海外房地产投资的优点和缺点，海外房地产投资怎么样
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海外房地产投资中介承担违约责任吗
多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。
与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。
商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。
2、空置期由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。
3、租赁条款虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同
4、租金收益率商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。
5、年租金增长率与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。
与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。
7、租户行为由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。
8、融资条款商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。
9、暴露于经济冲击之下对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。
10、资本增长虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。
不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。
如何对商业房产进行估值？以澳洲为例，确定商业房产价值的理想方法是用该房产的租金收入除以类似房产的平均租金收益。
例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。
这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。
如何申请商业房产贷款？要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。
应该投资商业还是住宅房产？房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。
但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。
无论您决定投资商业还是住宅房地产，亚洲房产科技集团居外IQI都有大量的优质房源供您挑选。立即与我们联系，获取免费海外置产专业咨询！
海外房地产投资公司
多年来，海外住宅房产市场因为机遇处处，一直是一个热门话题。另一方面，商业地产比较独特，这也让商业房产市场充满了机会，而且通常会带来更大的回报。
与住房投资者比较，商业投资者需要做更多的研究，对经济有更深入的了解，因为商业房产的需求更加多变。就此，居外比较了其中的差异，让购房者在下次投资时能做出明智的决定。
商业房产的租约比住宅房产明显更长，而且更换商业租户比更换住房租户要困难得多，这在商业房产的估值中起着至关重要的作用。
2、空置期由于很难更换商业租户，商业房产的空置期往往比住房的空置期要长。商业投资者往往不得不在没有租金收入的情况下承担物业的支出。
3、租赁条款虽然住房租约彼此之间的差异不大，但商业租约的相互差异却很大，几乎每一条款都有待商榷。商业投资者在律师和财务顾问的帮助下起草租赁合同
4、租金收益率商业房产的收益率通常为5%至12%，住宅房产的收益率为3%至4%，所以商业房产更有可能获得正现金流。
5、年租金增长率与住房租约不同，大多数商业租约包括3%至4%的固定年度租金增长率，这可能超过通货膨胀率。
与住房租户不同，商业租户更普遍签署净租赁合同，让他们自己负责支付市政费、保险、土地税、维护和修理费。当然，商业投资者更广泛面临更高的维修成本。同样，这意味着商业投资者通常比住房投资者需要更多的可使用资本。
7、租户行为由于商业租户使用租房来经营业务，他们有强烈的动力来照顾好物业。
8、融资条款商业房产投资被认为比住宅房产投资风险更高，所以银行一般要求商业房产的首付款至少达到总价值的30%，比一般的住房首付款高很多。商业房产的贷款也会吸引更高的利率和管理费。
9、暴露于经济冲击之下对商户的商品和服务的需求时好时坏，所以对商业房产的需求不如住宅房产那么稳定。
10、资本增长虽然在这一点上存在分歧，但大多数人认为，商业房产的资本增长慢于住房类，因此这是租约和租户对商业房产的估值至关重要的另一个原因。
不一定，商业市场提供了比住房市场更广泛的价格范围。例如，在澳洲可以用8万澳元买一个停车场，也可以用40万澳元买一个位置好的办公室，这与一套普通的三居室住房相当。但是，如果有一个可靠的租户，办公室可能会带来更多的收益。
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例如，假设评估一个125平方米的商铺，其年净租金为50,000澳元。根据您的研究，类似房产的租金收益率为8%。
这意味着该房产的价值为50,000澳元 ÷ 8% = 625,000澳元。
如何申请商业房产贷款？要购买商业房产，您需要申请商业贷款，并提供一份商业计划和利润预测。首付款可能至少是房产贷款方评估价值的30%，而且您还要支付更高的利率和管理费。
应该投资商业还是住宅房产？房产投资新手可能最好先购买住宅房产，因为这不涉及那么多风险，也不需要那么多知识。
但是对已经拥有投资住宅房产的有经验的投资者来说，商业投资可能是有意义的选择，他们可以利用自己的资金能力从投资中获得更大的收益，还可以利用较高的租金收益来改善现金流，同时减少因住房市场衰退带来的风险。
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海外房地产投资项目要注意什么细节?
