买到烂尾楼怎么办一生都毁了，买到烂尾楼怎么办知乎
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买期房买到烂尾楼怎么办
新房烂尾，业主该如何维权？有哪些选择和误区？这篇文章，我们好好聊聊。
一、解除《商品房买卖合同》，可行么？
不建议！
买到烂尾楼，业主最先想到的，肯定是退房退钱。房子我不要了，开发商把房款退给我就行。一拍两散，互不亏欠！想法很好，但存在两个问题！
（一）房子不是你想退，想退就能退
虽然业主与开发商签订的有《商品房买卖合同》，明确规定：延期交房XXX天，业主有权退房。
但在实践中，尤其是房地产市场低迷的当下，法院对解除购房合同的认定标准是非常严苛的。除非延期特别久（无统一、准确数字，推测至少一年半以上），法院一般只会判决开发商支付违约金，不会解除合同关系。
为何会这样？从法律角度，封土令、疫情等不可抗力因素确实客观上影响了施工。但更多的，法院是考虑了法律之外的其他因素（社会、维稳）。如果业主们都退房了，开发商、政府将面临何等局面？可想而知。
（二）退房成功，房钱两空？
若业主攻克了第一关，成功解除了与开发商的购房合同。接下来，业主要做的，就是坐等开发商退钱。此时，业主可能面临以下两种情况：
1、开发商有钱，业主成功拿回购房款。
这种业主，上辈子真是烧高香了。概率太低，跟中彩票差不多！毕竟，就是因为开发商没钱，项目才烂尾的。业主还能从开发商身上，把购房款撸走？
2、开发商没钱，业主丧失优先权
开发商欠了很多外债，可能导致破产。若破产清算，就这些外债、开发商是按照下列顺序（从前到后）清偿的：
（1）业主；
（2）施工单位；
（3）有抵押的债权；
（4）无抵押的债权
因此，若开发商破产，业主有优先受偿权。而一旦业主解除购房合同，则变为无抵押的债权人，清偿从第一顺位直接掉到最后一位。这绝不是业主希望看到的。
二、起诉要求开发商支付延期交房违约金，可行么？
可行！但建议待新房交付后再起诉！
项目没有正式交付之前，无法计算开发商违约的具体天数。因此，建议业主先别急着起诉，待项目正式交付、违约天数已定时，再诉无妨！
三、能否停贷？
虽然社会舆论一直号召，银行对烂尾楼业主停贷，待项目恢复建设后再付房贷。但从法律角度，停贷无依据。实践中，也罕有银行同意停贷的先例。
因此，业主若想停贷还需与银行多做沟通、并征得其同意（难度五颗星）。贸然停贷，将面临被银行起诉的风险。
四、媒体介入有用么？
小道消息，此类问题官媒现在是不碰的。毕竟属于敏感、负面事件，政府也在积极想办法解决。我们也不难发现，主流媒体哪个天天报道烂尾楼？敢报道的，大多是自媒体。虽然曝光率不低，但毕竟社会影响力有限！
退一步说，即使主流媒体介入了，又能起到多少作用？合作省台曾报道鑫X某盘延期交付问题，采访时开发商工作人员直接抢摄像机，把记者也弄伤了。此事当时热度不小，多家媒体转载，但最后也不了了之。因此，这类事件中，媒体的监督作用十分有限。
五、信访有用么？
小心红码！
六、业主维方式参考
起诉、媒体、信访，上文一一列举了、作用都很有限！业主想自救，最终还要靠自己！
以下，是我总结的，业主自救的大致策略、路径。涉及的法律问题并不多，仅供大家参考：
（一）成立统一的维权组织
一个人的力量是有限的，集体的力量是无穷的。因此，联合小区所有业主，成立维权组织，选举领导成员，统一思想集体行动是十分必要的。
（二）积极与政府部门沟通，了解项目真实情况
项目为何停工？开发商究竟欠了多少钱？这些问题，业主很难搞清楚。但只有了解清楚了，业主才能对症下药，提出切实可行的解决方案。
这些信息如何了解？开发商肯定不会跟你实话实说，只能找相关政府单位。
（三）制定切实可行的自救方案
各个项目，开发商欠债多少区别还是很大的。
对于那些，离交工不远、开发商欠钱不多的项目，业主自发凑钱保交房是个不错的选择。
但对那些，刚刚施工就烂尾、开发商负债累累的项目，仅靠业主自救恐怕很难，只能等政府介入或第三方收购。
以上三步看似简单，但实际操作困难重重。大多数的烂尾项目，一烂好多年，至今仍没有解决。
七、总结
我有很多关系不错的朋友，都买到了烂尾楼，甚至有人连续买房连续烂尾。他们咨询我时，都想寻求一种最快捷、有效的、放之四海而皆准的解决方法。
遗憾的是，此类问题、无论如何都很难解决。它远远超过了业主、律师、开发商、甚至是政府的能力范畴，需要大量的人力、财力、精力，再加上运气才能解决。大部分时候，业主能做的，只能是等！等开发商周转，等第三方介入，等政府给个说法！
希望所有的烂尾楼，都有个好归宿！
买到烂尾楼怎么办?
烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。买到了烂尾楼应该怎么办呢？
作为购房者来说，买房之前应该多做了解，选择靠谱、实力强大的开发商，万一真的买到了烂尾楼，也要了解基本的维权方法，尽可能减少自己的损失。这里需要了解的是，按揭贷款和分期付款这两种付款方式在遭遇烂尾时房屋的权利归属是不同的，购房者在决定维权之前应咨询专业的法律意见，总体来说，有产权在手维权更容易。
1、 业主尽可能同进退
在搞清楚产权归属、决定是否起诉发展商时，购房者应尽量与其他业主齐心一致，尽量避免出现部分业主获得赔偿、部分业主得不到赔偿的情况，这样也能获得最大限度的法律支持。
2、 尽可能减少损失
如果开发商有能力在短时间内筹措到资金让工程继续下去，不妨给他们点时间，毕竟这样会减少损失。
3、 不要急于退房
不要轻易根据合同将房子退给发展商，开发商既然没钱完成工程，很可能也没钱退给你。轻易退了房之后购房者只能拿到收据或欠条，和发展商之间的关系将由买卖关系变为债权债务关系，而根据有关法规，对楼盘有抵押权利的机构（银行）具备优先偿还权，普通消费者并不具有优先受偿的权力。
1、 选择规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商；
2、 买现房，即买即住，风险也更小；
3、 确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了；
4、 向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；
5、 了解房子是否被抵押，如有抵押要弄清抵押期限，怎样解除抵押;
6、 购买拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理。
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买到烂尾楼怎么办最有效的办法
烂尾楼业主依法维权全流程指南
一、关键时间节点锁定（维权黄金期）
1. 停工30天：立即启动证据收集
拍摄工地停工状态视频（需带时间水印）
调取住建局官网公示的预售资金监管账户余额
收集开发商发布的延期交房通知书
2. 逾期交房90天：触发法律行动条件
向开发商发送《履约催告函》（EMS公证邮寄）
向住建局申请信息公开（重点查询预售资金流向）
联合业主建立维权微信群（建议控制在200人以内）
3. 停工满6个月：启动司法程序
委托律师向法院申请财产保全（冻结开发商账户）
向银保监会举报违规放贷银行（追查资金挪用）
向公安机关报案合同诈骗（需满足开发商转移资产证据）
二、核心证据收集清单
1. 五证原件核查
登录"全国建筑市场监管公共服务平台"查询项目备案信息
重点比对《商品房预售许可证》批准范围与实际销售楼栋
2. 资金流向追踪
通过法院调查令调取预售资金监管账户流水（重点关注大额异常转账）
收集开发商关联公司股权变更记录（企查查导出企业图谱）
调取购房款POS单确认收款账户性质（是否进入监管账户）
3. 工程现状取证
无人机航拍工地全貌（每周拍摄形成进度对比图）
联系总包单位获取停工原因书面说明（需加盖公章）
收集施工方起诉开发商的案件信息（中国裁判文书网查询）
三、六步递进式维权策略
