不动产抵押查询怎么查，不动产抵押登记
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不动产抵押以登记为生效要件吗
鲁法案例【2025】092
（图源网络 侵删）
案情简介
陈某、董某为购买房产与某农商行与签订《个人购买借款/担保合同》，并将所购房产办理抵押。购买房产后，陈某、董某又购买车位，并将房产与车位登记在同一产权证上，且该房产系二人唯一住房。因陈某、董某贷款逾期，某农商行起诉至法院，双方达成和解协议，陈某、董某共需偿还本金687354.23元及利息，该农商行并对抵押房产享有优先受偿权。
法院审理
法官说法
法条链接
供稿：孙爱民 吴秋平 来源：高青法院 编辑：马聪聪
这样的微信聊天记录作证据更充分
不动产抵押是什么意思
鲁法案例【2025】092
（图源网络 侵删）
案情简介
陈某、董某为购买房产与某农商行与签订《个人购买借款/担保合同》，并将所购房产办理抵押。购买房产后，陈某、董某又购买车位，并将房产与车位登记在同一产权证上，且该房产系二人唯一住房。因陈某、董某贷款逾期，某农商行起诉至法院，双方达成和解协议，陈某、董某共需偿还本金687354.23元及利息，该农商行并对抵押房产享有优先受偿权。
法院审理
因陈某、董某未履行法律文书确定的义务，该案进入执行阶段。在执行过程中，法院轮候查封陈某、董某名下的上述房产及车位，该房产及车位的首封权利人为某邮储银行。经商请移送，首封法院同意由本案法院一并处置涉案房产及车位。后涉案房产、车位依法通过网络进行拍卖并成交。
涉案房产及车位涉及不同的权利主体，故产生拍卖款如何分配的问题。法院认为，拍卖款可在扣除相关费用后，依法应划分为三部分：一是陈某、董某的唯一住房租金；二是某农商行关于抵押房产的优先受偿权款项；三是某邮政储蓄银行关于首封权利人款项。法院将该分配方案告知各方当事人，各方当事人均无异议。
法官说法
不动产登记部门规定，车位无法单独办理登记。车位作为房产的附属物与房产登记在同一产权证下，故该房产应一并处置，但此时会出现抵押权范围与首封权范围不一致的情况。根据法律规定，抵押权设立后，抵押财产被添附，因添附导致抵押财产的价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。故在该案中因处置车位的价款仍应属于首封权利人。
义务人应当积极履行生效法律文书确定的还款义务，对于不履行相应义务的当事人，法院有权查封处置其名下财产。部分当事人若认为唯一住房无法执行而消极逃避，只会进一步扩大自己的损失。按照法律规定，被执行人名下唯一住房在申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房产变价款中扣除五到八年租金后，仍可以进行处置。
法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释[2020]28号）》第四十一条 抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。
抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。
抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持
供稿：孙爱民 吴秋平
转自：高青法院
来源： 山东高法
不动产抵押登记流程
“因公司经营需要办理2笔抵押业务，从进入银行到拿到不动产登记证明后放款，总用时不到1个小时。”3月18日，在灵武农村商业银行高庙支行便民服务点办理抵押登记业务的宁夏洪海再生资源回收有限公司负责人吴海强说，即时完成抵押登记并拿到贷款，少了折腾、多了效率。
今年，灵武市深化“放管服”改革，持续优化营商环境，落实“高效办成一件事”，创新推出不动产抵押登记“立等可取”服务，通过线上“互联网+不动产登记”与线下窗口服务提质增效双轨并行，将办理时限压缩至1小时内，为企业融资和群众办事提供“零等待、高效率”优质体验。
依托“互联网+金融端、直连系统”，灵武市自然资源局与中国农业银行灵武市支行、中国建设银行灵武分行等14家金融机构合作，推行“不动产登记+金融”模式，设立银行便民服务点。以往得在银行、灵武市政务服务中心之间多次往返的信贷和抵押登记业务，如今在银行便民服务点即可一站式办理，并将不动产登记证明办理时限从1个工作日压缩至1小时内，各银行可在线上实时下载电子证明，真正实现“数据多跑路，群众少跑腿”。