根据土耳其统计局最新公布的数据显示，2024年土耳其共售出1,478,025套房产，比2023年增长20%。纵观2013-2024年十二年间，土耳其平均每年房产销售量达140万套，房产市场需求旺盛，交易十分活跃！
2024年，伊斯坦布尔售出239,213套房产，占比16.1%，排在各城市之首，其他主要城市安卡拉售出134,046套，伊兹密尔80,398套，安塔利亚77,512套，土耳其第一大城市伊斯坦布尔的房产交易量是首都安卡拉的两倍，几乎是另外三大城市房产交易量之和。
少女塔
圣索菲亚大教堂
苏莱曼清真寺
2024年，外国投资者共从土耳其购置23,781套房产。其中，伊斯坦布尔共售出8,416套房产，占比35.4%，销售份额占据各大城市之首。伊斯坦布尔是土耳其房产交易最活跃，也是最受欢迎的房产投资地！
值得注意的是外国投资者购房数量仅占土耳其房产销售总量的1.6%，可见当地房产市场本地人为主，外国购房客对当地房产市场尤其房产价格的影响微乎其微。
根据莱坊国际（Knight Frank）发布的2024年Q2最新的全球房屋价格指数报告，土耳其以年度涨幅46.4%和季度涨幅6.5%实现最强劲的增长，连续四年位列世界榜首。中国内地的房价涨幅以-5.2%位列第52位，继续呈负增长的趋势。面对国内楼市“寒冬”，房产市场低迷的情况，众多投资者把目光投向了海外。房地产投资一直是非常靠谱、有保障的财富保值与升值渠道，再加上土耳其房产超高的投资价值与房价极具潜力的上升空间，越来越多的海外人士选择在土耳其投资置业。当地房市一片繁荣，发展持续向好!
海外房地产投资经验
在全球经济一体化的浪潮下，海外投资逐渐走进大众视野，成为资产配置的重要选项。
对于普通投资者而言，如何把握海外投资的机遇，在不同市场中做出合理决策，是值得深入探讨的话题。
端正心态，合理参与海外投资过去几年，海外市场波动剧烈，这样的起伏让投资者对海外基金的态度发生了显著变化。
那么，我们该以怎样的心态参与海外投资呢？首先要将海外投资视为资产组合的一部分，且占比不宜过高。因为国内个人投资者的收入与支出大多以人民币计价，海外资产敞口相对较小，所以在投资理财中，海外资产应只占一小部分。
其次，由于对海外市场缺乏熟悉度，投资者应尽量选择主流资产。投资海外市场如同守正出奇，但对普通投资者来说，在不熟悉的领域出奇风险较大。
主流资产如标普500，能提供相对稳定且与风险匹配的收益。若风险承受能力较高，可考虑波动较大的纳斯达克。而对于过于小众的资产，若非专业投资者，最好谨慎参与。
再者，海外市场投资需长期持有。以美股为例，标普500和纳斯达克长期表现出色，虽短期内难有爆发性增长，但长期来看，年化回报可观。
美股市场：科技驱动与政策支撑美股在海外投资中占据重要地位。过去几十年，美股长期上涨，标普500和纳斯达克不断创下历史新高。尽管年度内有回撤，但很快便能恢复。
从驱动因素来看，科技革新是重要动力。以AI技术为代表，推动了美国大型科技股快速上涨。像英伟达，去年大涨，且财务数据显示其估值仍相对合理，这得益于AI渗透率快速提升带来的盈利增长。
此外，美联储的作用不可忽视。美联储具有全球央行地位，当美国经济或资本市场出现重大问题时，总能通过多种货币政策工具挽救经济、支撑资本市场。例如，在地区性商业银行爆雷时，美联储及时推出政策工具，将影响控制在较小范围。
美股历史表明，以点位高低判断买卖并不明智。从基本面看，虽然今年美国经济增速可能下滑，但预计不会进入衰退，且AI技术仍处于新兴崛起阶段，有较强基本面支撑。对于普通投资者，下车的最佳时间点通常是有资金需求时，毕竟投资海外大多是为了满足理财需求，应与自身负债相匹配。
在投资标的选择上，标普500是行业宽基指数，涵盖美国80%左右上市公司总市值，代表美国资本市场大贝塔，较为平稳；纳斯达克则更聚焦科技行业，波动性较大，但过去几年涨幅更为惊人。投资者可根据自身风险偏好进行选择。
