，由于当前净息差压力较大，银行息差维稳将面临更大挑战。
新增房贷利率持续下探
今年以来，央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点，并于今年5月宣布取消全国层面住房贷款利率政策下限。在市场竞争机制下，多个地区新增房贷利率屡创新低。
中指研究院数据显示，截至8月末，除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。而广州、苏州等地区部分银行为吸引客户，已将首套房贷利率最低降至“2”字头。
与新增房贷相比，目前存量房贷利率普遍在4%以上，仍处于较高水平，存量房贷利率和新增房贷利率的利差再度回到高位。
与此同时，二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩，一定程度上引发了部分购房者提前还贷的行为。中金公司的研究测算表明，按揭早偿率位于14%左右的高位。
存在下调存量房贷利率
的空间与预期
随着新增与存量房贷利差拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开。
“一方面，近期存款利率下调，5年期存款利率降幅更大。存款利率调整降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款倾向；另一方面，央行公开市场操作利率下调，商业银行资金端成本下降，从而为房贷利率下调打开了窗口。”李宇嘉说。
就“下调”方式而言，目前有两种方式呼声较高，一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转入其他银行，并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
“转按揭”存在争议
业内人士认为，放开存量房贷“转按揭”可促进商业贷款利率完全市场化，应为可选项。
光大证券金融业首席分析师王一峰表示，放开存量“转按揭”有如下好处：一是回应社会降低存量贷款利率的呼声；二是“转按揭”定价完全由市场竞争决定，避免了由央行给定存量按揭利率调整标准可能带来的争议；三是“转按揭”风控标准简单易操作，可避免房地产风险累积加大。
但也有不少业内人士认为，若允许“转按揭”，会加剧银行内卷，压缩银行利润空间。
五矿信托财富资产配置策略总监何婉婷向记者表示：“虽然‘转按揭’模式呼声高，但涉及跨行合作、资产重估、资金调配，流程复杂，或存在投机风险、恶性竞争、摩擦成本较高等问题，且对大行冲击较明显。该种模式短期内全面推开的概率较小。如若推行，需充分研究对市场不同主体的影响，做好政策规则协调配套。”
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，当前各地存量房贷利率执行情况不一，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适。而通过不同银行之间“转按揭”的方式，或加剧市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。
影响几何？
存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。
何婉婷告诉记者，去年存量房贷利率集中下调引发了阶段性的银行资金压力、大行融出意愿下降以及小行买债意愿提升。而今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率“走廊”，收窄“走廊”宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性的影响可控。但她认为，存量房贷利率下调对于银行息差依然存在挑战。
从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可有效减轻居民负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
房贷按揭利率
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房贷按揭需要达到什么条件
新华解码丨房贷政策有了新变化，你关心的问题都在这里→
这两天，房贷利率、首付比例变化的消息牵动购房者的心。根据中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的通知，政策主要涉及降低存量首套房贷利率、调整二套房贷利率、调整首付款比例等。记者梳理了具体的调整细节，看看有没有你关心的问题。
问题一：降低房贷利率，我能申请吗？包含住房公积金贷款吗？
答：根据通知，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
也就是说，如果你是政策发布（8月31日）前贷的款，不管贷款是否已经发放了，只要你跟银行签了贷款合同，又符合首套住房的标准，那就可以去申请降低利率。值得注意的是，住房公积金贷款目前不在调整范围内。
不过，如果你当时签订的贷款利率已经很低了，就不一定有下调的空间。
据估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。
问题二：我该怎么申请降低存量首套房贷利率？
答：根据通知，对于符合条件的存量住房贷款，借款人申请降低利率有两种途径，一是以“新”换“旧”，向银行申请“新贷款”置换“旧房贷”，二是跟银行协商变更原来的利率水平。具体选取哪种方式，可以结合自身情况和银行协商。
值得注意的是，如果选取第一种方式，新发放贷款只能用于偿还“旧房贷”，不能挪作他用。
时间上看，如果你符合条件，那么从2023年9月25日起，就可以向之前贷款的银行提出申请了。现在，银行正在进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作。到时候怎么申请还有待各银行进一步明确。
问题三：降低存量首套房贷利率，能省多少钱？
答：对不少房贷利率处于高位的购房者来说，降低存量房贷利率、减少利息支出，可以说是期盼已久。
根据测算，本次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设协商后房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。
但具体每笔贷款的调整幅度有多大，还要根据实际情况来看。根据通知，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。