为满足企业群众多元化需求，灵武市不动产登记大厅所有综合窗口均可办理不动产抵押登记业务，并设立企业服务专窗，申请人现场扫描二维码即可获取登记材料清单，确保“材料一次备齐”。前台受理申请后，后台同步审核，对符合条件的即时出具不动产登记证明，将以往1个工作日的流程缩短至现场即办即取。石嘴山银行股份有限公司盐池支行工作人员办理抵押登记时，1小时内就拿到不动产登记证明。
灵武市不动产抵押登记“立等可取”服务自3月4日试运行以来，已办理抵押权首次登记206件、注销登记188件，不动产抵押登记1小时办结率首次实现100%，有效降低了企业的时间成本和人力成本，助企业融资提速。(记者 黄英)
不动产抵押解押流程
答疑意见：民法典第四百一十二条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。”该条的立法目的在于：在抵押权已经进入实现阶段，抵押物已被采取保全措施的前提下，剥夺抵押人对抵押财产孳息的收取权，转而使这部分收益进入抵押权人优先受偿的范围。这一规则有利于抵押权的实现，也能够充分发挥抵押财产担保债权优先受偿的功能。但该条强调的是抵押财产被扣押，而针对不动产（如房屋）的保全措施通常是查封。在查封尤其是“活封”的状态下，承租人可以继续占有使用房屋，仍然可以产生租金这一法定孳息。将上述规定精神类推适用于查封情形，即产生的租金收益按照民法典第四百一十二条规定精神处理，也符合上述立法目的，有利于在实现物尽其用的基础上发挥抵押权的功能作用，促进交易的便捷开展。实践中，也有类似的经验做法。比如，（2020）最高法执复169号执行裁定、上海金融法院（2021）沪74执复14号执行裁定均认为抵押权人在房屋查封后有权以房屋租金优先受偿。
需要说明的是，在破产程序中，由于破产申请受理后，人民法院应当解除对债务人的保全措施，故该条的适用前提已经不复存在，而应当适用相应的法律规定处理。另外，依照民法典第四百一十二条规定的精神，抵押不动产被人民法院查封后，抵押权并不当然及于不动产租金。这时，抵押权人就租金收取负有向不动产承租人的通知义务。抵押权人怠于通知而承租人继续向抵押人支付租金的，仍然产生相应的清偿效果。抵押权人不得主张该清偿行为无效。
问题2：人民法院受理对被执行人的破产申请后，对于被执行人采取的限制高消费措施是否应当解除？
答疑意见：依照企业破产法第十九条、《全国法院破产审判工作会议纪要》第42条的规定，人民法院裁定受理被执行人破产申请后，应当中止执行程序，解除对被执行人的财产查控措施。在此基础上，《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第十条第一款第五项规定，因破产程序，人民法院依法裁定对失信被执行人中止执行的，应当在三个工作日内删除失信信息。其基本考虑是，进入破产程序后，被执行企业被管理人接管，以督促被执行企业履行义务为目的的信用惩戒措施已无必要。对于被执行企业进入破产程序后，执行法院已经采取的限制消费措施应当如何处理问题，《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》等并未作出明确。
我们认为，人民法院受理被执行企业破产申请（被执行企业进入破产程序）后，执行法院应当解除对被执行人采取的限制消费措施。其内在逻辑与前述的应当删除失信信息有相通之处。对符合特定情形的被执行人采取限制消费措施，主要目的是防止其因高消费及非生活或者经营必需的有关消费而不当减损财产，降低其偿债能力。破产程序的功能是在企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情况下，公平清理债权债务，平等保护债权人的合法权益。依照企业破产法的相关规定，债务人进入破产程序后，由管理人接管企业，进行财产清算，管理人处置债务人财产或财产权益时应当及时报告债权人委员会或者人民法院，一般不会发生不当减损债务人财产的情况。因此，被执行企业进入破产程序后，已无必要继续对其采取限制消费措施。
问题3：房屋承租人能否对房屋征收决定提起行政诉讼？
