一、首付付了贷款下不来怎么办能退房吗
如果首付付了但贷款下不来，能否退房需要分情况来看：
（一）因购房者自身原因
1. 如果是购房者信用记录不良、收入不符合要求等自身因素导致贷款下不来，这属于购房者违约。这种情况下，开发商有权按照合同约定扣除一定比例的违约金后退还剩余款项，也可能拒绝退房要求，购房者仍需支付剩余房款。
2. 购房者可以尝试换一家银行重新申请贷款，但如果仍然无法获批，还是要依据合同约定承担相应责任。
（二）非购房者原因
1. 如果是因为银行政策调整（例如突然收紧房贷），使得原本符合贷款条件的购房者无法获得贷款，这种情况购房者可以与开发商协商退房，并且一般不需要承担违约责任，开发商应退还首付。
2. 如果是开发商的原因，比如未取得预售许可证或者五证不全等导致银行不放贷，购房者有权要求退房并拿回首付，开发商还可能需要承担相应的赔偿责任。
二、房子还不上贷款银行会怎么处置
如果房子还不上贷款，银行通常会采取以下处置方式：
（一）催收
银行会先通过电话、信函等方式提醒借款人还款，告知逾期的后果，催促借款人尽快补上欠款。
（二）罚息
借款人逾期还款会产生罚息，这会增加还款成本，目的也是促使借款人尽快还款。
（三）抵押物处置
1. 协商
银行可能会与借款人协商以抵押物（房子）折价偿还贷款。这种情况下，双方会就房屋的价值评估和折价比例进行协商。
2. 拍卖
如果协商不成，银行有权向法院申请拍卖抵押物。法院会委托专业的拍卖机构对房屋进行拍卖，拍卖所得款项将用于偿还贷款本息、罚息以及相关的诉讼费用等。如果拍卖款不足以偿还全部债务，借款人可能仍需承担剩余债务；若拍卖款有剩余，则会返还给借款人。
三、农村住房可以抵押贷款吗
农村住房是否可以抵押贷款，需要分情况来看。
（一）一般情况
1. 通常农村住房的宅基地所有权属于集体，农民仅享有宅基地的使用权。在很多地方，基于宅基地的特殊性和保障农民基本居住权益的考虑，单纯的农村住房直接抵押贷款存在一定限制。
2. 虽然住房本身是农民的重要财产，但由于农村土地政策等因素影响，金融机构在面对农村住房抵押贷款时较为谨慎。
（二）特殊情况
1. 在部分地区开展了农村住房抵押贷款的试点工作。这些试点地区在满足一定条件下，如住房产权明晰、符合相关规划等，允许农民以农村住房进行抵押贷款。
2. 并且随着农村土地制度改革的推进，未来关于农村住房抵押贷款的政策也可能逐步放宽或完善，以盘活农村资产，促进农村经济发展。
总体而言，目前大部分地区农村住房直接抵押贷款存在限制，但在一些试点地区有特殊政策支持。
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来源：临律-农村住房可以抵押贷款吗，农村住房能否抵押