一、北京市房屋买卖合同范本是怎么样的
北京市房屋买卖合同通常包含以下主要内容：
**当事人信息**：明确买卖双方的姓名、身份证号、联系方式、住址等基本信息。
**房屋基本情况**：详细描述房屋的坐落位置、建筑面积、户型结构、房屋用途、产权状况等，确保房屋信息准确无误。
**房价及付款方式**：约定房屋成交价格，付款方式可以是一次性付款、分期付款或银行贷款等，并明确各付款阶段的具体时间和金额。
**交房及过户**：规定卖方交房的时间和条件，包括房屋附属设施设备的交付情况。同时，明确办理房屋产权过户手续的时间、责任及费用承担等事项。
**权利与义务**：分别阐述买卖双方在交易过程中的权利和义务，例如卖方应保证房屋产权清晰，无纠纷；买方应按约定付款等。
**违约责任**：对买卖双方可能出现的违约情形及相应的违约责任进行约定，如逾期付款、逾期交房、无法办理过户等情况的赔偿责任。
**争议解决**：一般约定如发生争议，双方可协商解决，协商不成可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。
实际使用的合同范本可能因具体情况而有所调整，建议在签订合同前咨询专业人士。
二、二手房买卖合同不成立定金应该退吗
在二手房买卖合同不成立的情况下，定金是否应退还需根据具体情形判断：
若因不可归责于双方当事人的事由，导致二手房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。例如，在签订定金合同后，因政策调整使得购房资格发生变化，导致合同无法成立，这种情况下，双方均无过错，定金应予以退还。
若因一方当事人的过错导致合同不成立，例如，出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实，使得买受人在不知情的情况下签订定金合同，后因抵押问题无法签订正式买卖合同，这种情况下，出卖人存在过错，应当双倍返还定金；反之，若买受人自身原因，如未按约定时间提供购房所需材料等导致合同不成立，出卖人有权没收定金。
总之，二手房买卖合同不成立时定金是否退还，关键在于确定合同不成立的原因以及双方是否存在过错。
三、贷款买房后转让房屋怎么变更合同
贷款买房后转让房屋变更合同，通常需按以下步骤操作：
（一）取得贷款银行同意。因房屋处于抵押状态，转让需经抵押权人即银行同意。一般要向银行提出申请，说明转让原因、受让方情况等，银行会审查受让方还款能力等，若同意，会出具相关书面文件。
（二）与受让方协商并签订转让协议。明确双方权利义务，包括房屋价格、付款方式、交房时间等具体事项，同时约定办理合同变更相关事宜及费用承担。
（三）办理合同变更手续。买卖双方携带身份证、原购房合同、银行同意转让文件、转让协议等材料，到房屋管理部门申请办理合同变更登记。房屋管理部门审核材料，符合条件的，将变更合同信息并重新签订合同。
（四）办理贷款变更或提前还贷。若银行同意贷款主体变更，按银行要求办理相关手续；若需提前还贷，还清贷款后解除房屋抵押，确保房屋产权能顺利转移。
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