一、商品房买卖合同和那个备案合同是一样的吗
商品房买卖合同与备案合同并不完全一样，存在一定区别。
商品房买卖合同是买卖双方就商品房买卖事宜达成的协议，明确了双方的权利和义务，包括房屋的基本情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等具体条款。它是确定双方交易关系的核心法律文件，是双方自愿协商一致的结果，对双方具有法律约束力。
而备案合同是在商品房买卖合同签订后，房地产开发企业按照相关规定，将合同相关信息报送房地产管理部门进行备案登记的合同。备案的目的主要是为了加强对房地产市场的监管，保障购房者的合法权益，防止开发商一房多卖等违规行为。
备案合同的内容通常与商品房买卖合同基本一致，但备案合同经过了相关部门的登记确认，具有更强的公示性和公信力。一旦合同备案，相关信息就会在房地产管理部门存档，可作为日后处理纠纷等问题的重要依据。
二、商品房买卖合同是否必须是书面的,法律上如何认定
商品房买卖合同必须是书面的，这在法律上有明确认定。
从《城市房地产管理法》相关规定来看，房地产转让，应当签订书面转让合同。商品房买卖属于房地产转让的一种常见形式，所以应当采用书面形式。
从合同性质及交易复杂性角度分析，商品房买卖涉及金额巨大，交易过程复杂，履行期限较长，且涉及诸多重要条款，如房屋价格、付款方式、交房时间、房屋质量标准等。书面合同能够明确双方权利义务，避免日后产生纠纷时难以确定各方责任。一旦发生争议，书面合同作为直接证据，有助于法院或仲裁机构准确查明事实，依法作出公正裁决。
从保护消费者权益角度出发，书面合同可使购房者在购房过程中更加审慎地考虑各项条款，保障自身合法权益。若允许口头形式，购房者可能因缺乏充分了解而陷入不利境地。
综上，商品房买卖合同必须是书面形式，这是保障交易安全和当事人合法权益的重要法律要求。
三、在什么情况下签订的房屋买卖合同是不成立的
房屋买卖合同不成立的情况主要有以下几种：
（一）当事人未就合同主要条款达成合意。例如对于房屋的位置、面积、价格等关键信息没有明确约定，双方未能形成一致意见，则合同难以成立。
（二）缺乏要约和承诺的过程。要约是一方希望与对方订立合同的意思表示，承诺是对要约的同意。若不存在有效的要约，或者一方发出要约后，另一方未作出有效的承诺，房屋买卖合同不成立。
（三）意思表示不真实。如果一方在签订合同时受到欺诈、胁迫，或者存在重大误解等情况，导致其作出的意思表示并非真实意愿，那么这样的合同可能不成立。
（四）合同主体不具备相应的民事行为能力。比如签订合同的当事人是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人，且其法定代理人未追认的，房屋买卖合同通常不成立。
（五）违反法律法规的强制性规定。若合同内容涉及违法违规行为，如买卖的房屋属于非法建筑等，该合同也不成立。
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