零首付买车，零首付买房子怎么可以零首付
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零首付是什么意思
证券时报3月14日时发布了一个消息，表示根据不完全统计，从去年12月到现在，已经有山东、新疆、吉林、山西、辽宁、青海、厦门、浙江等十多个省份的金融监管局，专门针对“零首付”购房做出了风险提示。
为啥要专门提示？
首先，根据去年5月央行和国家金融监督管理总局发的相关通知来看，国家心里的红线其实是首套房首付比例不低于15%，二手房不低于25%，即便套因城施策这个万金油，“零首付”怎么看都有些低过头了。
其次，据国信达数据发布的2024年全国法拍房大数据分析报告，去年法拍房挂拍量为657842套，同比增长51.69%。其中，仅前五位（重庆，成都，郑州，武汉，昆明）的法拍房就高达100190套。
根据中国执行信息公开网数据显示，2024年因零首付购房断供导致的房产拍卖数量同比增长了20%。
“零首付”买房这个概念，我按时间范围在百度上搜索了下，能找到的最早相关消息是2008年12月广州房地产网发的一篇综述，讲的是广州那会儿郊区部分楼盘惊现“零首付”，甚至还免税费。而它在网上真正流行起来，则是从2017年开始的。
这俩年份，前者是著名的“四万亿救市”，后者是所谓的“史上最严调控年”之一，不难看出，“零首付”购房往往出现在楼市形势不太妙的时刻。
再结合上边提到的相关数据看，不论“零首付”看起来再怎么亲民，也改变不了其高风险的本质。
这种事运气好，就躲过去了，运气不好，那就是韭菜。
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“零首付”不止一种形式，并不拘泥于开发商秀操作，比如政府也会发起。
2003年12月，当时的美国总统小布什就签署了《美国梦首付款法案》，这个是每年2亿美元的首付款资助计划，明确了会给收入低于一定水平的购房者提供首付款补贴，然后讨论已久的“零首付”也通过了。
美国当时这么搞的原因，至少是之一，就是为了让更多的家庭能够拥有自己的房子。当然这个事情从结果上来说比较微妙，因为楼市红火了几年后，次贷危机就出现了，而这个“零首付”也被认为是成因之一......
咱们近些年也有类似的“零首付”政策，不过一般都是伴随着人才或人口政策一起，增加人口的同时，还能消耗库存，两不误。
这里再举个武汉的例子。据金融界消息，今年1月26日时，武汉光谷发布了《关于持续促进东湖高新区房地产市场平稳健康发展的政策措施》，想利用9条新政，来刺激该区域的楼市。
整体内容简单来说就3点：
1、符合新九条，也就是符合楚天英才、武汉英才、应届生、多孩家庭、部分职业等等要求的购房者，可根据自身条件兑换各种首付抵扣券，理论上最高能抵29万；
2、契税、住宅专项维修资金全额补贴；
3、如果在武汉无房，购房时每个月还给500租房补贴（最多两年）。
以绿城光谷桂府为例，101平米的户型，首付大概20万，理想状态下，人才补贴10万+ 应届生5万+职业补贴5万+旧房换新3万=23万。
嘿嘿，不仅“零首付”，还倒赚3万。
看起来是笔好买卖，每日经济新闻2月27日消息是分析人士认为这个政策是有机会促进观望的买家加速入场的，而根据房天下的数据，刚进入3月时，东湖高新区的新房均价超过了2.1万一平，环比上涨了1%。
但问题是，不少人买房最后是要变现的，而上边说的似乎和二手房没啥关系。
房天下数据显示，目前东湖高新区二手房均价1万6一平出头，而且从去年9月到现在就一直这个水平，不为政策所动。
换句话说，新房好不容易薅来几十万补贴，结果一交房，补贴没了不说，由于二手均价明显低于新房，变相让每个月的还款也变多了......
