一、怎么判断是回迁房还是商品房
判断是回迁房还是商品房可从以下方面着手：
1.房屋性质与来源：回迁房是因城市建设、土地开发等原因进行拆迁后，安置给被拆迁人居住使用的房屋。其土地性质可能是划拨或出让。而商品房是房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后开发建设，面向社会公众销售的房屋。
2.产权情况：回迁房的产权相对复杂。部分回迁房有完整产权，可正常上市交易；但有些回迁房可能在一定期限内限制交易，或需补缴土地出让金等费用后才能办理完整产权。商品房则具有完整产权，只要符合相关规定，随时可上市交易。
3.价格差异：通常回迁房价格低于同地段的商品房。因为回迁房的建设目的主要是安置被拆迁人，成本相对较低。
4.房屋质量与配套：一般而言，商品房在规划设计、施工质量和配套设施上更注重品质和居住体验，建设标准较高。回迁房可能因成本和建设周期等因素，在质量和配套上稍逊一筹，但也并非绝对。
5.交易合同：购买商品房时，签订的是由住建部门统一印制的商品房买卖合同。而回迁房交易合同可能因情况不同而有所差异，可能涉及拆迁安置协议等相关文件。
二、怎么看商品房和安置房
商品房和安置房在多个方面存在差异，可从以下角度分析：
产权方面，商品房拥有完整产权，能自由上市交易、抵押、继承等。而部分安置房可能存在产权限制，比如一些安置房在规定期限内不能上市交易，只有满足一定条件后才可以获得完整产权进行交易。
交易风险上，商品房的交易流程规范，风险相对低。开发商有相关资质和手续，购房合同受法律严格保护。安置房交易则有较多不确定性，如可能存在房主违约风险，因房价上涨，原房主可能反悔不卖；还有产权纠纷风险，部分安置房产权不清晰，可能涉及多个共有人。
质量和配套方面，商品房开发商为了提升竞争力，通常在建筑质量、小区配套、物业服务上投入较大。安置房主要是为了安置特定群体，在建筑标准和配套设施上可能相对薄弱，不过也有一些质量和配套较好的安置房项目。
价格方面，商品房价格受市场供求、地段等因素影响，一般价格较高。安置房因土地性质和政策因素，价格相对较低，对购房者有较大吸引力。
三、怎么知道房子是商品房还是安置房
可以通过以下方式判断房子是商品房还是安置房：
1.查看产权证书：商品房的产权证书较为完整，购房者拥有完全产权，可自由交易、抵押。安置房的产权情况相对复杂，有的是完全产权，有的可能存在交易时间限制或补交土地出让金等情况。仔细查看产权证书上的房屋性质等相关信息，能获取重要判断依据。
2.了解土地性质：商品房一般建在出让土地上，土地出让意味着开发商已向政府缴纳土地出让金。而安置房的土地性质可能是划拨，划拨土地上的房屋在交易时可能需额外缴纳土地出让金。可到当地国土资源部门查询土地性质。
3.考察房屋建设情况：商品房的建设通常由专业开发商主导，注重房屋品质、小区配套和环境打造。安置房主要是为了安置特定群体，建设标准和配套设施可能相对简单，可从房屋外观、小区规划等方面进行初步判断。
4.查阅房屋档案：前往当地房地产管理部门查询房屋档案，档案中会详细记录房屋的建设、审批等信息，能准确判断房屋是商品房还是安置房。
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