商品房预售制度,预售制度什么时候开始

商品房预售制度，预售制度什么时候开始

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预售制度谁搞出来的

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

“一手交钱、一手交房”、“搞现房销售，所见即所得”……关于商品房预售制的争议，最近又热烈了起来，多年来业内关于预售制的讨论思路，在本轮楼市表现中又有了新方向。

预售制是如何形成的，实际执行中有哪些问题？取消预售制的呼声能否如愿？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？

但一种工具的使用与退出，也涉及到复杂的土壤环境，如果短期内走向另一种极端，硬着陆带来的冲击或许更不可控。

多位业内人士认为，当前环境下，彻底取消预售制并不可取，而应该收紧制度的缰绳，因地制宜、逐步推进预售制度改革，进行针对性调整与完善，加强监管，从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。

特殊的产物

在我们的常规认知里，一般认为商品房预售制度来源于香港，由“卖楼花”演变而来，即开发商在商品房建成之前，将期房预售给消费者的一种营销手段。

上世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，鉴于当时的大环境下，房企缺少资金，市场住房供应量小，为了快速增加住房供应，于是学习我国香港经验，引入了商品房预售制。

客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。“作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。”研究者任泽平表示，预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。

但是仔细研究可以发现，我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。

“本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商拿这个钱把房子建好。”李宇嘉表示。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，详细对比了我国香港“楼花”和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看，香港“楼花”还具有一定的悔约退房机制，而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。

邹琳华表示，从我国香港买卖“楼花”的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，“楼花”的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而我们的期房预售，更接近于“集资建房”，各类风险主要由购房者自负。

另一个不可忽视的结果是，“楼花”属于中杠杆、中周转模式，内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中，一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。

另一种可能

站在新的时间节点上，当预售制的历史语境已经不复存在，关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。

一种声音是，从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革，另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为，现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题，也有助于降低房企的金融属性，是众望所归。

但问题没有这么简单，现房销售制度的推进也有着客观困难。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。

“过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，如果实行现房销售，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中。”张大伟解释说，直接取消预售，会至少在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。

亿翰智库研究院于小雨、王玲则在研报中表示，当下房地产企业已然面临严峻挑战，多个房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险暴露，更快引致行业硬着陆，风险不可控。

不过对现房销售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。

早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售；2016年5月，深圳也加入了商品房现售试点的队伍。

近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售，另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则；到了2022年的首轮集中供地，北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节，且大部分地块设定的“现房销售”起始面积接近1万平方米，竞报上限趋近地块建筑面积。

即便是部分采用现房销售规则，也意味着增加了房企的开发成本。一位全国性房企的北京高管告诉记者，现房销售拉长了运营时间，中间的资金成本和营销成本都会攀升，不太好算账。

关键的一环

回归到预售制本身，其与现房销售制度均是一种工具，如何在实际执行中运用好工具，显得更为关键。

我国商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。

据李宇嘉介绍，对于预售资金监管，我国要求监管银行要招标选择，资金全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位签字之后按照工程进度支出。“有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。”他说。

在实际操作中，“大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。”北京某房企人士此前曾向21世纪经济报道记者表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。

该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。

据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及，在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。

按照新华社的报道，预售资金监管新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。

同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

此外，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。

在地方层面，近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。

比如，深圳龙岗区提出强化预售资金监管，龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管，对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。

河北沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求(征求意见稿)意见的公告》，提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：“购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除”字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。

陕西省西安市住建部门发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。严格拨付标准，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。

走向何处？

关于预售监管的解决方案，摒弃非此即彼的选择，那些理性探讨，依然值得关注。

亿翰智库指出，预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，两者之间相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和健康发展，待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。

“热点城市，热点项目，优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域。” 于小雨表示。

邹琳华则认为，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。她建议，有条件的城市可因地制宜尝试推进现售，对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。

海通证券在研报中给出了对预售制未来演变的分析，该机构认为，当前问题的根源不在于预售制度本身，而在于监管制度是否严格，在当前市场供需矛盾并没有有效解决时，一刀切修改的可能性不大。

“对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取新老划断的模式；对于短期库存较多的城市来说，更适合对存量也动手，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售，也是可选择的过渡方式。”海通证券指出。

