二手房个税怎么算，二手房个税2025年收费标准
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二手房个税谁来承担
北京的刘先生最近想买一套二手房，经过多日看房，他看中了丰台区一套面积75平方米、总价约500万元的二手房。而在看房过程中，刘先生发现，二手房交易中的税费比较复杂，比如有一项个人所得税（简称“个税”），很多房子的征收标准都不一样。刘先生想了解的是，北京二手房交易中的个税究竟要交多少？哪些情况可以免征个税呢？
解答：
在二手房交易中，个税是主要税费之一。根据相关规定，个税是一种所得税，纳税主体是卖方，税率为全额的1%或售房所得的20%，具体视房屋登记年限、卖方家庭住房情况及房屋原值信息而定。而在实际交易中，通常卖方会将税费计入房价之中，从而成为买方的一项购房成本。
对于个税如何征收，北京链家研究院分析师冷会表示，房屋持有满五年，且为售房家庭在京唯一住房的可免征个税，不能同时满足以上两个条件的均需缴纳个税。从征税标准来看，若能查到房屋原值且能提供原始契税发票，则按售房所得的20%征收个税；若无法追溯房屋原值，则按计税价的1%征收个税。
举例来看，一套房子成交价为500万元，原值为300万元，那么其所需交纳的个税为（500-300-必要成本）×20%≈40万元；如果成交价为500万元，无法追溯到房屋原值，那么所需交纳的个税为（500-本次交易的增值税及附加）×1%≈5万元。其中，“必要成本”包括本次交易的增值税及附加、原契税、装修款和贷款利息等。
值得关注的是，究竟哪些情况可以免征个税呢？对此，冷会表示，除了持有满五年且为售房家庭在京唯一住房的可免征个税外，另外还有这三种情况也可以免征个税：其一，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属免征个税；其二，夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征个税；其三，直系亲属（父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹、孙子孙女）赠与免征个税。
新京报编辑 杨娟娟 校对 赵琳
图/IC photo
二手房个税1%还是20%
根据最新的政策及搜索结果，二手房买卖的退税政策主要集中在“换购住房个人所得税退税”方面，即“卖一买一”政策。以下是具体政策要点及操作指南：
一、政策核心内容
1. 适用时间
政策执行期为2022年10月1日至2025年12月31日。在此期间内，纳税人出售自有住房后1年内重新购买住房（新房或二手房），可申请退还出售原住房时缴纳的个人所得税。
例如：2025年3月出售二手房，需在2026年3月前购买新房或二手房才能享受退税。
2. 同一城市要求
出售和重新购买的住房需在同一城市范围内（包括直辖市、副省级城市、地级市的全部行政区划）。例如，武汉市内跨区换购也符合条件。
3. 产权人关联性
出售原住房的纳税人必须是新购住房的产权人或共有产权人之一。
二、退税金额计算
退税金额根据新购住房金额与原住房转让金额的比例确定：
1. 全额退税：新购住房金额≥原住房转让金额，退还全部已缴纳的个税。
2. 按比例退税：新购住房金额＜原住房转让金额，按比例退还。
公式：退税金额=（新购住房金额÷原住房转让金额）×原住房已缴个税。
举例：
- 原住房以200万元出售，缴纳个税4万元。
- 若新购住房为250万元，可退4万元；
- 若新购住房为150万元，可退（150÷200）×4=3万元。
三、时间节点认定
1. 出售时间：以个税完税时间为准。
2. 新购住房时间：
- 二手房：以契税完税时间或不动产权证登记时间为准；
- 新房：以网签合同备案时间为准。
四、申请流程与材料
1. 申请地点**
向出售原住房时缴纳个税的主管税务机关提交申请（通常在不动产交易大厅或政务服务中心）。
2. 所需材料
- 通用材料：
- 身份证件；
- 原住房的房屋交易合同及个税完税证明；
- 《居民换购住房个人所得税退税申请表》。
- 附加材料：
- 新购二手房：房屋交易合同、不动产权证书复印件；
- 新购新房：网签备案合同。
3. 审核与到账时间
- 税务机关审核通过后，税款一般10-30个工作日内退还至指定账户。
五、注意事项
1. 时效性
若新购住房合同解除或撤销，需在次月15日内退回已退税款。
2. 材料真实性
提供虚假材料将面临法律责任，需确保信息真实完整。
3. 契税与个税区分
该政策仅针对个人所得税，契税退税需满足其他条件（如面积差、重复缴纳等）。
六、武汉本地补充
武汉市明确适用上述政策，且二手房退税需满足以下条件：
- 原住房出售时未满5年或非唯一住房，出售时已缴纳个税；
- 新购住房需在武汉市范围内，且产权人关联。
七、咨询渠道
- 电话：12366纳税服务热线；
- 线下：各区税务局办税服务厅；
- 线上：湖北省电子税务局或“武汉税务”官网查询。
建议办理前通过官方渠道确认最新政策，避免因材料不全或政策变动影响退税进度。
二手房个税减免政策
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我也有问题，向房博士提问
政策
