孩子没有工作买房如何贷款,买房如何贷款利息最低

孩子没有工作买房如何贷款，买房如何贷款利息最低

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买房如何贷款最划算

很多人辛辛苦苦工作就为能够买一套房，但是因为房价高昂，很多人选在贷款买房。那么买房贷款流程是怎么样的？买房有哪些注意事项？请看下文大律师网小编为大家详细介绍。

(一)楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社(部)要求房地产公司(以下简称“开发商”)提交以下资料：

1、书面申请;

2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等;

3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等;

4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

(二)发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

(三)借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);

2、婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书);

3、不低于房价30%的首付款付款凭证;但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定;购买商业门面的首付款比例不得低于40%;

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同;

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明;

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

(四)受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上;

2、房屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当;

3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年;

4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

(五)贷款审查、审批

审贷部门重点审查：

1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;

2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;

4、借款人偿还贷款本息的能力;

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。

一、谨慎选择房地产经纪机构

在选择房地产经纪机构时，要选择正规的、信用良好的房地产经纪机构。一家正规房地产经纪机构，应具有营业执照、房地产经纪机构备案证书以及一定数量的房地产经纪人。

在查看营业执照、房地产经纪机构备案证书和经纪人证书时，要注意看原件，不要看复印件，还要注意营业执照、备案证书的有效期及地址与实际状况是否相符，房地产经纪人的执业单位与执业证是否一致等情况。

二、合同签订须留心

合同是房屋买卖的有效凭据，直接关系各方当事人的权益，签署合同时务必要留心。签署合同前，应认真阅读并与其他当事人协商合同的条款或内容，特别是对自己认为应当写入合同的内容，更应充分与对方协商，达成一致意见后再写入合同，以保障自身权益。

对合同中有空白条款或内容的，应予以划去或填上内容，切忌不认真看合同就签名。不要轻信口头承诺，对于其他当事人都同意的条款，一定要写入合同中，防止其他当事人“事后不认账”。

三、售楼广告莫轻信

目前，依然有个别开发商存在夸大宣传、售楼广告与事实不符的情况，对买方造成误导，这种行为违反了房地产广告管理方面的规定，买方应当及时向工商行政管理部门反映，由工商管理部门依法进行处理。

同时要提醒消费者，《商品房买卖合同》是确定买卖双方权利义务的最重要依据，如果购房人认为广告宣传的事项是对订立合同有重大影响的，可以要求增加到合同内容中，并设定违约责任。因广告宣传与事实不符，购房人要求解除买卖合同的，可与开发商协商，协商不成的，应当通过司法途径解决。

四、电商团购要谨慎

一些开发商与电子商务平台合作，以优惠折扣方式吸引消费者。在一些电子商务平台上，有类似于“会员独享”、“网购优惠”等字眼的活动，以办理会员卡或代金券等优惠模式吸引购房人团购。在此类活动中，购房者也一定要谨慎，注意收好缴费的收据。

五、“阴阳合同”签不得

在房屋买卖交易过程中，个别当事人为逃避税费或获取高额度商业贷款，采用签订“阴阳合同”的方式办理交易手续。这种做法，不仅违反了法律的规定，还存在事实上的极大风险。根据《中华人民共和国税收征管法》的相关规定，纳税人提供虚假材料偷税漏税的，均要承担相应的行政处罚，甚至被追究刑事责任。

同时在交易过程中，一旦对方通过司法途径要求履行合同约定事项时，因虚报的内容已被房屋交易管理部门、税务部门或银行所采纳认可，当事人往往必须按照虚报的内容履行相应义务，自行承担由此造成的所有损失。

六、维权途径要选对

根据《中华人民共和国合同法》：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”、“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。依法签订的合同受法律保护，合同当事人对自己签署的合同或协议应以严肃认真的态度履行。

在合同或协议履行过程中出现矛盾纠纷时，当事人可以通过协商解决争议，协商不成的，应当按合同约定的争议解决方式通过仲裁或诉讼等途径及时处理。矛盾纠纷中较为常见的解除合同、退还定(押)金等诉求，属于民事纠纷，应当通过司法途径解决，行政机关无法也无权干预。

