房地产投资信托是什么,房地产投资信托基金是什么意思

房地产投资信托是什么，房地产投资信托基金是什么意思

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房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REITs)

1、房地产信托将激增

伴随330楼市新政和央行宽松货币政策，地产市场逐渐转暖。中指院数据显示，全国前十大城市房价在6月出现环比上涨，涨幅超过2%。

不过，这并不意味着房产市场已触底反弹。相反，目前市场还处在去库存阶段，结构性过剩尚未完全消化。

这种现状传导至信托市场，信托公司仍会谨慎对待房地产项目融资，昔日的发行高峰短时间不会出现。

2、特殊公用项目没风险

一些特殊公用的地产项目，如医院、学校等因隐含政府信用，且不涉及后期销售问题，一直以来饱受投资者的青睐。

但实际上，前几年在三四线城市，地方政府高举“高铁新城”、“金融中心”等后，财政面临举债偿还的问题。因此，挂钩政府用途的特殊地产信托，其风险敞口被放大。

面对这种情况，投资者在认购前，该仔细考察地方政府的资质，如财政情况、收入结构等。

3、选交易对手强的就行

对于信托产品，交易对手的实力强大与否确实是一个重要因素。不过，房地产信托有其自身的特殊性，只看交易对手的资质，并不能全览项目全局。

实际上，项目区位和项目进度在地产项目中是非常重要的因素。项目在中心城市及重要地段，项目在建筑施工/装修经营，都能进一步保障还款兑付。

因此，以交易对手实力为基本，重点放在项目的区位和进度，是房地产信托投资的一个主要思路。

4、纯土地抵押最安全

房地产信托的抵押，包括土地、在建工程、房产抵押三种。作为重要的增信措施，很多投资者认为纯土地抵押是其中最安全的。

然而，事实却大相径庭。所谓抵押物，其保值与到期变现性是最为关键的。三者之中，土地的变现最难实施，一旦遇上兑付风险，短时间靠其筹集资金的难度较大。

因此，一个房地产信托的增信抵押，最好是现房、在建工程、土地都在其中，以保障还款的资金流动性充足。

5、分不清三种模式

目前，房地产信托的投资方式分为贷款、股权投资、股债组合。三种方式对应项目不同的情况（如进度和对手实力），各自对此，很多投资者并不能完全分清这三种模式。一般来说，股权投资在项目初期运用比较多；贷款类模式，投资者要关注项目是否“四证”齐全；而设计结构最复杂的股债组合，有劣后级保证优先级的安全。

不过，无论是哪种模式，资金的安全是第一位的，设立监管账户，保证专款专用，是产品最起码的要求。

房地产投资信托的特点

2023年是信托“新三分类”落地实施的第一年，行业转型发展进入关键阶段。5月15日，围绕去年行业发展情况，信托业协会组织召开评析发布会，介绍了行业转型进展、面临问题、未来方向等，回应市场关切问题。

这也是近年来信托业协会首次针对行业发展情况召开发布会，未来有望常态化。

第一财经记者在现场了解到，去年6~12月，信托行业共成立信托产品3万多个，成立规模约4.33万亿元。其中，资产服务信托的成立笔数及规模均大幅超过资产管理信托，信托业务持续回归本源。

中国信托业协会日前披露的截至2023年四季度末信托公司主要业务数据显示，去年四季度，信托资产规模延续了持续回升的态势，结构进一步优化，盈利压力仍在但有缓解趋势。

不过，在投资类信托规模、占比继续提升的同时，融资类信托规模同比回升，占比较去年三季度末略有上升。资金投向上，房地产信托规模压降至万亿元以下，较一年前减少约2500亿元，同比降幅超过20%。

融资类信托略升，经营压力仍在

最新数据显示，截至2023年四季度末，信托资产规模余额为23.92万亿元，较去年9月末增加了1.28万亿元，延续回升态势，环比、同比分别增长5.65%、13.17%，同比增幅扩大。

