一、购房认购书定金还能退吗
购房认购书定金能否退还，需根据具体情况判断：
一是认购书有效且购房者按约履行义务，因开发商原因导致无法签订正式购房合同，比如开发商未取得预售许可证等，此时购房者有权要求开发商双倍返还定金。
二是若因不可归责于双方的事由，致使商品房买卖合同未能订立，例如因政策调整导致购房者购房资格受限等，开发商应将定金返还给购房者。
三是若购房者自身原因不履行认购书约定，如在约定时间内无故不签订购房合同，这种情况下，购房者无权要求退还定金。因为定金作为一种担保方式，旨在确保合同的履行，购房者违约，定金将被没收。
总之，购房认购书定金是否能退，关键在于确定哪一方存在违约行为或者是否存在不可归责于双方的事由，需结合具体事实和相关证据进行分析判断。
二、买的期房已还贷款能否退房
买的期房已还贷款能否退房，需根据具体情况判断：
1. 若存在法定退房事由，例如开发商迟延交付房屋，经催告后在合理期限内仍未履行；或者房屋主体结构质量不合格等严重影响正常居住使用的情形，购房者有权解除购房合同并退房。这种情况下，购房者可以要求开发商退还已支付的房款及利息，赔偿损失，同时有权停止向银行偿还贷款，银行已发放的贷款由开发商直接返还给银行。
2. 若不存在法定事由，仅因购房者自身原因想要退房，一般是比较困难的。因为购房合同和贷款合同是相互独立又相互关联的两个合同，购房者与开发商签订购房合同，又与银行签订贷款合同，随意退房可能构成违约，需承担违约责任，可能要支付高额违约金等。
总之，已还贷款的期房能否退房关键看是否符合法定条件，购房者应谨慎考虑并了解相关法律规定。
三、售楼部经理能做主退房吗
售楼部经理一般不能直接做主退房。具体分析如下：
其一，从合同角度看，购房者与开发商签订的购房合同具有法律效力。退房涉及到合同的解除，需满足法定或约定的解除条件。例如，房屋存在严重质量问题影响居住安全等法定情形，或者合同中约定了如开发商逾期交房达到一定期限购房者可退房等情况。仅售楼部经理个人，无权随意决定解除已生效的合同。
其二，从权限角度讲，售楼部经理主要职责通常是销售房屋、推广楼盘等营销相关工作。涉及到退房这种重大事项，往往需要经过开发商内部一系列审批流程，比如需要上报上级领导，甚至可能需经公司高层或相关决策部门共同商议，根据具体情况来决定是否同意退房。
所以，通常情况下售楼部经理不能自行决定退房，购房者若要退房，应依据合同和法律规定，通过正规途径与开发商协商解决。
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来源：中国法院网-售楼部经理能做主退房吗，售楼部经理能给多少优惠