一、房产买卖合同无效的认定
房产买卖合同无效的认定需依据相关法律规定和具体情形，主要有以下几种情况：
一是主体不适格。比如，出卖人并非房屋的所有权人，未获得合法授权便出售房屋；或者购房者不具备相应的民事行为能力，如未成年人独立签订购房合同且法定代理人未追认。
二是存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形。若一方通过欺诈手段，故意隐瞒房屋的重大瑕疵或真实情况，诱使对方签订合同；或者以胁迫方式迫使他人签订购房合同，违背对方真实意愿，此类合同可认定无效。
三是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。例如，买卖双方为逃避债务或其他非法目的，串通签订虚假的房产买卖合同。
四是违反法律法规的强制性规定。如所售房屋属于法律禁止交易的范围，像未依法取得房屋产权证书的房屋进行买卖等。
五是损害社会公共利益。若房产买卖行为严重影响社会公共秩序或公共利益，合同也会被认定无效。
二、房屋买卖合同怎么签生效
房屋买卖合同的生效需满足以下条件：
一是主体合格。买卖双方需具备相应的民事行为能力，能独立实施民事法律行为。一般来说，完全民事行为能力人可独立签订合同，限制民事行为能力人签订需经法定代理人追认，无民事行为能力人签订则无效。
二是意思表示真实。双方签订合同应出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。
三是内容合法。合同条款不得违反法律法规的强制性规定，不得违背公序良俗。例如，约定的房屋用途必须符合法律规定和规划要求。
四是形式合法。房屋买卖合同一般应采用书面形式，明确约定房屋的基本信息、价格、付款方式、交房时间等重要条款，双方签字或盖章确认。
只要房屋买卖合同同时满足上述条件，自双方达成合意并签字或盖章时起，合同即依法生效，对双方当事人均具有法律约束力。
三、房屋买卖哪个合同无效
以下几种常见情形下的房屋买卖合同可能被认定为无效：
1. 一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益。例如，卖方故意隐瞒房屋已被抵押的事实，且该行为损害了国家相关利益。
2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如买卖双方为逃避债务，恶意串通签订虚假的房屋买卖合同，将房屋过户以转移财产，损害了债权人利益。
3. 以合法形式掩盖非法目的。例如，表面上是房屋买卖，实际上是为了规避限购政策等非法目的而签订的合同。
4. 损害社会公共利益。若房屋买卖涉及到违反公共规划、危害公共安全等损害社会公共利益的情况，合同无效。
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。例如，买卖农村宅基地上的房屋给非本集体经济组织成员，因违反相关法律规定而无效。
在房屋买卖中，当事人应确保合同的签订符合法律规定和公序良俗，避免出现合同无效的情形，以保障自身合法权益。
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