2022年二季度以来，信托资产规模开始企稳回升，同比增速由负转正，到2023年末，实现连续7个季度保持正增长，且增速有逐步加快的趋势。上海金融与发展实验室主任曾刚分析称，这反映了资管新规以来，信托业转型工作取得了明显成效。

结构优化是行业转型的关键，也是过去一段时间行业规模下行的重要原因。

首先从资金来源看，过去具有通道特征的单一资金信托规模继续减少。截至去年四季度末，集合资金信托规模为13.52万亿元，占比达到56.5%；单一资金信托规模为3.86万亿元，环比减少1.05万亿，降幅2.64%，占比为16.12%；管理财产信托规模6.55万亿元，较2023年9月末增加3498亿，占比27.37%。

其次从信托功能角度看，投资类业务主导地位继续强化，但监管一直压降的融资类信托规模略有反弹。截至2023年四季度末，投资类信托规模为11.57万亿元，环比增加8711亿，环比增速为8.15%，占比48.34%；事务管理类信托规模为8.88万亿元，环比增加1798亿元，占比37.12%。同期，融资类信托规模为3.48万亿元，环比增加2291亿，增速7.06%，占比14.52%。

回顾来看，“两压一降”和一系列资管新规配套要求下，融资类信托规模自2020年二季度后即进入下降通道，当年二季度末融资类余额及占比分别高达6.45万亿元、30.29%，2022年末则降至3.08万亿元、14.55%，规模缩水超3万亿元。

去年以来，融资类业务占比继续下降，但规模有所回升，截至去年三季度末，融资类信托规模及占比分别为3.25万亿元、14.34%。由此来看，去年融资类信托规模同比上升了约4000亿元，占比仍在下行通道但四季度有所回升。

从经营情况来看，行业转型阵痛仍在，但经营收入和净利润都实现了止跌回升。数据显示，去年全年，信托业经营收入为863.61亿元，较上年同期增加24.82亿，同比增速为2.96%；实现净利润423.73亿元，较上年同期增加61.3亿，剔除特殊情况（如因信托公司股权转让产生的一次性收入和利润等）后，同比小幅增长约2.29%。

另根据52家信托公司披露的年报信息，信托公司营业收入的平均数为18.25亿元，较2022年下降3.75%。如果剔除合并口径的样本和特殊数据，平均数为12.62亿元，较2022年下降3.76%，下降幅度较2022年有所收窄。52家披露信息的信托公司中，2023年有28家信托公司营业收入实现增长，占比过半，为53.85%；有25家信托公司净利润实现正增长，占比为48.08%。

信托业经营收入与净利润同比变动

（数据来源：信托业协会、信托公司财报）

新分类下25个品种哪些势头最盛？

从信托资金投向来看，在新的业务“三分类”要求下，标准化日益成为主流趋势，投向证券市场、金融机构的规模和占比持续提升，传统行业尤其是房地产领域的压降效果明显。

截至去年四季度末，资金信托总规模达到17.38万亿元，较三季度末增加约9300亿元，较2022年同期增加2.24万亿。其中，投向证券市场（含股票、基金、债券）规模合计为6.6万亿元，较三季度末增加8536亿元，环比增速14.85%，合计占比38%，环比上升3个百分点。全年来看，这一规模增长了2.25万亿元，同比增速高达51.52%，占比则提升近10个百分点。

相比之下，房地产信托是受宏观政策、行业监管和市场环境多重影响最明显的信托业务领域，近年来规模及占比持续下降，目前已降至万亿元以下。截至去年四季度末，投向房地产的资金信托规模为9738.61亿元，环比减少471.49亿元，占比（5.6%）环比下降0.6个百分点。与2022年四季度相比，规模下降2500亿元，同比降幅20.43%，占比则下降2.53个百分点。

“与过往高峰期相比，信托投向房地产领域的资金规模和占比都有了大幅下降，表明传统房地产信托业务作为信托主营业态的时代已告终结。”结合信托资金投向工商企业和基础设施领域的情况，曾刚表示，未来信托业需要围绕“五篇大文章”，进一步强化对新质生产力相关产业的支持，在有效盘活存量和稳健促进增量的平衡中加大服务制造业的支持力度和服务模式创新。

