一、房屋买卖合同怎么签生效
房屋买卖合同的生效需满足以下条件：
一是主体合格。买卖双方需具备相应的民事行为能力，能独立实施民事法律行为。一般来说，完全民事行为能力人可独立签订合同，限制民事行为能力人签订需经法定代理人追认，无民事行为能力人签订则无效。
二是意思表示真实。双方签订合同应出于真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺诈方有权请求撤销该合同。
三是内容合法。合同条款不得违反法律法规的强制性规定，不得违背公序良俗。例如，约定的房屋用途必须符合法律规定和规划要求。
四是形式合法。房屋买卖合同一般应采用书面形式，明确约定房屋的基本信息、价格、付款方式、交房时间等重要条款，双方签字或盖章确认。
只要房屋买卖合同同时满足上述条件，自双方达成合意并签字或盖章时起，合同即依法生效，对双方当事人均具有法律约束力。
二、预售房买卖合同是否有效
预售房买卖合同在符合一定条件时是有效的。具体分析如下：
其一，出卖人必须具备相应主体资格。开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，这是其能够进行预售活动的法定前提。若无此证，合同通常会被认定无效，但在起诉前取得该证的，可认定有效。
其二，合同内容需符合法律规定。买卖双方应就房屋的基本情况，如位置、面积、户型等作出明确约定；对房屋价格、付款方式、交房时间等重要条款也需达成一致，且这些约定不得违反法律法规的强制性规定。
其三，签订合同是双方真实意思表示。不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致合同可撤销或无效的情形。例如，开发商不能故意隐瞒房屋已抵押等重要事实，否则购房者有权主张撤销合同。
总之，预售房买卖合同只要满足上述条件，就是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
三、房产买卖合同无效的认定
房产买卖合同无效的认定需依据相关法律规定和具体情形，主要有以下几种情况：
一是主体不适格。比如，出卖人并非房屋的所有权人，未获得合法授权便出售房屋；或者购房者不具备相应的民事行为能力，如未成年人独立签订购房合同且法定代理人未追认。
二是存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形。若一方通过欺诈手段，故意隐瞒房屋的重大瑕疵或真实情况，诱使对方签订合同；或者以胁迫方式迫使他人签订购房合同，违背对方真实意愿，此类合同可认定无效。
三是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。例如，买卖双方为逃避债务或其他非法目的，串通签订虚假的房产买卖合同。
四是违反法律法规的强制性规定。如所售房屋属于法律禁止交易的范围，像未依法取得房屋产权证书的房屋进行买卖等。
五是损害社会公共利益。若房产买卖行为严重影响社会公共秩序或公共利益，合同也会被认定无效。
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