原告上海中原某顾问有限公司(简称中原公司)诉称：被告陶某利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，①私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶某辩称：涉案房屋原产权人李某某②委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶某看了该房屋;11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶某之妻曹某某看了该房屋;11月27日，中原公司带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。
该《确认书》第2.4条约定，陶某在验看过该房地产后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。
当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
法院判决结果：
一审判决：上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决：被告陶某应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶某提出上诉。
二审判决：上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由:
二审法院生效判决认为：中原公司与陶某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
律师分析：
1、 案情小标号①处“私自与卖方直接签订购房合同”为原告提出的理由。被告并没有私下与业主成交，而是通过其他中介公司，所以该条理由不成立;
2、案情小标号②处“委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售”为被告提出的理由。正如最高院发布指导案例的指导精神：同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。因此，中原地产诉讼请求的理由不成立，被法院驳回其诉讼请求。
律师意见：
该案中法院最终的判决结果是公正合理的，并且在该领域非常典型，因此收录进了第一批指导案例对外发布。该案例对地方法院的类似案件有指导性意义，地方法院遇到同类案件时可以作为判案的参考。在实践中，中介公司若想要更好地防止客户“跳单”，可以考虑与客户签订独家代理委托书，并且支付一定的保证金。
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