在行业展望方面，除聚焦“五篇大文章”，曾刚还提到了继续回归信托本源、财富管理与资产管理双轮驱动、提升资本市场专业能力、拓宽慈善信托发展空间、行业发展不断规范等。

从15日发布会披露信息来看，随着去年6月《关于规范信托公司信托业务分类的通知》（下称《通知》）正式实施，行业转型方向更加明晰。“资产服务信托的成立笔数及规模均大幅度超过了资产管理信托，信托公司整体业务结构正进一步优化，回归本源及转型升级工作正在路上。”中国信托登记有限公司副总裁刘铁峰在发布会上表示。

根据《通知》要求，信托业务被重新划分为资产服务信托、资产管理信托、公益慈善信托三大类，并在每一大类业务下细分信托业务子项，共覆盖25个业务品种。

数据显示，2023年6月至12月，信托行业共成立信托产品30415个，成立规模为43325.05亿元。其中，资产服务信托新成立19046个信托产品，成立规模为24708.41亿元，规模占比57.03%；资产管理信托新成立10862个信托产品，成立规模为18416.76亿元，规模占比42.51%。从成立个数上看，资产服务信托较资产管理信托高75.34%；从成立规模上看，资产服务信托较资产管理信托高34.16%。

据刘铁峰介绍，去年下半年，全部25个业务品种中，保险金信托、家族信托、家庭服务信托、法人及非法人组织财富管理信托的成立笔数均在前5名。

在资产服务信托中，行政管理服务信托业务、风险处置服务信托业务、资产证券化服务信托业务等均是信托公司回归受托人定位、有效发挥信托制度灵活性的重要体现，去年开展这三项业务的公司分别有48家、21家、33家。

风险处置服务信托是信托服务实体经济，助力风险出清的重要方向，在当下尤为受关注。据外贸信托董事会秘书屈鹏在发布会上介绍，此类业务通过运用制度优势，平衡债权人、债务人、投资方、管理人、资产服务机构等多方需求，帮助困难企业重获发展动力或有序退出市场，稳定市场环境，优化资源配置。

据了解，外贸信托去年成立了特殊资产服务信托部，积极拓展特殊资产“投资+服务”展业路径，落地了行业首单上市公司破产重整投资和企业破产服务信托联动的上市公司重整业务。此外，公司联合成都市武侯社区发展基金会，创新落地信托“新三分类”正式实施以来的全国首单物业服务信托，为社会基层治理提供解决方案。

(本文来自第一财经)

房地产投资信托的真实案例

21世纪经济报道 见习记者陈嘉玲 北京报道

“我的项目，还不知等到什么时候才能退出来。”4月21日，一位投资人手里拿着某房地产信托项目材料对记者感慨道。

谈到房地产信托风险项目退出的话题时，南方地区某信托公司内部人士感受颇深：“从2021年下半年开始到现在，中小地产公司陆续暴雷。地产人逃离地产，做房地产非标融资的信托人也在离开信托。团队收入大幅下降，去年年终奖也没有拿到。今年我们几乎没有做新的业务，一直在忙存量项目的风险处置。”

在不少房地产信托项目一筹莫展之际，近期房地产市场出现了积极变化，房地产金融数据与去年四季度相比出现好转。

随着去年11月以来央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》等政策，房地产市场在2023年一季度迎来积极变化。根据央行统计数据，今年一季度个人住房贷款月均发放额约5900亿元，比去年四季度的月均发放额多1900亿元；一季度开发贷款累计新增约5700亿元；一季度房地产企业境内债券发行1500多亿元，同比增长超过20%。

值得注意的是，从2023年内集合信托成立数据来看，房地产类信托成立略有回暖，但仍处于低谷，“客户对于房地产信托投资热情也不高”。

在房地产市场跌宕起伏之后以及信托业务三分类背景之下，信托在房地产业务领域究竟是进还是退，各家机构又将如何抉择？

“激进”：房地产信托规模最高达2.93万亿元

回顾信托业历程，2008年刺激政策到2018年资管新规发布前的这十年间，是信托业迅猛发展期。尤其是2010年经济出现过热苗头，原本被监管限制的银信合作规模快速扩张，加之房地产、基础设施等行业处于上升周期，融资性信托业务快速增长。