“很多人认为要取消预售制了，但恰恰相反，现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。”李宇嘉说，从严监管，保证执行到位，这样既能把房子建好，还能最大程度降低成本。

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房地产预售制度

在2013年，香港开始要求二手房销售先行提供“实用面积”，并且同年4月，《一手住宅物业销售条例》也正式开始实施，新房只能用实用面积来标注面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价。特别是对于新房，如果不按照“实用面积”标注，还有可能吃上官司，被罚款100—500万港币，判处3—7年监禁。自此，香港房地产销售由此彻底告别“公摊”时代。香港是公摊面积的发源地，但是现在香港都已经取消了公摊面积，而我们内地的房地产行业依旧实行着公摊面积制度。可以说，最近两年关于取消公摊面积的呼声越来越高，就连人民日报都针对公摊面积发文表示公摊面积存在不一定合理，公摊面积“伤民”久矣。

其实，相比于公摊面积这个制度，现如今购房者更想取消的是商品房预售制度，因为最近两年由于楼市行情比较差，很多开发商资金链紧张甚至断裂，导致很多楼盘延期交房甚至烂尾。对于购房者来说，他们最担心的就是房子烂尾，因为烂尾房会让购房者钱房两空，特别是对于租房生活的人们，不仅每个月要还房贷，同时每个月交房租。因此，购房者最不愿意看到楼盘烂尾的，但是由于商品房预售制的存在，烂尾楼是无法杜绝的。特别是在大部分房企都面临资金链紧张的时候，延期交房和楼盘烂尾的情况层出不穷。可以说，目前楼市面临的一大问题就是楼盘烂尾问题，这是目前很多准备购房的人都担心的问题。现如今很多人在买房之前都会考虑房子烂尾的问题，这也是为什么目前很多人不愿意买房的主要原因。

对于商品房预售制，中国经济周刊报道，全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明曾表示：“前些年，房地产行业之所以能高歌猛进，其‘秘诀’就在于极高的杠杆率。依靠高杠杆，很多房地产企业盲目扩张、盲目追求规模膨胀，高风险的表现在高杠杆，但根子还是在预售制度”。也就是说，商品房预售制度是一把双刃剑，一边能够加快房企的发展，推动整个房地产行业的快速发展，一边也会导致楼盘烂尾。就像很多购房者说的那样，如果没有商品房预售制度，他们根本就不可能买到烂尾楼。而预售制度给楼市带来的好处也是显而易见的，在过去20多年我国房地产行业之所以能够高速发展，很大程度上就得益于商品房预售制度。

但是随着房地产行业的快速发展，这也意味着商品房预售制度的使命已经完成了。根据央行公布的数据显示，目前我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，不仅户均已经高达1.5套，同时超过41.5%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。另外，现如今我国住宅空置现象很严重，根据西南财经大学在2017年的调查数据显示，我国住宅总体空置率在22%左右，这已经是很高的水平了。更重要的是，随着这里面我国房地产行业的高速发展，目前我国住宅空置率肯定已经更高了。既然目前我国已经不缺住房资源了，那么为什么还要继续实行商品房预售制度呢？所以最近几年以来，社会中呼吁取消商品房预售制度的呼声越来越高。

其实，商品房预售制度对于购房者来说是一件非常不公平的事情，这不仅仅是因为楼盘烂尾的这一个原因，同时还有很多原因，比如楼盘延期交房和楼盘降配的问题。特别是楼盘降低配置这一个问题，这是大部分购房者都碰到过的情况。由于开发商卖的是期房，房子还是一个工地，所以房子和小区配置到底是什么样的完全是开发商宣传，再加上置业顾问的夸张宣传，这让购房者看到的、听到的都是心中完美的房子。但是大家都知道，哪里有这么多完美的楼盘呢？所以到了交房时，大部分购房者都会对房子不满意。如果开发商再对楼盘进行虚假宣传或者降低配置，这更会让购房者接受不了。