这肥肉，好像终究也没能咽下去的样子。
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如果说人才购房政策是无意识设置的“零首付”，都可能让购房者掉进陷阱之中，那一些房企精心包装下所推出的“零首付”，简直就是明晃晃的镰刀了。
华声在线去年6月就报道过，当时长沙就有不少楼盘推出了“零首付”活动，宣称“无需首付即可签约”“月供开发商垫付”等，就好像天上掉馅饼一样。
但很多人意识不到，馅饼里面包的，是铁，会砸死人的。
举个例子，一套标价200万的房源，通过高评高贷，将房屋价格评估到接近350万，贷款合同价虚抬至240万，购房者不仅零首付，甚至能从银行多贷出40万覆盖前两年的月供。
听起来爽吧？
实际情况是，一套只值200万的房子，一波操作，倒欠银行240万，还不算100多万的利息，按3.6%的利率算，每个月的利息接近6000！
但没办法，这种操作吸引了大批资金紧张的刚需人群，开发商和中介将类似的操作包装为“政策红利”“过村无店”等，部分楼盘的单日成交量甚至激增142%。
跟上述高评高贷类似的，还有首付分期。也就是开发商给你垫首付，分3年偿还，年利高达15%，一旦逾期，不仅面临高额违约金，严重的可能连房子都给你收了。
这还没完，骗贷置换首付听说过吗？
部分中介或者房企，以更好通过零首付政策为由，让购房者伪造流水，注册空壳公司，虚构经营，然后转头就拿着这些资料贷了几十万消费贷出来给首付，美其名曰“零首付”。
这种情况银行一旦发现，抽贷，收房，黑征信都是轻的，特定情况下搞不好还有可能从民事变刑事，一点都不好玩。
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说来说去，这各种神奇操作的背后，其实就是楼市去库存压力下的“饮鸩止渴”。在这种环境下，没有市场辨别能力的购房者基本上沦为了韭菜。
高盛近期对中国房价进行了预测，认为要到2025年年底才会企稳，其中新房这块儿，预估还有20%～25%的空间，而二手房得到2026年才会逐步平稳。
而这种时候，为了更好地转嫁风险，回笼资金，部分房企甚至会将“零首付”房源打包成理财产品，承诺高额年化收益吸引投资者，雪上加霜。
在多重压力下，一旦出现“断供潮”，就会引发房企－金融机构－购房者三重违约，可能会引发区域金融震荡，为此重庆，郑州，广州等多地已发出“零首付可能加剧楼市泡沫”的警示。
“零首付”就像兴奋剂，一针下去短期内能够刺激成交，营造一种加快去库存的景象，但兴奋剂打多了要变耐药王的，还会连带出各种副作用。
北大房地产法研究中心主任楼建波在封面新闻去年9月23日的报道中表示，是否“零首付”，最后的房款都是一样的，算利息的话，那肯定比付了首付的要多。
也就是说，“零首付”所减轻的前期压力并没有消失，而是转嫁给了贷款利息和月供，成为金融风险的隐形温床，后续如果引发断供潮，进而波及银行资产质量，最终可能形成系统性金融风险。
个人觉得，对于当下的刚需族来说，稳健，或许是最重要的。
要知道，上车的最终目的，是拥有车，而不是扒着车门一路狂飙，最终握不住被甩在路边，摔得遍体鳞伤。
要知道，楼市需要的不是兴奋剂，而是让房价回归真实价值的勇气。
要知道，免费的，才是最贵的。（米宅）
本文源自行业资讯
零首付买房
来源：环球网
【环球网财经综合报道】近日，郑州市房管局警示“零首付”“首付贷”购房风险，将对违规、违法开展“零首付”“首付贷”销售商品房、提供“零首付”“首付贷”服务的房地产开发企业、房地产中介机构依法依规予以严肃处理，情节严重的，移交有关部门依法处理。
根据住房和城乡建设部、中国人民银行、原中国银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）就明确严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为，明确严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。