中国信托业协会编写的《2022年信托业专题研究报告》中提到：“从 2008年至 2017年的十年里，信托资产规模扩张了近 30倍，从 2007年底的 0.95万亿元发展到 2017年末的 26.25万亿元。这一阶段，信托公司的主营业务主要为融资类信托、事务管理类信托。”

公开披露的相关数据也印证了这一趋势。信托业受托管理的资产规模从2010年的2.37万亿元快速增至2017年末的最高点——约26.25万亿元；其中，投向房地产领域的资金信托规模也从2010年的2351.29亿元一路暴涨至最高值——2019年二季度末的2.93万亿元。

在规模最高峰之际，监管之风吹向房地产信托业务，房企融资阀门收紧的信号袭来。2019年5月，银保监会发文剑指房地产信托融资乱象，明确重点治理变相向房地产“输血”行为。7月，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了窗口指导。8月初，银保监会再次发文，按月监测房地产信托业务变化情况，遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。随后的2020年，信托业继续压降通道类、非标融资类；房地产行业也迎来了收紧融资的“三道红线”。

对信托机构而言，或许这是信托房地产业务第一次面临抉择之时。“地产和信托像是一对兄弟，互相成就，也互相拖累。大概是在2021年一季度之后，特别是部分中小房企开始暴雷，房地产市场从酷暑到寒冬。”上述信托公司内部人士说道：“在这之前，尽管房地产信托融资类业务受限，但当时一些信托公司还是抱有幻想的。”

比如，本报记者注意到，在2020年“三道红线”消息传出之时，2020年8月的最后一周，房地产信托募集规模暴增3.52倍。中国信托业协会的统计数据也显示，2020年一季度末，投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元，较2019年一季度末下降2271.67亿元。但从总的占比来看，2020年一季度末，房地产信托占比仍有14.57％，与基础产业（占比16.27％）的数值接近。

“从房企的角度看，当时房企通过关联企业、马甲公司进行融资的冲动很大。”有受访的地产信托业务资深人士告诉记者，“严监管之下，有的信托公司仍旧搞了一堆‘明股实债’的房地产项目，比如通过设置‘资产收益权转让+回购’、业绩补偿承诺或对赌协议等条款，将传统非标房地产融资业务，转化为标品投资，以规避监管对融资类业务额度的限制。”

此外，记者根据61家信托公司2021年年报统计获悉，投向房地产行业的信托资产规模同比减少约4391.77亿元，降幅约为18.23%。从信托机构角度看，有47家信托公司房地产信托业务规模同比下滑，14家同比增长。

清退：行业老大哥涉众房地产业务规模降幅达72%

“房地产信托在经历过往高速扩张期后，潜藏风险暴露、违约问题频发，信托公司在房地产信托业务领域承受了较大压力。”中信信托相关人士对21世纪经济报道记者指出。

根据中国信托业协会发布的数据，截至2022年四季度末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%，环比下降4.44%；房地产信托占比为8.14%，同比下降3.60个百分点，环比下降0.39个百分点。

实际上，2022年，信托行业尤其是房地产信托业务的展业环境，发生了深刻的变化。在周期、政策、监管的共振之下，房地产行业急转直下：一方面楼市销售增速降至历史低点，另一方面融资端遭遇收紧，同时预售资金受到全面严格管控，房企资金流内外全线承压。行业中激进者率先破防，中小房企频频“暴雷”，金融机构逐渐退避三舍。

平安信托最新披露的年报也分析道：“2022年市场信用违约事件时有发生，尤其是房地产企业债务风险突出，部分信托产品发生违约延期，对信托公司声誉造成影响，甚至演变成整个行业的信任危机。信托公司面临的风险形势更为复杂严峻，不再仅仅是信用风险，还面临着市场风险、操作风险、合规风险、流动性风险等，对信托公司的风险管理体系以及风险承受能力形成了较大的挑战。行业风险资产加速暴露下，信托公司加大资产减值计提力度，持续盈利能力受到冲击。”

