一、房屋买卖合同怎么认定
房屋买卖合同的认定需从多方面考量：
一是主体方面。买卖双方应具备相应的民事行为能力，能够独立实施民事法律行为。自然人需达到法定年龄且精神状态正常，法人或其他组织应合法存续并在其经营范围或权限内订立合同。
二是意思表示。双方订立合同应是真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。若一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺骗方有权请求撤销合同。
三是合同内容。合同应包含房屋基本信息，如位置、面积等；明确房屋价格、付款方式及付款时间；约定房屋交付时间及相关条件等必要条款。同时，内容不得违反法律法规的强制性规定，否则合同可能无效。
四是形式方面。虽法律对房屋买卖合同形式无严格要求，但书面形式更有利于明确双方权利义务，避免纠纷。在实际交易中，多采用书面合同形式。
二、恶意房屋买卖合同认定
恶意房屋买卖合同的认定，通常可从以下几方面判断：
其一，买卖双方是否存在恶意串通。比如，双方为逃避债务、规避税收等非法目的，虚构房屋买卖事实，签订合同。若能证明双方有通谋的故意，且该行为损害了国家、集体或第三人利益，可认定为恶意。
其二，看买受人是否存在恶意。例如，买受人明知出卖人对房屋无处分权，仍与之签订买卖合同；或者明知房屋存在纠纷、被查封等限制交易情形，仍执意购买。
其三，出卖人的主观状态也很关键。若出卖人故意隐瞒房屋的重要信息，如房屋存在质量问题、已抵押等，以欺诈手段诱使买受人签订合同，也可能构成恶意。
此外，还需结合合同的履行情况判断。若合同签订后，双方并未实际履行主要义务，或者履行行为明显不符合正常交易习惯，也可能是恶意合同的表现。在具体案件中，需综合各种因素，依据相关法律法规和证据，准确认定房屋买卖合同是否恶意。
三、口头房屋买卖合同的认定
口头房屋买卖合同的认定需综合多方面因素考量：
其一，当事人的意思表示。双方需就房屋买卖的关键要素，如房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等达成明确且一致的意思表示。若双方对这些核心内容存在模糊或重大分歧，则难以认定合同成立。
其二，实际履行情况。若一方已支付购房款，另一方已交付房屋，或者双方已履行了合同约定的部分主要义务，如办理相关产权变更手续的前期准备工作等，这可作为认定口头房屋买卖合同存在的有力证据。
其三，证人证言。若有与该交易相关的无利害关系的第三人见证双方口头约定房屋买卖事宜，其提供的客观、真实的证人证言，也能辅助认定合同的存在。
不过，需要注意的是，房屋买卖属于重大财产交易，根据相关法律规定，应当签订书面合同。口头房屋买卖合同在实践中可能面临诸多风险和不确定性，如发生纠纷时，举证难度较大。因此，在进行房屋买卖时，建议签订正式的书面合同，以保障双方的合法权益。
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来源：临律-口头房屋买卖合同的认定，口头房屋买卖合同效力判决书