一、商品房预售合同是最终正式合同吗
商品房预售合同并非最终正式合同。具体分析如下：
一方面，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。它是在房屋尚未建成时签订的，目的是确定双方的买卖意向和主要权利义务关系。
另一方面，在房屋竣工交付后，买卖双方通常还需签订正式的商品房买卖合同。正式合同会对房屋的实际状况，如面积、质量等进行明确和细化。因为预售时，房屋的一些具体情况可能还不确定，实际交付时可能会存在一定差异。比如实测面积与预售时预测面积可能不一致，正式合同会根据实际情况对价款等条款进行调整。
综上，商品房预售合同只是一种阶段性的合同，在房屋建成交付后还需签订正式合同对相关内容进一步确定和完善，所以它不是最终正式合同。
二、商品房预售合同与正式合同一样吗
商品房预售合同与正式合同存在一定差异，主要体现在以下方面：
从合同签订时间看，商品房预售合同是在房屋尚未建成时签订的，购房者购买的是期房；而正式合同一般是在房屋建成或达到一定交付条件后签订，购买的是现房。
从合同内容来看，预售合同会着重对房屋的规划、设计、预期交付时间等进行约定，因房屋尚未实际建成，部分细节可能无法完全确定；正式合同则对房屋的实际状况，如具体的面积、质量等有更明确、详细的约定。
从法律风险角度，预售合同的风险相对较高。由于房屋未建成，可能存在开发商资金链断裂、工程烂尾等风险，导致购房者无法按时获得房屋；正式合同签订时，房屋状况相对明确，风险相对较低。
不过，商品房预售合同也是合法有效的合同，在符合法定条件下，预售合同可依法转为正式合同，双方权利义务也会进一步明确和细化。
三、预售合同未备案能否确认合同无效
预售合同未备案不能确认合同无效。具体分析如下：
合同的效力认定应依据相关法律规定的生效要件来判断。一方面，《民法典》规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在商品房预售合同中，备案并非合同生效的法定要件。
另一方面，商品房预售合同备案主要是行政管理部门对房地产市场进行监管的一种行政手段，其目的在于规范商品房预售行为，保障购房者的权益，防止开发商一房多卖等情况的发生。虽然未备案可能会对购房者的权益产生一定风险，但这并不影响合同本身在双方当事人之间的法律效力。
只要商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，且双方具备相应的民事行为能力，那么该合同就是有效的。即使未进行备案，双方仍应按照合同约定履行各自的义务，若一方违约，另一方有权依法追究其违约责任。
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来源：临律-预售合同未备案能否确认合同无效，预售合同未备案前能不能退房