如何处置违约项目风险以及存续项目风险排查，成为信托机构的当务之急。

2022年信托公司的年报中，两家头部公司都提到了风险化解情况。比如，平安信托称，针对房地产业务定期进行压力测试，并设置专业化投后管理团队，定期对房地产业务进行专项排查；针对大型企业集团和地方政府平台业务执行“一户一策”和“一区一策”风险策略和管控方案。通过定期检视、及时复盘、科学预警，及时有效化解潜在风险，创新风险处置模式，加快现有风险资产的退出。中信信托则披露，“近三年来公司大力压降涉众房地产和地方城投业务规模，涉众房地产业务规模降幅达到72%，涉众地方城投业务规模降幅达到84%。”

北方地区某信托公司房地产业务负责人告诉本报记者，房地产信托项目的风险资产处置模式，目前主要有几种：一是直接出售不良债权；二是贷款重组、司法诉讼、抵押物变现、参与破产等，不过这些处置模式一般都耗时较长；三是以“承债式收购”的方式，全盘接手地产项目的股权和管理权，变身“开发商”；等等。

比如，2022年，光大信托“接盘”东莞市鸿钏房地产开发有限公司全部股权；五矿信托接下了恒大广州南沙童世界项目、佛山铂睿府项目和昆明林溪郡项目三个项目的资产。彼时五矿信托曾就上述举措回应媒体称：“经过反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。”

对于此类“以进为退”的举措，有业内人士认为，这或许是处置风险项目比较好的一种方式，“从风险地产集团的资产中剥离出来”，但最终还是要靠信托公司及其股东或合作方的操盘能力，把项目盘活。

除了信托机构自身化解风险外，监管层也鼓励多机构对接处置风险资产。2021年4月份，中国银保监会下发《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，鼓励信托公司与不良资产处置机构、信托业保障基金等专业机构合作，采取向专业机构直接转让资产，向特殊目的载体转让资产，委托专业机构处置资产，信托保障基金公司反委托收购，专业机构批量买断信托业风险资产包等方式处置不良。

公开数据显示，中国信达资产管理股份有限公司2021年收购信托公司转让债权近百亿元。中国东方资产管理股份有限公司2021年上半年收购信托公司不良债权原值165亿元，同比增长251%。

此外，多家信托公司曾与中国信托业保障基金有限责任公司开展（或计划开展）资产收购业务、反委托收购业务、买断式收购业务等。比如某信托公司2021年将一笔信托计划的底层资产转让给信保基金，信保基金同时委托该公司对底层资产进行管理和清收。

“但我们发现，现在跟外部机构洽谈后能继续推进、处置掉的项目，越来越少了。”据业内人士分析认为，一方面是不良资产处置机构能承接的资产有限；另一方面则是部分项目本身可能存在问题，比如抵押物不足值等。

上述房地产业务负责人表示：“没有捷径，只能慢慢磨，耐心等。我们也都在期待市场回暖。”

争议：传统房地产业务能不能做？

随着去年11月以来央行、银保监会出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”）等稳定房地产政策的出台，房地产市场在2023年一季度迎来了积极变化。央行一季度金融统计数据新闻发布会显示，近期房地产市场出现了积极变化，房地产金融数据与去年四季度相比出现边际好转。

对此，中信信托有关人士分析认为，这说明之前一系列稳经济大盘、稳房地产政策效果已持续显现，这对于2023年房地产信托市场的存量风险化解和新增业务空间将会带来积极影响。

不过，从2023年内集合信托成立数据来看，尽管房地产类信托成立略有回暖，总的来看仍处于相对低谷期。

“当前，房地产金融数据更多是保交楼的配套资金，主要以银行为主，同时部分优质房企发债和股权融资也得到监管部门支持，相对而言，融资渠道有一定改善。”资深资管研究员袁吉伟在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为：经过此轮调整，目前房地产行业有一定企稳，但是市场信心还不足。一方面，信托公司本身风险偏好降低，另一方面，客户对于房地产信托投资情绪不高。未来，还需要等待房地产行业有比较明显的改善之后，才有可能带动房地产信托的逐步回暖。

