一、开发商广告跟现房有误差,能否退定金
在开发商广告与现房存在误差的情况下，能否退定金需根据具体情形判断：
其一，若广告内容属于要约邀请，仅为一般性宣传，对房屋及相关设施的描述较为模糊、不确定，即使现房与广告有一定差异，一般也不构成违约，购房者可能较难据此要求退还定金。比如广告中使用“环境优美”等模糊性表述。
其二，若广告内容具体明确，对房屋的户型、面积、配套设施等作出了具体说明和允诺，且这些内容对购房者订立合同及房屋价格产生重大影响，应视为合同内容。此时，现房与广告不符构成违约，购房者有权要求退还定金。例如广告明确宣传房屋带有地下停车位，但现房并无此配置。
其三，若双方在认购协议等文件中对广告内容与实际情况不符的处理有明确约定，按约定执行。若约定开发商承担责任且退还定金的情形包含实际出现的误差情况，购房者可主张退还定金。
二、开发商延期交房构成违约责任有哪些呢
开发商延期交房构成违约，主要有以下违约责任：
一是支付违约金。根据合同约定，开发商应向购房者支付一定数额的违约金。违约金的计算方式通常在购房合同中有明确规定，可能是按照逾期交房的天数，以购房款的一定比例计算。例如，每天按照购房款的万分之一支付违约金。
二是购房者有权解除合同。如果开发商延期交房达到合同约定的解除条件，或者经购房者催告后在合理期限内仍未交房，购房者可以解除购房合同。合同解除后，开发商应退还购房者已支付的购房款，并按照合同约定承担相应的赔偿责任。
三是赔偿购房者的实际损失。因延期交房给购房者造成的实际损失，如因无法按时入住而产生的租房费用等，开发商也应予以赔偿。购房者需提供相关证据证明实际损失的存在及具体数额，以便主张赔偿。
总之，开发商延期交房需承担相应违约责任，以保障购房者的合法权益。
三、购买的房子被开发商抵押了怎么办
若购买的房子被开发商抵押了，可按以下情况处理：
一是要求开发商承担违约责任。购房合同是双方的约定，开发商私自将已售房屋抵押，构成违约。购房者可依据合同条款，要求开发商支付违约金，赔偿因此遭受的损失，比如因房屋被抵押导致的购房款利息损失等。
二是要求解除购房合同。如果开发商的抵押行为严重影响购房者的权益，使购房者的购房目的无法实现，购房者有权解除购房合同。解除合同后，开发商应退还购房者已支付的购房款及利息。
三是主张优先受偿权。在符合法定条件下，购房者的购房款支付情况等可能使其享有一定的优先受偿权，以保障自身对房屋的权益。
此外，购房者还可向相关行政部门投诉开发商的违规行为，或通过向法院提起诉讼等法律途径，维护自己的合法权益，促使问题得到妥善解决。
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