买房如何贷款合适

1，去售楼部看房，看房的时候记得瞅一眼售楼部里面悬挂的五证是否齐全，房子选好以后，售楼小姐就会让你签订购房意向书，没什么再挑的户型的话，就开始签字吧！

2，售楼小姐会打电话让你来售楼部缴纳首付款，然后和你签订正式的购房合同，签合同的时候重点看下交房日期，违约责任这些条款，然后开发商会给你开一个缴纳首付款的收据，记得放好，以后还会用到，等到需要办理贷款的时候，银行会要求出具首付款的发票，发票开发商开好以后一般不会给到个人，而是直接转到了银行。

3，这时候需要准备你的身份证，户口本，工作证明，结婚证或者是单身证明，银行流水。这些材料准备齐全以后，要提交到银行，他们会仔细帮你核对。

4，开发商配合你走相关的贷款手续，网签，房管局备案，这些过程都有开发商人员协助你办理的。

5，银行面前，查征信，等待审批，直到审批通过。

6，银行放款。履行交房手续

等到银行放款以后，开发商会给你开具正规的购房发票，在交房的时候会给你，另外，住房维修基金发票，验房后的三证一书都会给到你，但是房产证下来以后会直接抵押给银行，暂时你是拿不到的。

买房如何贷款,能贷多少

买房用公积金贷款和商业贷款有什么区别呢？

公积金贷款的唯一优点就是利率较低。商业贷款没有额度限制、不需要提前缴存、没有地域限制、放款时间也比公积金快。所以选择一般开发商为了尽早收款，都推荐客户使用商业贷款。

买房想要用商业贷款，具体流程是什么啊？

第一步：签约纳税 签约纳税是贷款买房流程第一步。签订《预售契约》、《买卖合同》；按开发商的具体要求缴纳首付款；与开发商各自按房价款的0．5％的额度缴纳印花税。 第二步：提交申请 贷款买房流程中最繁琐，且最重要的一步，就是提交申请。有别于住房公积金贷款买房，商业贷款买房要按规定填写及提交相关资料。（1） 填写申请资料：1、《个人住房贷款借款申请表》2、《个人住房贷款借款合同》3、《贷款房屋所有权证收押合同》4、《授权委托书》5、《承诺书》6、《谈话记录》 第二步：提交申请资料：1、申请人和配偶的身份证、户口簿、暂住证、结婚证、学历证等相关证明。2、购房协议书正本3、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等 在了解如何贷款买房的过程中会发现，和住房公积金贷款买房流程一样，办理完以上提及的贷款买房手续，则算提交申请完成，接下来就要等待银行审批。 第三步：银行审核 银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。这一步贷款买房手续是银行做主导，是关系到贷款申请成功与否的关键。第四步：签订贷款相关合同 银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。大多数人认为签订完合同之后，贷款买房流程结束。其实只算完成了贷款买房手续中绝大部分的工作，接下来还有一个步骤。 第五步：贷款人按月还款 贷款买房手续中最后一个步骤就是归还贷款。直至贷款全数归还之日，整个贷款买房流程才算真正结束。

住房商业贷款可以转成公积金贷款吗？

您好，是可以的。但您需要具备以下条件 1.您的公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态 。 2.申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上 。 3.申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力 。 4.申请人同意提供中心认可的贷款保证方式 。 5.申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务。 6.商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续 ，商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录。 另外：组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款，商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款 。

正准备买房，为什么到年底银行停止放贷了啊？

受年内5次央行降息影响，年底银行存款大量流失，导致贷款额度高度吃紧，截止当前，多数银行已经宣布11月份后随时暂停放款，能放款的银行也将于近期抬高准入门槛。今年情况有点特殊。

如果已经在银行申请个人贷款，会影响住房商业贷款吗？

肯定会有影响的。银行风控会核查的。如果两边的月供相加都没有你的月收入高那问题不大。如果比你的高问题就来了，要么申请下来的款项少，要么直接申请不通过。

房贷资料交给银行多久后银行会打电话来初审？要多久银行贷款才能下来？

银行审核时间由贷款人资信、房产年限、评估价格、贷款数额等决定，一般一周内会打电话过来，一个月到45天之内放款。

商贷时用等额本息和等额本金哪个比较划算？

个人需求不同，对应的哪个比较合适。从总还款来讲等额本金比等额本息低，但是本金前期月还款额较高，逐月降低。而本息则是平均下来的每月每月都一样的还款。在不需要提前还款和月收入稳定的情况下，建议等额本息。

按揭买房,还了3年了,不想当房奴,提前还贷划算吗?