第一步：非诉谈判（12个月）
组建业主代表委员会（选举59人单数，签署授权委托书）
委托专业审计机构分析项目续建成本（通常需3050万元）
与开发商/政府/总包方开展三方会谈（全程录音录像）
第二步：行政救济（23个月）
向住建局申请"预售资金专项审计"（重点追查资金缺口）
向自然资源局举报违规挪用土地证（用于抵押融资）
向税务局检举偷逃税款（虚开发票等违法行为）
第三步：民事诉讼（36个月）
诉请选择：
① 继续履行+逾期违约金（适合有复工希望项目）
② 解除合同+购房款+利息+赔偿（适合彻底烂尾项目）
诉讼技巧：
申请先予执行（要求开发商支付过渡租金）
追加股东为共同被告（穿透公司面纱）
主张惩罚性赔偿（不超过已付房款1倍）
第四步：刑事报案（同步推进）
常见罪名：
挪用资金罪（预售资金未进监管账户）
合同诈骗罪（虚构施工进度诱骗购房）
拒不支付劳动报酬罪（拖欠工程款）
报案材料：
资金流向异常报告（银行流水红框标注）
虚假宣传证据链（宣传册与规划批复对比）
开发商转移资产证据（股权变更记录）
第五步：执行攻坚（612个月）
申请对开发商法定代表人限制高消费
查封关联公司隐形资产（车牌、商标、专利等）
参与破产重整方案表决（争取优先受偿权）
第六步：自救重生（终极方案）
业主自筹资金续建（需获得2/3以上业主同意）
引入AMC机构债务重组（典型案例：郑州永威西棠）
申请政府保交楼专项借款（需满足项目货值覆盖债务）
四、风险防控特别提示
1. 慎选维权路径
集体诉讼VS个别诉讼：100人以上案件诉讼费可减免50%
退房VS等待：2023年数据显示退房业主平均损失38%本金
2. 资金安全警戒线
监管账户余额低于项目总投资25%立即启动财产保全
开发商股东变更后3个月内必须重新核查担保措施
3. 谈判底线设置
开发商提供的实物抵债方案需评估资产变现率（商铺按5折、车位按3折折算）
政府承诺的复工时间表必须写入红头文件
五、2024年新政工具箱
1. 预售资金穿透式监管（住建部新规）
监管账户设三级预警：
① 余额低于10%亮黄灯（暂停拨付）
② 低于5%亮红灯（全面审计）
购房人可扫码查询监管账户实时余额
2. 业主代位诉讼制度（最高法院试点）
业主可代表全体债权人起诉开发商关联公司
胜诉后优先从追回款项中受偿
3. 纾困基金申请通道
申报条件：
① 项目去化率超30%
② 剩余货值覆盖续建成本1.2倍
资金使用：封闭运作、共管账户、审计跟踪
六、血泪教训总结
1. 三大作死行为
盲目信访被定性"闹访"（失去法律救济资格）
签署空白和解协议（可能被套路放弃权利）
攻击施工方设备（反被索赔）
2. 成功案例启示
武汉绿地星河绘：业主接管预售资金账户，自主招标复工
昆明别样幸福城：司法拍卖未开发土地筹集续建资金
南宁江宇世纪公馆：业主众筹2000万完成竣工验收
特别提醒：本文所述策略需结合个案情况调整，建议保留开发商每次书面承诺原件，所有通话开启自动录音功能，与政府部门沟通坚持要求书面答复。记住：烂尾楼维权是场持久战，既要敢打官司又要会算经济账，保住法律救济权利比争一时意气更重要。
买到烂尾楼怎么办就自认倒霉吗
由于开发商资金链断裂而引发的楼盘烂尾，如今仍时有发生，对于购房者来说，碰到这种情况又该怎么办呢?那么，什么是烂尾楼?如何避免买到烂尾楼?不幸买到烂尾楼又有什么解决办法呢?