在此之前，山东金融监管局也曾于2024年12月30日发布公告称，近期“零首付”购房套路时有出现，此举不但增加购房者经济负担，而且暗藏诸多风险，提醒大众提高警惕。山东金融监管局并明确揭示了高评高贷、他方垫资、偷梁换柱等三种“零首付”套路。
山东金融监管局还例举了三种“零首付”购房“套路”模式，具体包括：
一是“他方垫资”。由房地产开发企业或房地产中介机构预先垫付首付款，所谓的“零首付”只是变相将首付款进行“分期处理”，购房者需要在短期内向垫付资金方分期还款、支付利息与手续费等。
二是“高评高贷”。房屋卖方、中介机构等联合购房者做高购房合同价格，向银行贷出更多的款项来覆盖首付款，购房者需支付中介服务费，承担更多税费。
三是“偷梁换柱”。挪用其他种类贷款款项支付首付款。购房者向银行申请消费贷、装修贷等，或通过中介机构等将购房者“包装”成企业主、个体经营者向银行申请经营贷，所获贷款款项用于支付首付款、中介机构包装费用等，该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作，造成贷款期限错配，存在倒贷接续风险。
山东金融监管局还表示，“零首付”购房并未实质解决购房者资金短缺问题，反而可能增加购房成本。同时，银行机构发现首付款来源存在问题的，可能无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临“房贷两失”风险，甚至可能涉嫌骗取贷款犯罪。
零首付买房有什么套路和风险
来源：中国消费者报
“准现房，零首付，月供仅需3000元”
“真正零首付，可贷款140万左右，配合装修贷，可套现”
“高评高贷 免首付”
……
近期
网络上出现了不少
零首付、低首付购买
新房、二手房的广告宣传
《中国消费者报》记者调查发现
零首付、低首付购房套路颇多
看似轻松划算
实则增加了购房者的经济负担
暗藏诸多风险
二手房“高评高贷”
所谓“零首付”却给购房者增加负担
“零首付 9900/平 玉湖公园旁”，1月14日，莆房网“余成雄的店铺”上一则广告引起了记者的注意。记者当即联系广告标示的房产经纪人余先生。余先生自称是莆田市中意房产公司工作人员，他告诉记者，这套二手房位于湖滨小区，面积130平方米，两证齐全，实价只要9600元/平方米，可免首付，只要按期还贷即可。
莆房网“余成雄的店铺”零首付广告。资料图片
“二手房如何能做到零首付”？
余先生解释称，零首付指的是如果做按揭贷款，可以不花首付的钱，因为评估时该房源价格比实际交易价高很多。
广告中该房源总价约124万元
是否可全额贷款？
余先生称，银行只能贷款85%，若该房源评估到150万元，至少可贷127万元，超过房价。
贷款需要提供收入证明吗？
余先生告诉记者：“如果贷款20年左右、月供不超过1万元，无须开收入证明。此外，大概还要缴纳不超过5000元的贷款手续费（指评估费）、约3万元的过户契税、1%的中介费，合计应准备五六万元。如果配合装修贷，还可套现。”
房地产从业者林经理告诉记者，在二手房交易过程中，一套房源一般会有网签价、评估价、实际成交价3种价格。
一般情况下，购房者会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案，网签价的高低决定了购房者要缴纳税费的多少。评估价则是房产评估公司评估的房源市场价格，购房者用该价格向银行申请贷款，评估价决定了购房者能够从银行申请到多少贷款。
为了方便购房者多贷款、以尽量少的首付款买房，从而实现房产交易，一些中介会联合卖方、评估机构进行“高评高贷”，恶意抬高房屋的市场评估价，隐藏实际成交价。
实际中是如何操作的呢？
一般会采取阴阳合同的方式来实现目的
即买卖双方签署两份购房合同
一份代表被做高的房价，用来获取高额贷款；另一份代表实际成交价。具体操作时，一般通过评估公司将房价高评，高评的部分刚好可以补足15%的首付款，使购房者能够获得实际交易价100%以上的贷款，从而实现所谓的零首付。
这样操作下来的“零首付”
真的能实惠购房么？
林经理表示，零首付其实增加了购房者的负担。为了覆盖首付款做高购房合同价格，购房者需要按照更高的价格支付相应的税费，由于评估费、中介服务费、税费都是按房价比例支付的，基数增加，购房者就需要承担更多的税费。另外，贷款总额增加，购房者还要支付更多利息。