不划算，因为你都交了3年了，银行利息前几年年基本上都交完了，后面的全是本金。不如有钱去做些投资，房贷还是慢慢还吧。

央行今年多次降息，那么新办贷款和正在还款的利息怎么计算呢？

放贷之前，利率跟着银行基准变动，以放贷当天利率为准。 放完贷款后利率变动，一般会在第二年1月1日起，随着变动后的利率变化。

本人名下有两套房子，都按揭贷款买的，现在可以买第三套吗？能贷款买吗？

国家规定，个人只能有两次贷款，禁止银行向个人发放第三次贷款（包括商业贷款和公积金贷款）。所以房子可以买，但是只能全款买房了。

房子商业贷款还未还清？想卖房，能卖吗？有什么手续？

可以卖的，手续很简单。 您只需要先去银行提前预约还款（可以是买您房子的首付款），然后拿到结清证明，撤销抵押就行，然后就可以正常交易了。 但是如果是个人或者民间抵押，就会麻烦一点，要抵押人撤销您的抵押才可以交易。

买房子想用商业贷款，商贷的利息是怎么算的?

一般是两种情况,你自己根据实际情况来套下面的公式: 1、等额本金还款法:每季还款额=贷款本金÷贷款期季数 (本金-已归还本金累计额)×季利率； 2、等额本息还款法:每月还款额=[贷款本金×月利率×(1 月利率)^还款月数]÷[(1 月利率)^还款月数-1]。

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责任编辑/xuchang

买房如何贷款能优惠

很多朋友买房的时候总是说：不断裂变贷款，那我也要还利息啊！值得做吗？他言下之意最好银行白给一笔钱才肯去投资，需要付出成本的东西他是接受不了的。

其实，真正心智成熟的人从来不单单只考虑成本，而是考虑成本收益比，如果一件事收益大于成本，就值得去做。

由此可见很多人对贷款裂变的认识还不够，为了帮助更多人认识贷款裂变的本质，我写了这一篇非常精彩的文章，内容市面少有，实用到爆！请您耐心阅读，一定受益匪浅。

01

买房贷款的本质

最近国家公布了全国平均房价首次突破1万每平方的数据，引起舆论一片哗然，大家都纷纷惊叹不知不觉房价已经这么高了。其实不止今天大家觉得房价高，20年之前很多人就觉得房价高了，大家都认为房价不能再涨，再涨就活不下去了。

如上图所示，20年之前，也就是2000年，中国平均房价874元一平方，月收入716，房价收入比1.22，真是不吃不喝也买不起房啊！高到没天理。那一年国家统计局还公布了全国房价排行榜，北京以每平方米4218.9元高居榜首。

2001年，据《北京日报》报道，北京普通职工平均年收入12000元，双职工家庭是24000元，家庭收入与房价的比为1∶14，也就是说一个家庭不吃不喝要用14年的时间才能攒足买房的钱。

当时媒体上就有人抱怨北京房价太贵了，专家称房价如果再不降的话，老百姓真的活不下去了。结果20年过去了，北京的房价涨到了每平方6.2万，而北京也变得越来越繁荣，城市不断扩大，大家不但没有活不下去，反而更多人在这里安居乐业了。

说完北京，我们再来看看全国平均房价，2000年从800多元每平方涨到今天均价1万，差不多12倍，年均增长8.5%，远比同时期2.28%的CPI涨幅要高。当然，整个过程伴随的是买房人的资产不断增值，早年贷款10万买了一套房，贷款没有翻倍，房价却翻了十几倍，赚钱真的比抢银行还快。

为什么会这样？

（中国的M2几乎长时间维持两位数字增长,货币长期通胀)

因为中国的货币一再超发，通货膨胀令到资产不断上涨，但是你的贷款却是锁定的，当年贷了多少，债务30年都不变。随着通胀进行，房价是会上涨的，简言之，债务是静止的，房价是波动式上涨的，时间一长，两者就会形成一个剪刀差，这个剪刀差就是贷款买房的利润。

