一、开发商宣传与实际不符是否是欺骗
开发商宣传与实际不符可能构成欺骗。
从法律角度看，如果开发商在宣传过程中故意提供虚假信息或者隐瞒重要事实，误导消费者做出购房决策，这就可能被认定为欺诈行为。例如，开发商宣传小区配套有大型高端商场、优质学校等设施，但实际交房时根本没有这些设施或者设施与宣传严重不符。
判断是否构成欺骗需考虑几个方面：一是宣传内容是否属于对购房决策有重大影响的关键信息，像房屋的面积、户型结构、周边环境等；二是开发商是否存在主观故意，即明知宣传内容不实还进行宣传；三是消费者是否因为这种不符的宣传遭受了损失，如经济上的损失或者生活便利性上的重大不利影响。
如果开发商宣传与实际不符构成欺骗，消费者有权依据相关法律法规要求开发商承担相应的法律责任，如赔偿损失、解除购房合同等。
二、交房时开发商需要给业主哪些证件
交房时开发商需要给业主以下证件：
1. 《住宅质量保证书》，这是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，其中应明确住宅的结构、部件、设施等的保修范围和保修期限等重要内容。
2. 《住宅使用说明书》，该文件对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
3. 《竣工验收备案表》，它表明该房屋已经经过相关部门的验收合格，各项指标达到交付标准。这是证明房屋质量合格的重要文件。
4. 实测面积测绘报告，明确房屋的实际面积情况，包括套内面积和公摊面积等，这关系到业主的实际权益，如物业费、取暖费等的计算依据。
三、如何与开发商协商退定金
若要与开发商协商退定金，可从以下几方面着手：
（一）审查合同
仔细查看定金合同条款，寻找有利于自己的条款依据。例如，若合同中存在开发商未履行先合同义务的情形，像未按规定时间办理相关手续、提供准确信息等。
（二）收集证据
1. 收集开发商存在违约行为的证据，例如承诺未兑现，宣传与实际不符等情况的证据，可以是书面文件、聊天记录、宣传资料等。
2. 如果是因为自己的特殊情况无法履行合同，收集相关的证明文件，如突发重大疾病、失去购房资格等不可抗力或者意外事件的证明。
（三）主动协商
1. 以书面或面对面的方式与开发商沟通，理性陈述要求退定金的原因和依据。
2. 提出合理的解决方案，比如适当承担一定的手续费用或者补偿开发商部分损失。
（四）寻求主管部门协助
如果开发商拒绝协商或者协商无果，可以向当地的房地产管理部门等相关主管部门反映情况，寻求他们的调解和帮助。
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