越南市场：革新开放带来的潜力越南市场近年来备受关注。越南在政策上选择了革新开放，与中国当年的改革开放路径相似，对内改革、对外开放，加速融入全球贸易产业链。尽管在公共建设等方面相对落后，如胡志明市的地铁建设耗时较长，但只要坚持革新开放政策，越南经济就有持续发展的动力。
从行业来看，银行在越南经济发展中至关重要。银行信贷决定了国内资本流向，对经济发展刺激作用巨大。同时，银行是高度监管、持牌运营的行业，具有较强护城河，业绩韧性也较强。
展望未来，越南市场面临一些风险。短期内，汇率方面，美联储加息背景下越南盾有贬值压力，越南央行可能干预汇率，这对市场流动性有一定影响。
此外，部分公司关联交易问题可能拖累资本市场表现。但从机遇来看，越南经济制约因素如利率、进出口、房地产等已明显改善，经济和资本市场面临的压力较去年减小，今年整体较为乐观。
印度市场：人口红利与发展挑战并存印度市场同样具有独特魅力。从资本市场表现看，过去几年表现出色，但从去年9月以来，印度市值蒸发5000多亿美元。
印度拥有15亿人口，人均年龄仅28岁，城镇化率不到30%，经济增长潜力巨大。同时，印度资本市场与欧美联系密切，拥有一些在全球资本市场有话语权的世界级公司。
然而，印度市场也存在挑战。公共治理结构方面，印度不同联邦之间存在差异，货币甚至都不统一，尽管有莫迪这样的领导人推动国内统一大市场建设，但仍面临诸多困难。
此外，印度作为新兴市场，其估值接近纳斯达克，且交易拥挤，这也是投资者需要关注的问题。总体而言，印度市场前景广阔，但更适合有一定海外投资经验的投资者。
日本市场：经济复苏与资本市场变革过去几十年，日本经济经历了长期低迷，但从另一个角度看，忽略90年代以前的快速下跌，日本股市在过去20年实际上走出了牛市行情。
从经济基本面来看，过去几年日本经济增长不错。通胀方面，从2022年开始转正，连续四年保持正值，这对于摆脱通缩阴影意义重大。
在政策方面，日本政府重视资本市场作用，推出一系列提升公司治理、改善股东持有体验的措施。这吸引了国际资本回流，日本很多细分领域的科技类公司基本面和股价表现都非常不错，在高进阶技术、精密制造、电子等产品上具有很强的全球竞争力。
海外市场选择被动指数基金通常是较好的策略。因为研究细分市场成本较高，且未必能带来超额收益，像日经225指数基金就能帮助投资者获得市场贝塔收益。
优化配置，构建合理海外资产组合对于普通投资者而言，在国内投资海外资产主要通过QD基金或港股通。目前市场上有500多只QD基金，覆盖美国股市、港股及亚洲部分地区。
在资产配置比例方面，可将50%配置在美股，因为美股历史业绩可验证，具有较强韧性。对于除中国以外的新兴市场，可配置30%左右，如越南、印度等经济增速较快的国家，有望带来盈利增长。
此外，不能忽视港股市场，尽管过去几年表现不佳，但港股市场能提供波动价值，且拥有腾讯、美团、阿里等代表中国科技企业最高水平的公司，目前估值较为便宜，在市场出现边际利好时，向上弹性较大，可配置百分之十几的仓位。
在具体投资过程中，投资者还需关注市场信息。新闻是了解国外经济形势和重点上市公司情况的重要渠道，同时，关注基金公司发布的海外市场信息也非常有帮助。虽然海外市场看长期，但通过持续学习和关注，投资者能更好地理解市场变化的主要矛盾，做出更合理的投资决策。
海外投资为投资者提供了更广阔的资产配置空间，但同时也伴随着风险与挑战。通过端正投资心态、深入了解不同市场特点、合理优化资产配置，投资者有望在海外投资中实现资产的稳健增值。
文本源自@人间钱话音频内容。
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