试想一下，人均收入2000元一个月的年代，你贷了20万买房，月供1000元，看似好像需要30年才能还清，其实过了几年，通胀不断增加，你当初借的20万已经是一个很小的数字了，月供1000元更是微乎其微。

同样的道理，你今年月供1万，十年之后还是月供1万，但是十年之后，1万已经是一个很小的数字了。

从这里，我们可以看清贷款买房的本质：

在中国贷款买房，等于交会员费进入通货膨胀，财富二次分配俱乐部。交了首付，贷了款就是大哥的人，可以参与分钱了。

别人依靠工作，做生意，办企业实现第一次财富分配，你提前买了房，将来把房子卖给他们就可以赚走他们的钱，参与二次分配。

有人靠创造财富赚钱，有人靠转移财富赚钱，买房是懒人包，适合没有心思四处折腾的人，提前买房，等着升值，将来卖给别人，财富就转移过来了，属于easy模式，而创业做生意，混职场是hard模式，适合勤奋的人去折腾，需要面对很多挑战。

明白了这个道理，很多人马上就等不及了，往死里买啊！这是社会一个很大的bug（漏洞）啊！年轻人翻身的绝好机会！

但是除了马云这些人，普通人买房肯定很少全款的，必然要跟银行打交道。那么如何才能搞到更多、更便宜的资金呢？

别慌，下面的贷款攻略可以帮到你。

02

贷款攻略

好风凭借力，送我上青云。好风可以送你上青云，也可以将你重重地摔在地上。同样的道理，贷款杠杆可以扩大你的投资回报率，也会加大你的投资风险，关键是要合理利用，所以必须符合以下三个原则：

1、成本合理

2、期限够长

3、预留资金可以维持18个月以上的月供

本篇重点讲讲如何控制资金成本

资金是分层的，钱也是商品（同时是等价物）所以钱也是有成本的，低于按揭贷款的资金，主要来源于储蓄：

第一层资金：0~2%，来源于活期存款，闲置资金；

第二层资金：2~4%，来源于定期存款，货币基金，银行理财等；

这两层资金主要来源于六个钱包，包括你努力工作，省吃俭用得到的现金存款，公积金余额，还有你父母的储蓄。为什么说你买第一套房是最简单的？因为你动用的是你的存量资金，这部分资金拿来买房你是毫无压力的。

考虑到通货膨胀的速度，甚至你应该感到庆幸，

把钱换成砖头，一定程度上避免财富被稀释。

这当然不包括换成老家十八线县城的砖头。

而这部分资金，在你第一套房就应该全部打完，首房首贷自带三倍杠杆，多35万首付，就能多贷65万，房价预算就增加100万。如果你第一套还畏畏缩缩，子弹不打完，贷不足，那你后面要想有大的突破，异常艰难。

限购限贷总有一天会让你觉得当年真的太傻了，

而房价的涨幅会让你后悔当初没有多贷买大一点面积或者买多几套。

买房的时候，第二，第三套开始，你就需要开始动用更高成本的资金。因为靠存钱买房太慢了。外部资金，无非就是信用卡xyk，信用贷xyd，抵押贷款（如今流行的经营贷jyd），私人借贷。

我们可以进一步把资金分成如下层级：

第三层资金：4~5%，xyk，还有以税费卡，e分期为代表的可截断操作的优质xyd；

第四层资金：5%-6%，优质xyd，jyd，亲朋好友借钱；

第五层资金：6%-8%，二次抵押，以及xyd；

第七层资金：8%-10%，高评高贷、xyd;

第八层资金：10% -15%，短期拆借；

第九层资金：12%-18%，信用卡分期，不上征信xyd；

第十层资金：18%以上，民间借贷；

资金得一级级起动，先用低成本的，再用高成本的。你借的资金大寸头应该是低成本的，低风险的，而高成本的只是很少的比例，资金综合成本并不高。

例如首付要50万，40万是自有的低成本资金，另外10万是较高成本的借贷资金，两者拼成50万，然后三成首付去买150万的房子，这样的综合成本，仍然是可以接受的。

或者高成本的只是短期应急使用，后面再换成低成本的资金。例如200万的房子，二套要7成首付，而你只有80万怎么办？可以找贷款机构或者亲友借120万过来，120+80=200，全款把房子买下来之后，马上办理低息的抵押经营贷，可以贷7成获得资金140万，140万还掉120万，自己还剩20万，同时还把高息贷款置换成了低息的贷款。

