一、交房时开发商需要给业主哪些证件
交房时开发商需要给业主以下证件：
1. 《住宅质量保证书》，这是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，其中应明确住宅的结构、部件、设施等的保修范围和保修期限等重要内容。
2. 《住宅使用说明书》，该文件对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
3. 《竣工验收备案表》，它表明该房屋已经经过相关部门的验收合格，各项指标达到交付标准。这是证明房屋质量合格的重要文件。
4. 实测面积测绘报告，明确房屋的实际面积情况，包括套内面积和公摊面积等，这关系到业主的实际权益，如物业费、取暖费等的计算依据。
二、开发商违约合同作废吗
开发商违约并不必然导致合同作废。
（一）一般情况下，如果开发商违约，合同不会自动作废。合同另一方可以要求开发商承担违约责任，违约责任的承担方式有多种，比如要求开发商继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等。例如，开发商未按照合同约定的交房时间交房，购房者可以要求开发商按照合同约定支付违约金，同时要求其尽快交房。
（二）但是在某些特殊情形下，合同可能会被解除（并非作废概念）。如果开发商的违约行为致使合同目的无法实现，例如开发商将房屋卖给多个买家，导致购房者无法取得房屋产权，这种情况下购房者有权解除合同，并要求开发商承担违约责任，赔偿损失等。
所以，开发商违约时，要根据违约的具体情况以及对合同履行的影响程度等来确定合同的效力及相应的处理方式。
三、开发商宣传与实际不符是否是欺骗
开发商宣传与实际不符可能构成欺骗。
从法律角度看，如果开发商在宣传过程中故意提供虚假信息或者隐瞒重要事实，误导消费者做出购房决策，这就可能被认定为欺诈行为。例如，开发商宣传小区配套有大型高端商场、优质学校等设施，但实际交房时根本没有这些设施或者设施与宣传严重不符。
判断是否构成欺骗需考虑几个方面：一是宣传内容是否属于对购房决策有重大影响的关键信息，像房屋的面积、户型结构、周边环境等；二是开发商是否存在主观故意，即明知宣传内容不实还进行宣传；三是消费者是否因为这种不符的宣传遭受了损失，如经济上的损失或者生活便利性上的重大不利影响。
如果开发商宣传与实际不符构成欺骗，消费者有权依据相关法律法规要求开发商承担相应的法律责任，如赔偿损失、解除购房合同等。
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来源：临律-开发商宣传与实际不符是否是欺骗，开发商宣传与实际不符找哪个部门