低首付只是多贷款
新房零首付、低首付套路多
存借贷安全隐患
记者看到这样一则广告：“福州滨江左岸售楼处——零首付。”1月14日，记者拨打网页上福州滨江左岸售楼处的电话咨询购房事宜。一名自称姓邱的置业顾问回答记者称，目前，二期房源价位为1.3—1.4万元/平方米，6月交房。之所以能够“零首付”是由于当时该项目备案价为2万多元，按备案价卖就会产生差价，可以做到“高贷”。届时购房款可以全部做成贷款，如果贷款30年，月供只要三四千元，无须首付。于是，记者与邱先生约好看房时间。
挂断电话后不久，记者又接到邱先生的电话，其称二期售价还是1.7万元，尚未下调。但零首付是之前的政策，现在没有了。邱先生告诉记者，暂时先别来看房了。
记者了解到，针对市场上部分中介机构和自媒体有关福州滨江左岸项目“购房零首付”“高评高贷”的说法，福州滨江左岸运营商曾于2024年9月26日发布声明称，该项目自恢复销售以来，一直严格遵守房地产行业以及银行机构的相关法律法规及政策。相关网签、备案、按揭、新增预售证等相关事项均可正常办理，并无违规情况出现。据该声明透露，该项目历史遗留了部分“工抵房”，抵房方为了快速回笼资金所采取的任何销售方式、购房承诺等，均是其个人或机构行为，福州滨江左岸运营商并未参与。
其他房地产项目是否也存在类似问题？
记者看到某套房子网上挂出的一则广告：“福州金地自在城 2室2厅1厨1卫 总价65万元左右 首付0元。”1月14日，记者按照网站提示拨打了咨询电话。针对零首付问题，售楼中心彭先生向记者表示，之前65平方米的房源因为总价低，可以零首付，但实际也要首付1至2万元。现在主要销售户型为82平方米的房源，每平方米七八千元，总价约50万至60万元，正常首付要支付房款的15%，约9万元。如果客户需要的话，实际首付可以做到只要两三万元。实际上总价都一样，低首付只是多贷款。
有房子网金地自在城项目零首付网页。资料图片
记者致电福州万科城市花园网上售楼中心电话，接待员欧先生告诉记者，“正常首付比例是15%，但这个项目可以做低首付，如80万元的房子，首付只要5万元，剩下的75万元全部做贷款。”记者质疑：80万元的房子按规定至少要首付12万元，只付5万元银行能通过吗？欧先生称，银行方面可以通过，首付不足15%的部分相当于开发商帮忙垫付，购房者只需按贷款75万元还贷即可。
开发商帮忙垫付是什么意思？
福州西湖附近的贝壳房产中介陈先生告诉记者，福州有的楼盘项目会采取与第三方合作的形式实现购房零首付、低首付，第三方代为垫付首付款，但购房者在指定期限内要向第三方还清代垫首付款。
记者了解到，2024年下半年以来，福州不少开发商推出了低首付的促销手段，有的楼盘还打出了“免首付”“0资金、0税费”等促销广告。业内人士指出，目前，市场上零首付、低首付多是分期付首付，拉长首付款支付周期，或者由开发商垫付部分首付，这种做法的实际促销效果有限。对于购房者而言，除了少数需要大笔周转资金的人来说，此类促销方式并无太大的实际优惠。开发商以分期首付促销商品房的行为，变相降低了房贷准入标准，但存在借贷安全隐患。
零首付暗藏诸多风险
购房人将面临房贷两失
金融监管总局厦门监管局调查发现
零首付购房套路
通常有以下几种模式
一是“他方垫资”
通常由房地产开发企业或房地产中介机构预先垫付首付款，所谓的零首付只是变相将首付款进行分期处理，购房者需要在短期内向垫付资金方分期还款、支付利息与手续费等。
二是“高评高贷”
即房屋卖方、中介机构等联合购房者提高购房合同价格，向银行贷出更多款项来覆盖首付款，购房者需要支付中介服务费，承担更多税费。
三是“偷梁换柱”
即挪用其他种类贷款款项支付首付款。购房者向银行申请消费贷、装修贷等，或通过中介机构等将购房者包装成企业主、个体经营者向银行申请经营贷，所获贷款款项用于支付首付款、中介机构包装费用等，该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作，造成贷款期限错配，存在倒贷接续风险。