1、你好，我们家准备买一套100多平的二手房，房龄已经满5年了，请问契税要收多少？
答：您好，据房博士了解，如果您名下无房，该二手房为您家的唯一住房，则需缴纳的契税是1.5%，否则，契税则为3%。
2、你好，我有套房子要卖，因为买家需要办贷款，所以需要我提供房产证和土地证，请问这是必须的吗？是合理吗？
答：您好，据房博士了解，这是合理的，在二手房交易中，办理贷款所需预批材料中包括卖方身份证户口薄、房屋所有权证、共有权证、国有土地使用证原件及复印件。
3、我想办商业贷款转公积金贷款，现在房产证还没有办，能不能转？
答：您好，据房博士了解，商业性住房贷款转公积金贷款要求借款申请人已领取所购住房的房屋所有权证、房屋共有权证、国有土地使用证，您的情况目前无法办理。返回无锡365房产网>>
楼盘
1、保利中央公园14号楼现在还有什么楼层的房子，均价多少？
答：您好，这里是365新房中心，保利中央公园14#楼大部分楼层均有房源，均价8300元/平。
2、华润悦府还有100平左右的小户型吗？另外，三期什么时候开盘啊？
答：您好，这里是365新房中心，华润悦府目前无小户型在售，项目三期将于下半年开盘，具体时间待定。
热点聚焦―
二手房买卖九种情况税收一览
一、满5年的普通住宅（面积小于或等于90平方米）：
1、买方唯一住房的，买方契税全额1%，否则，买方契税全额3%；
2、卖方是唯一住房的，免个税；否则，卖方个税全额1%或差额20%；
二、满5年的普通住宅（面积大于90平方米且小于144平方米）：
1、买方唯一住房的，买方契税全额1.5%，否则，买方契税全额3%；
2、卖方是唯一住房的，免个税；否则，卖方个税全额1%或差额20%；
三、满2年未满5年的普通住宅（面积小于或等于90平方米）：
1、买方唯一住房的，买方契税全额1%，否则，买方契税全额3%；
2、卖方个税全额1%或差额20%
四、满2年未满5年的普通住宅（面积大于90平方米且小于144平方米）：
1、买方唯一住房的，买方契税全额1.5%，否则，买方契税全额3%；
2、卖方个税全额1%或差额20%；
五、未满2年的普通住宅（面积小于或等于90平方米）：
1、买方唯一住房的，买方契税全额1%，否则，买方契税全额3%；
2、卖方个税全额1%或差额20%、营业税等全额5.6%；
六、未满2年的普通住宅（面积大于90平方米且小于144平方米）：
1、买方唯一住房的，买方契税全额1.5%，否则，买方契税全额3%；
2、卖方个税全额1%或差额20%，营业税等全额5.6%；
七、满5年的非普通住宅（面积大于或等于144平方米）：
1、买方契税全额3%；
2、卖方是唯一住房的，免个税；否则，卖方个税全额1%或差额20%；
3、卖方营业税等差额5.6%；
八、满2年未满5年的非普通住宅（面积大于或等于144平方米）：
九、未满2年的非普通住宅（面积大于或等于144平方米）：
1、买方契税全额3%；
2、卖方个税全额1%或差额20%、营业税等全额5.6%。
附：赠与，契税全额3%，印花税双方全额0.05%。（转让受赠房屋，按照买卖规定征收相关税费，若涉及个人所得税，按差额20%征收。）返回无锡365房产网>>
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二手房个税被中介忽悠签了
最近，北京的林女士想要“卖旧买新”置换一套两居室，她看中了东城区的一套二手房，总价900万元。不过，该房源得到明年7月房产证才满五年，中介建议她先按卖方要求交200万元定金，等到明年7月再过户，从而可以享受到“满五唯一”的税费优惠。林女士有点纠结，这样操作的话税费能省多少？过户时间距今还有近一年，会不会有什么风险？
解答：
按林女士所述的情况，中介建议她先交200万元定金，等到明年7月房子满五年了再交税过户，实际上是一种避税操作，着眼于交易税费的优惠减免，但要注意的是，这种做法有不小的风险，需要审慎考虑。
首先咱们来看，二手房满五年后再交税过户，税费究竟能省多少？实际上，如果该房源为卖方的唯一住房，“满五年唯一”与“非满五年唯一”相比，前者可以免征个税。
据麦田房产专业人士介绍，二手房交易个税的征收标准有两种，其一是有原值的情况（即卖家能提供原值凭证，或系统能查出原始的交易价格记录），个税为差额的20%，即（成交总价－房屋原值－装修费、利息等合理费用）×20%；其二是没有原值的情况，一般是按照成交总价的1%来进行征收。
由此可以看出，如果按照中介的建议来操作，林女士能省多少税费得看房源的具体情况，如果林女士想买的这套房子有原值，假设上述差额为300万元，那么个税为60万元（300×20%）；如果没有原值，那么个税则为9万元（900×1%）。
虽然最高可以省几十万，但林女士也需衡量这种操作的风险。上述专业人士指出，最大的风险是房屋被查封，如果林女士先付给了卖家200万元定金，倘若在明年7月“满五年”之前，房子就被查封了，那么林女士不但拿不到房，其定金也难以追回，只能诉讼解决。
此外，由于近一年的时间跨度较长，期间房价的变动也有可能引发风险，假如房价上涨，卖方不愿意卖了要违约，那就有可能导致合同无法履行，即使最后林女士能获得一定补偿，也错失了此前的购房机会。
新京报编辑 杨娟娟 校对 赵琳
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