烂尾原因大起底
烂尾楼，顾名思义，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
烂尾楼形成的原因可说是多种多样的，现实中包括在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工等等，都有可能导致在建楼盘烂尾。不过，其中最常见的还是因为开发商资金链条断裂，即工程未完工，开发商却拿不出钱来了，银行方面也不愿继续放贷，而项目又无法转让给其他投资人，最终就成了避之不及的烂尾楼。
遭遇烂尾楼弄清产权归属是关键
万一购房者真的遭遇了烂尾楼，首先还是要学会“自救”，通过法律手段尽可能保障自身的权益。
如果开发商宣告破产时房屋尚未建成，就会造成开发商对购房人不能履行责任。根据房屋的买受方式的不同，可以分为两种具体情况：按揭贷款买房和对卖方分期付款买房，这两种买房的方式会对房屋的产权归属会产生不同影响。因此，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。律师提醒，购买时首先要确定房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。
如果开发商破产后房已建成，购房者则可按照程序向房管部门申请办理房产证：
1.购房者应到工商行政部门，查询商品房开发企业是否按照法定程序进行了注销;
2.如已合法注销，购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证等在办证过程中需由购房者出具的资料，到房管部门申请办理房产证。房管部门经核实后，应当予以办理。
团结力量大 分步交涉维权
在搞清楚产权归属后，购房者则应尽量与其他业主一起，获得最大限度的法律支持。
首先，如果所购买的楼盘只是存在“烂尾”可能，可以尝试给开发商一点时间，如果其能在短时间内筹措到资金，完成后续工程，购房者的损失便可降到最少。
其次，若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。
另外，若决定要起诉开发商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。
如何避免买到烂尾楼?
当然，作为买房者而言，遭遇烂尾楼可能是最不愿看到的事情，购房者总是不免处于弱势地位。与其事发后费时费力维权，不如事前利用好手中的主动权，对开发商做个全面调查，未雨绸缪永远好过亡羊补牢。
通常情况下，规模大、资金雄厚、知名度高的品牌大开发商也会相对靠谱一点，而那些刚刚转型的、经验不足的中小型开发商，购房者就要加倍注意了。最为保险的方式肯定是直接买现房。如果买的是期房那么又该注意些什么呢?
1、综合考察开发商实力
开发商的开发资质等级是从注册资金、开发资历等综合来评判的。资质等级分为四个等级，一级为最高，四级为最低，如果开发商的资质是一级和二级，说明开发商的实力还是比较强的，选择这样的开发商，楼盘出现烂尾的几率是最低的。这一点是最关键的，但也是一般买房者最容易忽略的地方。
2、考察开发商的信誉
那么有些本土的的开发商，实力差一点，开发资质等级可能是三级或四级，那么是不是就一定不能买呢?也不一定!特别是地级市和县城这种地方，多数的开发商都是本土开发商，如果不买他们的，那么买房的选择余地就很小了。此时就要考察开发商的信誉。
首先看开发商口碑。本土的开发商在当地应该有一定影响力，亲朋好友对其有什么印象和看法，通过这个大概会有一点了解。另外就是了解开发商既往开发过的楼盘，向已经入住的业主了解开发商在工程质量、物业管理、是否按期交房等方面。如果不方便直接了解，大家可以去房产网站的业主论坛了解。
3、了解项目楼盘的手续
可以合法出售的房子，其项目应该“五证”齐全。“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售(预售)许可证》。购买“五证”齐全的房子，不但有利于避免烂尾楼，而且对于后期办理产权证也是有利的。如果“五证”不齐全，意味着房屋手续不全，那么办理产权证也就不会顺利，甚至会拖上许久。
4、把握合适的购房时机
据统计，房屋主体工程已经完成2/3的时候，出现烂尾的几率可一般较低。有些购房者，受到内部认购、单位团购的低价诱惑，在项目工程还没有打地基就仓促交钱。殊不知，没有动工意味着手续没到位，规划能否通过还是个未知数。特别是城中村改造的项目，无法料到的风险则更多。
来源:博引民商 张才恒
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