金融监管总局厦门监管局指出，从上述模式可以看出，所谓的零首付购房并未实质解决购房者资金短缺的问题，反而可能增加购房、还款成本。银行机构发现首付款来源存在问题的，可能导致无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临房贷两失的风险；以非法占有目的骗取银行贷款的，还可能涉嫌违法犯罪。
近日
金融监管总局厦门监管局发布
关于防范零首付购房的风险提示
零首付购房活动营造出缓解首付款压力的错觉，实际仍然需要购房者以不同形式负担首付款，同时还要承担首付款相关利息、服务费、手续费等大量额外支出，实际成本可能远超银行贷款利息。消费者应谨慎对待零首付购房宣传，充分考虑自身情况，选择正规金融机构获取金融服务，理性作出选择，避免陷入债务危机。
记者/张文章
零首付的房子可以抵押贷款吗
今年，随着房地产政策不断调整优化，不少房地产开发商和房地产中介机构推出了优惠政策，在一些城市取得了一定效果。但记者注意到，最近一段时间，有些开发商和中介机构推出了“零首付”和“超低首付”等操作，吸引购房者。针对这一情况，近期，全国多地包括郑州、南宁、山东等地有关部门，陆续发布了风险提示。那么，“零首付”“超低首付”究竟是怎么回事儿呢？
“零首付”购房的真相与风险
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所谓“零首付”“超低首付”购房，一般是指购房者在没有预先投入首付款项或远低于政策规定的首付款比例款项的情况下，依赖房地产开发商或中介机构来预先垫付贷款，或者是通过虚抬房屋价格，继而从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。
最近，郑州市住房保障和房地产管理局和南宁市住房和城乡建设局先后专门针对“零首付”发布风险提示。9月以来，山东金融监管局也专门发布提示，明确指出，部分房地产开发商和中介机构为吸引购房者，推出了“零首付”购房的策略，但这种看似诱人的优惠背后，往往隐藏着巨大的金融风险，侵害消费者的财产安全和合法权益。此后，四川银行业协会也以公约的形式，要求不得以“零首付零月供”等营销噱头误导消费者。
从17万变2万 “超低首付”的暗箱操作
今年5月，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布的《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》规定，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。可见“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。那么，“零首付”“超低首付”真的可以买到房吗？
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最近一段时间，在不少社交平台上，搜索“零首付买房”或者“超低首付买房”，可以发现不少相关的页面，涉及全国多个城市的楼盘。这些“零首付”“超低首付”购房是否真的存在？为了验证这些消息，记者顺着网上的介绍，以购房者的名义，对位于郑州的几个楼盘进行了走访。
按照我国现行要求，首套房首付款比例为不低于15%、二套房首付款比例不低于25%，目前大多数城市正在执行这一比例要求，北京、上海等地首套住房最低首付款比例则为不低于20%。
而记者通过走访发现，在郑州确实有一些楼盘许诺可以用低于15%首付比例进行“超低首付”。甚至有销售人员在得知记者确实有购买意向后，直接的就给出了2万元首付的条件。
按照销售人员的介绍，首付2万的前提是，这套总价97万的户型，要按照114万的总价来签订合同和发票，这样通过签订阴阳合同、虚抬总价，可以增加银行贷款额度，相当于直接就把首付款给“贷”出来了，操作起来也完全不需要担心有问题。
房地产销售人员：不是第一家出现这种情况的，之前别人好几年前的房本早都办下来过了。不用担心，因为你的合同发票这是一致的，查以后能查出来什么？
某售房中介：又不多收你的钱，他既然敢这样，还给你开发票，开那么高的发票。既然敢跟你这样说，说明他肯定是有成功案例的。