这就是说，对借款人而言，具体能享受到多大幅度的调降，要看办理贷款时当地的首套房贷利率下限，以及与银行的协商情况。
问题四：我要买二套房，贷款利率能降多少？
答：对于要买二套房的购房者来说，此次房贷政策调整的一大利好就是二套房贷款利率下限从过去LPR“加60个基点”变为“加20个基点”，一次性降低40个基点，力度可是不小。
假设按8月份最新5年期以上LPR计算，以LPR加60个基点申请贷款，二套房贷款利率达到4.8%，调整为加20个基点后，贷款利率则降至4.4%。以200万元、20年期、等额本息的商贷为例，调整后借款人可节约利息支出超10万元，月供将减少400多元。
过去一段时间，不少住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求，降低二套房贷款利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求。
问题五：统一首付款比例下限，我的首付款能降多少？
答：根据通知，不再区分实施“限购”和“非限购”城市，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%，二套房不低于30%。
这个政策对“非限购”城市的购房者来说可能意义不大，因为很多地方已经在按这个水平执行。但在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别是30%和40%，在实际执行中很多地方二套房首付比例要求高于40%，甚至达到60%至80%。
这次调整后，“限购”城市的购房者将从中受益。以一套总价500万元的二套房为例，首付60%，需要300万元；如果首付比例降到30%，首付款就能减少150万元。
降低首付比例下限，有利于降低居民首付负担，增强购房能力和意愿。不过，政策规定的只是一个下限，各地如何确定首付比例，尤其是一些重点城市的首付比例能否下调、下调幅度有多大，还得各地根据当地房地产市场形势和调控需求来定。
转自：新华视点
来源： 大河网
房贷按揭年龄最高多少岁
界面新闻记者 | 安震
界面新闻编辑 | 江怡曼
10月25日，各家银行将统一对符合条件的存量房贷利率进行批量调整。
界面新闻从业内了解到，随着存量房贷与新发贷款利差收窄，存量房贷提前还款有所趋缓。同时，一系列楼市政策“组合拳”出台，房地产市场成交回暖，银行也加快了个人按揭审批和放款进度。
存量房贷调整模块上线，提前还贷趋缓
10月17日，中国人民银行副行长陶玲在国新办新闻发布会上预计，大部分存量房贷利率将在10月25日批量调整完成，10月26日借款人可通过贷款银行指定渠道查看调整结果。
界面新闻注意到，近期多家银行陆续上线了存量房贷调整模块，一些银行通过短信方式提醒贷款人留意调整，部分银行已经上线了拟调整的利率，结果一目了然，方便贷款人查询。
事实上，业内普遍认为，存量房贷利率与新发房贷利差不断加大是导致提前还款的原因之一。随着存量房贷调整政策即将落地，提前还贷趋势也有所趋缓。
“之前存量房贷提前还款的规模比较大，这一轮存量房贷利率调整政策公布后，不少人就选择了观望，据我们了解，一些客户还把原本用于提前还款的闲置资金投入了股票市场。”一家国有大行二级分行人士对界面新闻表示。
据媒体报道，某国有大行深圳市分行反映，9月25日以来，个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成。
不过，东部某省一位国有大行人士对界面新闻表示，分行每周都会汇总提前还贷的数据，近期提前还贷申请量变化不太明显，没有明显的上升或下降。
市场分析人士认为：“政策效果可能需要一段时间才能显现，而且不同城市情况有差异。由于楼市调控松动有先后，本轮存量房贷调整幅度最大的是一线城市，其他城市利差没有一线城市显著。另外，多数城市取消了新发房贷的利率下限，一些城市首套房按揭利率低至2.9%，几乎与公积金贷款利率持平。如果新发贷款利率和存量房贷利差仍然较大，借款人仍然有提前还款的动机，这也是监管要求出台存量利率动态调整机制的原因。”
界面新闻从业内了解到，在提前还贷的高峰期，申请等待时间较长。目前，不少地区申请提前还款排队的时间减少。北京一位贷款人李先生对界面新闻表示：“我在银行APP提出申请后，第二天就审批通过，原本预计扣款要等一个月，但还没到一个月时，银行工作人员就打电话问第二天（10月13日）能不能扣款，速度比我预想的快了。”
李先生表示，今年上半年申请提前还款时，最后扣款时间等了一个多月。
前述国有行二级分行人士也表示，目前提前还款流程比较顺畅，节奏比原先快一些。
不过，有银行网点信贷经理对界面新闻表示，分行和总行会对提前还款的节奏进行把控，即便是同一个城市，不同的网点，提前还款排队时间都会有所不同，因此会出现一些银行需要提前在手机端“抢额度”的情况。或者要求超过一定金额需要到线下办理。
房贷审批、放款加快
在调整或取消限购、限售、限价，降低贷款利率、首付比例、存量房贷利率等一系列楼市组合拳背景下，楼市成交量出现回暖迹象。
根据中指研究院统计，10月第二周楼市整体成交环比上涨，一线城市成交涨幅领衔，为73.55%。其中，深圳、广州、北京环比涨幅均超过100%，深圳涨幅领衔，为314.9%。二线代表城市整体成交面积环比上涨31.04%。市场信心正在逐步恢复，购房者的入市意愿增强。
面对楼市回暖的契机，不少银行个人按揭审批和放款速度均有所加快。界面新闻从银行了解到，北京目前按揭最快当天就能完成审批，最快一周左右即可放款。
事实上，不仅是商业个人住房按揭，公积金贷款流程也有所优化。10月15日，北京住房公积金管理中心发布《关于开展提高住房公积金个人住房贷款服务质效试点工作的通知》，借款人在公积金中心贷款网点柜台申请公积金贷款的，符合贷款申请政策，比如二手房受理前已出具房屋评估结果，或新建住房完成项目勘查并确认楼栋封顶的，网点在受理当日就能完成初审、复审及面签。
另外，组合贷款由“中心先受理、银行后审批”的串联审核优化为“中心与银行同步审批”的并联审核后，申请组合贷款至放款的时间大幅缩短，之前可能需要1个多月甚至更长，优化后，平均时长压缩至10个工作日左右，最快可在3个工作日放款。
一家股份行四川省分行负责人也证实，银行流程目前已经“不能更快了”，只不过受限于该行在当地不能开展公积金贷款，做不了组合贷，因此市场份额“有些吃亏”。
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