答疑意见：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条规定：“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”该条例第二条明确被征收人即为被征收房屋所有权人，将承租人排除在外。依据上述规定，承租人一般不具有针对房屋征收决定提起行政诉讼的主体资格。但从法理上讲，与被诉行政行为是否有法律上利害关系，是判断当事人是否具备行政诉讼原告主体资格的重要标准。因此，对于执行政府规定租金标准的公有房屋承租人等人群，由于其享有法律和政策所赋予的接近于所有权权能的带有福利性的使用权，有必要赋予其针对房屋征收决定提起行政诉讼的原告主体资格。例如，“李某某诉潍坊市奎文区政府房屋征收决定案”（人民法院案例库入库编号：2024-01-3-005-002）明确，公房承租人具有对房屋征收决定提起诉讼的原告资格。
同时需指出的是，虽然一般意义上的承租人对房屋征收决定不具有提起行政诉讼的原告主体资格，但并不意味着其不能对补偿利益提起行政诉讼。如果符合行政诉讼法的相关规定，其有权提起行政诉讼。例如，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包含因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。如果承租人承租房屋用于经营，市、县级人民政府的征收行为则可能造成承租人停产停业损失，承租人有权就停产停业损失的补偿提起行政诉讼。“某茶馆诉广东省开平市人民政府不履行法定职责案”（人民法院案例库入库编号：2023-12-3-021-006）的裁判要旨也体现了上述思路。
问题4：在刑事诉讼过程中，检察院和法院先后决定对赔偿请求人逮捕，此后刑事案件以终止追究刑事责任结案的，赔偿请求人应当以哪个机关作为赔偿义务机关提出赔偿申请？
答疑意见：侵权赔偿通常遵循“谁侵权，谁赔偿”的原则，但当国家机关侵权时，由于国家机关是代表国家行使权力，按照“社会保险理论”“公共负担平等理论”，为便于受害人主张权利，国家赔偿中赔偿义务机关设定与民事诉讼中侵权主体的设定并不完全相同。
国家赔偿法第二十一条规定：“行使侦查、检察、审判职权的机关以及看守所、监狱管理机关及其工作人员在行使职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该机关为赔偿义务机关。对公民采取拘留措施，依照本法的规定应当给予国家赔偿的，作出拘留决定的机关为赔偿义务机关。对公民采取逮捕措施后决定撤销案件、不起诉或者判决宣告无罪的，作出逮捕决定的机关为赔偿义务机关。再审改判无罪的，作出原生效判决的人民法院为赔偿义务机关。二审改判无罪，以及二审发回重审后作无罪处理的，作出一审有罪判决的人民法院为赔偿义务机关。”从以上法律规定可以发现，国家赔偿以“谁侵权，谁赔偿”为一般原则，以责任后置吸收为例外。特殊情形中的赔偿责任后置吸收，是实体后置吸收与程序后置吸收的统一，且以实体后置吸收为前提，兼顾国家赔偿法救济私权与规范公权的双重宗旨，实现方便赔偿请求人申请赔偿与倒逼赔偿义务机关依法履职之间关系的平衡。
所提问题中赔偿义务机关的确定，法律并没有明确的规定，但可以按照国家赔偿法的立法目的和精神，进行目的解释、历史解释和体系解释，将法院确定为赔偿义务机关。理由如下：首先，国家赔偿法对刑事赔偿中赔偿义务机关的确定，在人身自由侵害等特定情形下，采取了赔偿责任后置原则，即在一定程序中当数个司法机关均实施了侵权行为时，由最后一道程序作出负面司法决定的办案机关作为赔偿义务机关。由于法院作出过逮捕决定，由其作为赔偿义务机关符合国家赔偿法的目的和精神。其次，如果让检察院和法院都作为赔偿义务机关，则由于赔偿义务机关不同导致赔偿请求人申请国家赔偿的程序不同，前者需要复议而后者不需要复议，从而导致赔偿请求人需要提出两次国家赔偿申请和推进两个赔偿程序，这无疑不利于赔偿请求人及时便利获得赔偿。最后，根据“社会保险理论”和“公共负担平等理论”，赔偿费用最终由国库来支付，故由最后作出逮捕决定的法院作为赔偿义务机关，既做到了便民，又没有过多增加法院的负担，最终实现了国家赔偿“诉讼经济原则”。
来源：人民法院报 编辑：石慧
被执行人借用案外人账户收款，法院能冻结收款账户吗？
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