“零首付”真的“零代价”吗？
开发商或中介机构推出优惠，无非是为了吸引购房者，加速销售回笼资金。让购房者零代价或者以最小的代价买到房，是“零首付”“超低首付”最大的噱头。但事实上，购房者真的没有代价吗？
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记者发现，使用“零首付”或者“超低首付”后，对购房人最直接的影响就是，月供和利息有了明显提高。按照销售人员展示给记者的房价计算，原价97万元按15%缴纳首付款后，剩余贷款部分是824500元，分30年偿还，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等额本息还款方式每月应还款3865.32元。如果按照房地产销售人员推荐的方式，将97万元房款全部作为贷款，则等额本息方式每月为4547元，每个月需要多还682元，提高幅度为17.6%；而如果按照等额本金的方式还款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高贷款额度后的总利息则为561731元，多出了84000多元。此外，由于在合同及发票中标注的房屋价格高于真实价格，还会在购房过程中产生额外税费。
北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：“零首付”并不会真正减轻购房者的支付负担，最终付的房款是一样的，如果再加上贷款利息，实际上最后付出去的钱肯定比付了首付要多。
“零首付”“超低首付” 存在诸多风险
目前开发商和中介机构宣传的“零首付”“超低首付”，看似是帮助购房者“提前上车”，但是实际操作下来，却是风险重重。
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广东的田先生此前看中了一套惠州的住房，急于安家的他，在本不具备购房能力的情况下，听从了销售关于使用“零首付”的建议，觉得自己可以“先上车再补票”，未来再解决还款的问题。于是，在实际只付了数千元的费用后，田先生就签订了购房合同。然而，虽然不用付首付，但每月的还款额却高了不少。由于自己当初冲动使用“零首付”购房，缺乏对后续还款的规划，没多久，他就出现了房贷逾期。
记者发现，“零首付”的方式，很容易增加购房者对自身购房能力的误判，极大增加了违约风险。
那么，银行在这一系列的过程中是否有可能审核出房屋价格方面的问题，从而避免此类现象的发生呢？为此，记者联系了当初为田先生办理贷款的银行网点的相关负责人。
某银行惠州大亚湾支行贷款业务负责人 叶经理：没这方面的要求去审核，就像去菜市场买菜一样，谁去审核价格怎么样呢？作为交易双方，以合同价为准。
实际上，根据我国《商业银行法》等法律规定，商业银行负有法定义务，审核借款人的贷款资质、担保条件及贷款用途等相关内容。同时，对于房屋价格的审核方式，业内也早已有较为成熟的机制。
北京市房地产法学会副会长 赵秀池：银行肯定要审核房屋的价值。因为房贷是以房子做抵押的，一定要对抵押物的价值进行审核。评估的时候一般是比照市场价，周边同区域的房价，当然房屋结构等各方面也要考虑，然后去做比较，来确定一个合理的住房的价格。
相关人士表示，“零首付”对于银行来说，风险同样不容小觑。少数银行由于审核不严等原因为“零首付”购房发放贷款，看似增加了业务量。但实际上，由于“零首付”常伴随着向银行提交虚假信息等骗贷手段，使得贷款流向了本不具备购房能力的人，也加剧了金融杠杆效应，使得市场波动带来的不确定性变大，令银行更有可能因借款人无法偿还或放弃偿还贷款而遭受损失，增加了坏账风险。因此，在发放贷款前，银行还应当通过审核流水、面谈、走访等手段，验证首付款来源真实性。
北京大学房地产法研究中心主任 楼建波：从整体的金融安全考虑，银行借给购房人的钱，实际上是我们普通人存在银行的钱。如果钱收不回来，最终损害的是储户的利益。
（总台央视记者 王琰 崔霞 杨潇 金晓曦 王露莹）
责任编辑：康心怡
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