还有两种情况可以裂变资金：

转贷：即按揭贷转为抵押贷。对于已经升值超过50%的房子，可以还清按揭再办抵押，回笼资金。

二次抵押：即直接把升值部分的70%再贷出来。

例如之前有个朋友，原来房子200万总价，现在已经涨到了300万，贷款还剩110万，那他应该怎么做呢？找贷款机构或银行过桥垫资还清110万，然后办理抵押贷款7成，300乘以7等于210万，210减去110等于100万，也就是他净到手100万资金。

又或者他不还清，直接办二次抵押，可以把升值部分的7成贷出来，300减去200等于100，100乘以7成等于70万。

我一直以来不建议大家高杠杆的，买房一定要量力而行，如果新手一上来就利用高成本资金甚至不惜民间借贷，不仅会吞噬利润，若碰到横盘期，一直脱离不了成本区，在黎明之前就会倒下。买房不是买彩票，而是一项非常精确的投资，一定要慎重。但是，为了对抗通胀，运用合理的杠杆是必须的。

可能有朋友会问：我贷了那么多钱，以后怎么还啊？

03

一涨解千愁

随着房子上涨，您的负债率其实在不断变小，假设您首付30万，贷款70万买100万的房子，资产负债率70%，五年后房子涨到了200万，还剩余贷款60万，此时资产负债率60除以200等于30%，负债率缩小了一半，这时你又可以把升值部分的资金裂变出来了。

房子涨一倍，资产负债率缩小一半，这是为什么中国房地产的杠杆看似很高，却一直不崩盘的原因，因为房价一直涨，很多的人负债率其实在不断下降。负债率下降之后，他们随时可以裂变贷款，最终不断地搞，形成资金循环，无限火力。

一句话，一涨解千愁，无论你贷多少钱，只要房子涨得够快，你就能再搞钱出来，一切好办。

那么中国房价还会涨吗？

成年人都知道没有一直涨的资产，中国的房价当然也不例外，但是再涨二三十年完全没问题。

从宏观来看，中国1978年到2018年40年间的经济复合增长率平均约为9.4％，按实际价值计算，中国40年来国内生产总值翻了37倍。这个世界第一人口大国实现了超长时期内经济持续超高速的增长，这绝对是一个奇迹，是史无前例的，中国人民过去积累了大量的财富，以后房价上涨有真实的购买力支撑。凭什么GDP涨了37倍，房价却不能涨十几倍？

从历史上来看，中国任何一个兴盛的王朝，地皮都是贵到飞起的，何况我们现代中国正在超越美国，重回世界经济第一。我们对中国的前景充满了无限憧憬和期待，当然，这些经济成就最终都会转化成财富储存起来，而房子就是最好的容器。

从中国人的心态来看，一个家庭辛劳一生，赚了钱，势必买上几套房子传承给后代的，所以房价虽然大家现在觉得高，但是对于赚到钱的人来讲，一点都不高，以后还会继续涨。

在文章最后，我预测一下接下来两年的楼市走势：明年中国粤港澳大湾区与长三角一体化城市群的房价会率先迎来上涨，其余城市紧随其后。

为什么2021-2022年楼市会涨？

今年股市和深圳楼市上涨是一个信号。（今年A股大幅上扬，整体涨幅10%，创业板超过50%，而深圳东莞楼市涨了30-60%）

其实截至2020年10月末，中国广义货币（M2）余额214.97万亿元，同比增长10.5%。今年年初1月末，这个数字是202.31万亿。也就是说，短短8个月，整个社会上流通的钱，增加了12万亿。试想一下，我们2008年遭遇金融危机也只是4万亿刺激救市，现在是12万亿！

如上图所示，我国从2017年开始去杠杆，连续三年M2、社会融资持续下行，但是开始2020年1月，这两个数据调头向上，不断攀升。货币如水，通货膨胀之下，人们肯定会寻求避险资产，防止现金缩水的，而房子不失为一个好选择。我已经听到货币流淌向全国的声音了，房价上涨进入了倒计时，刚需不要再等了，但愿每个人都买到好房子。

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