合伙协议中约定借用企业房地产资质进行房地产开发的，合伙协议无效?
案情简介
一、黄建平与杨胜利签订《投资协议书》，约定合伙投资开发房地产项目，借用荣欣公司的资质参与竞拍原安陆市中等技术学校护国校区的国有土地，并注册成立了郧珠公司。
二、荣欣公司向世纪公司拍得该宗土地后因无法按期支付价款，导致涉案土地被收回，房地产开发项目无法继续进行。
三、杨胜利以因黄建平未能支付投资款导致土地被收回构成违约为由向孝感市中院起诉，请求黄建平承担合伙期间费用损失及对荣欣公司的债务，并请求荣欣公司返还其已缴纳的土地出让金。黄建平提出反诉，认为涉案土地被收回系杨胜利未能按约支付投资款所致，请求杨胜利赔偿因违约行为给其造成的损失。
四、一审法院认为，二人不具备房地产开发资质，故签订的《投资协议书》无效。二人对协议无效均存在过错，但黄建平对因合伙关系造成的对外损失负主要责任，故判决部分支持杨胜利的诉讼请求，驳回黄建平的反诉请求。
五、黄建平以原判认定《投资协议书》无效错误为由向湖北省高院提起上诉，法院判决驳回上诉，维持原判。
六、黄建平不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为，黄建平、杨胜利之间属于个人借用企业房地产资质进行房地产开发，《投资协议书》违反相关法律规定无效，故判决驳回黄建平的再审申请。
裁判要点
本案中，黄建平与杨胜利约定借用荣欣公司的资质拍卖取得原安陆市中等职业技术学校护国校区的国有土地。为合伙投资开发该块土地，双方遂于2007年10月20日签订了一份《投资协议书》。从《投资协议书》约定的内容及协议的实际履行情况看，该协议系以合作开发房地产为基本内容的合同。因协议双方均为自然人，且双方投资设立的郧珠公司亦不具备房地产开发企业资质，黄建平、杨胜利在获得的土地上进行房地产开发，仍需挂靠荣欣公司进行。最高人民法院认为，上述情形属于个人借用企业房地产资质进行房地产开发，双方签订的《投资协议书》因违反相关法律规定无效，故最终驳回了黄建平的再审申请。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、合伙人约定进行房地产开发时，须保证至少有一方具备房地产开发经营资质，否则合伙协议易被认定为无效。
二、对于各合伙人均不具备房地产开发经营资质的，可合伙注册成立企业并取得房地产开发经营资质，以注册成立的企业名义从事房地产开发事业。
三、在各合伙人均不具备相应资质，又无法通过注册企业取得房地产开发经营资质的，可以考虑与具备资质的房地产开发公司合作开发房地产。值得注意的是，房地产开发公司仅出借资质参与合作开发难以被认定为合作开发一方当事人，须实际参与投资、共享利润、共担风险，才可被认定为形成了合作开发关系。
相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条 下列民事行为无效：
(一)无民事行为能力人实施的;
(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;
(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;
(五)违反法律或者社会公共利益的;
(六)经济合同违反国家指令性计划的;
(七)以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有符合国务院规定的注册资本;
(四)有足够的专业技术人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
第六十五条违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。