一、买房签订认购书及买房合同的注意事项有什么
签订认购书及买房合同有诸多注意事项：
认购书方面：
（一）明确约定认购款项性质。要清晰界定是定金还是预付款等，不同性质款项法律后果不同。
（二）规定具体签约时间。应明确双方后续签订正式购房合同的具体时间节点，避免一方拖延。
（三）落实违约责任。对双方未能按约定签订购房合同等情形下的责任承担作出明确规定。
买房合同方面：
（一）确认产权信息。仔细核查房屋产权是否清晰，有无抵押、查封等限制交易情形。
（二）关注房屋基本信息。包括房屋面积、户型、朝向、装修标准等是否与实际及约定相符。
（三）明确价格及付款方式。房价是否包含相关税费，付款方式、期限等需详细约定，避免后期纠纷。
（四）约定交房条件与时间。明确房屋交付的具体标准及时间节点，保障自身权益。
（五）重视违约责任条款。对双方可能出现的违约行为及相应责任承担作出详细、公平的约定。
二、我问一下房屋买卖合同在什么情况下无效
房屋买卖合同在以下几种常见情况下会被认定为无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如卖方故意隐瞒房屋已被抵押的事实，诱使买方签订购买合同，且损害了国家相关利益。
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如买卖双方为逃避债务，恶意串通签订虚假的房屋买卖合同，将房屋过户，损害债权人利益。
（三）以合法形式掩盖非法目的。如表面是房屋买卖，实际是为了转移非法所得等。
（四）损害社会公共利益。像在房屋买卖合同中约定将房屋用于违法经营活动等。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。例如，买卖的房屋属于未经审批的违章建筑，违反了城乡规划等相关法律法规。
需注意，认定合同无效需依据具体事实和法律规定进行判断。在签订房屋买卖合同时，双方应确保合同内容合法、真实，以保障自身权益。
三、如何判断房屋买卖合同的第三人是否为善意
判断房屋买卖合同中第三人是否为善意，可从以下几方面考量：
（一）是否知晓房屋的真实权利状况。若第三人在交易时不知道房屋存在权利受限情况，如已被抵押、查封或存在其他共有人等，通常可倾向认为其具有善意。例如，房屋实际已被抵押，但第三人对此并不知情。
（二）交易价格是否合理。一般来说，若第三人以明显不合理的低价购买房屋，就难以认定其为善意。合理价格应参照市场同类房屋的正常交易价格范围来确定。
（三）交易过程是否符合正常的交易习惯。比如，是否查看了房屋的相关产权证明文件，是否通过正规的中介机构或交易平台进行交易等。若第三人未履行基本的注意义务，随意进行交易，可能被认定为非善意。
（四）是否存在与出卖人恶意串通的情形。若有证据表明第三人与出卖人相互勾结，损害原房屋权利人利益，则肯定不属于善意第三人。
综合考虑以上因素，才能较为准确地判断房屋买卖合同中的第三人是否为善意。
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