而对于传统房地产信托业务能不能继续做的问题，北方某地方国资信托公司一位副总认为：有两个展业方向可以考虑：一是央企国企背景房企的优质项目；二是辖区地方国资房企的优质项目。

对于上述这个问题，业内看法存在分歧。有的人在观望，寻找好资产好价格；有的人已经“脚”投了票，离开信托行业或房地产业务团队；也有的信托机构做出了抉择。

“公司目前已经没有固定的房地产信托团队了。这项业务一直在收缩，也没人当重点了。”某央企信托公司人士告诉记者。此外，有受访人士还表示：“原来的传统业务部门都属于全口径部门，啥都能做，就看各个团队的生存能力了”；“传统房地产信托业务团队如果无法转型，可能就要被优化”。也有人提出：“目前信托公司的房地产业务重点应该是存量项目的风险化解。”

据记者了解到，近年来，信托公司陆续开始组织架构调整。比如，行业排名前列的某信托公司目前已撤并或优化了房地产信托业务团队，比如直接让房地产业务团队转型做标品信托、证券投资信托、服务类业务等。

新局：多家信托机构布局住房租赁市场

根据年报披露的信息，自2021年开始，一些信托公司对房地产业务进行了风险管控、风险处置以及未来展业思路等方面的调整和升级，包括加强地产信用风险及其衍生风险管控、开展存量地产债券分析、严控展业区域及交易对手准入门槛以及研究和探索长租公寓、保障性租赁住房REITs等领域。

无论是政策导向还是市场动向，住房租赁市场正在成为房地产信托转型发展的新的业务方向。

从公开信息来看，2022年以来，建信信托、中建投信托、中铁信托、中信信托等多家信托公司也在住房租赁市场有较大布局动作。比如，4月23日至25日，建信信托与建信住房租赁联合召开业务合作研讨推介会，关注重点包括住房租赁、私募股权、不动产投融资、证券投资、投行及服务信托、财富管理等领域。3月24日，中信信托作为受托人的首单保障性租赁住房融资项目成功落地实施。更早前，中铁信托发布消息称，2022年上半年，为多个保障性租赁住房项目提供金融服务，惠及群众10000余户。

就信托房地产业务方向及布局住房租赁市场的举措，中信信托有关人士对本报记者表示，中国银保监会关于规范信托公司信托业务分类有关事项的通知》正式发布，划定了信托业务三大分类、25个业务品种，信托公司未来展业方向和工具方案均得以明确。在房地产信托领域，房地产金融环境稳定向好的背景，结合信托业务三分类政策，信托公司在房地产领域可发挥的作用更加多样化，在特殊资产服务、破产隔离、保障性租赁住房、消费型不动产公募REITs等领域将迎来新的业务机会。

在袁吉伟看来，这些领域有很大潜力，但对于专业运营的要求更大，投资周期更长，回报可能更低，需要专业人员参与，涉及募集中长期资金，未来仍需要专业能力和投研方面需要提升。

“与传统的商品住宅开发相比，在央行、银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（下称‘17条’）等政策支持下，住房租赁领域的融资政策更为宽松，市场规模也有望进入快速上升通道，对于传统房企来说是积极谋求转型发展的重要选择方向。”中诚信托研究员韩鸣飞在《从“17条”看住房租赁市场的信托业务机遇》这篇研报中还提出，信托公司应聚焦项目的投融资需求充分挖掘业务机会，通过股权投资、信托融资、资产证券化等模式参与项目开发运营或收购，并且严格筛选项目区位和交易对手，综合考虑项目退出手段，其中，住房租赁项目的区位选择尤为重要。首先，信托公司应聚焦一二线核心城市开展业务；其次，住房租赁项目的区位选择也应科学精准。

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