因此，不管是延期交房、楼盘烂尾还是降低配置和虚假宣传，这都是商品房预售制度造成的结果。如果能够取消商品预售制度、实现现房销售，不仅能够杜绝楼盘烂尾和楼盘降配的问题，同时也有助于坚持住房的消费属性，抑制其资本属性过热带来的泡沫。因此，对于商品预售制度到底该不该取消之后都有很大争议。而针对取消商品房预售制度这个问题，人民日报在《取消商品房预售制，调研可先行》一文中用“12字”明确给出了态度：取消预售制，长期看或不可免。也就是说，从长远来看，预售制度肯定会被取消的。

虽然目前商品房预售制度还没有取消的迹象，但是目前各地已经收紧对商品房预售资金的监管。另外，目前已经有一些省份开始试点现房销售了。也就是说，在取消商品预售制度这个问题上，已经有一些省份开始行动了。根据报道显示，2019年广东省出台《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。另外，2020年海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求新出让的土地建设商品房的规划的，全部要实行现房销售制度。也就是说，海南省2020年拍卖的土地以后只能以现房进行销售。

除了广东省和海南省之外，湖南省在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中也明确规定：从2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。可以看出，最近几年各地已经开始针对预售制度行动了，就算大部分省份还没有开始取消商品房预售制度的明确计划，但是各地都已经明确要求预售资金必须全程全额监管。

最近几年，社会中关于取消商品预售制度的呼声越来越高，并且每年都有专家和学者呼吁取消商品预售制度。在笔者看来，取消商品预售制度最直接受益的就是购房者，是那些还在准备买房的购房者。实行现房销售可以彻底杜绝延期交房、开发商过度承诺、住房质量不过关、烂尾等一系列问题，购房者买到的房子就是自己看到的房子。另外，取消商品预售制度可以有效降低开发商的财务杠杆，这也是一种楼市调控政策。

预售制度那么坑为啥还不废除

预售制度改革

杨晨辉

近日，取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是，预售制度本身也存在一定的问题，比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革，澎湃新闻将进行多方面探讨。

近年来，随着中央调控房地产政策的深入执行以及“房住不炒”观念深入人心，关于中国房地产未来的发展模式探讨又进入了“白热化”。随着商品房预售制度的优势作用愈渐薄弱，相应的弊端日渐突出，市场上关于取消房地产预售制的声音也逐渐放大，甚至有个别省市提出了预售证改革方案。

2018年福建住建委要求福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件。广东尝试改革商品房预售制，在深圳龙华金茂府试点现房销售项目。合肥市房产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，鼓励支持房地产开发企业实行现房销售。今年3月份海南也出台楼市新政，发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中明确提出“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”。

目前，国际社会上较为常见的商品房销售模式为预售与现售两种。预售，即开发商在商品房竣工之前将正在建设中的房子预先出售给购房之人。现售，即一手交钱一手交“房”，现售之“房”按照国家《商品房销售管理办法》规定，应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

顺应市场对商品房预售制的热议狂潮，本文将从项目、房地产开发公司以及房地产行业三个层面对于商品房预售制进行探讨。在笔者看来，取消预售制会对现有中国房地产行业带来很大的冲击。

预售制的初衷：缓解住宅严重短缺

改革开放初期，国内住宅面临严重短缺的困境，商品房市场不成熟，除了银行贷款之外缺乏充足有效的融资渠道。1994年内地从香港引进商品房预售制度，其后20多年间对我国房地产行业的快速发展起到了巨大的推动作用，解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。

根据各地方房管局上报国家统计局的数据显示，全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上。

商品房预售制在众多方面都发挥了积极作用，例如解决了商品房建设资金不足问题，加快资金周转，提升了项目IRR（Internal Rate of Return，内部收益率 ），进一步推动企业规模扩张，进而提升股东收益率等。

另一方面，我们也要看到商品房预售制度存在诸多不足之处，现实中常常发生无良开发商提前收取房款后卷款跑路、预售承诺与交房不符等诚信缺失情况，给社会带来了负面影响。2018年年初石家庄一个名为宇坤·椿萱苑楼盘项目，开发商河北杰华房地产开发有限公司在与消费者签订购房协议，购房者支付30%预收款之后，竟卷款逃走，使得购房者因此遭受了不小的损失。

项目层面影响：利润提升、推动税制变革

从项目层面来看，现房销售取代预售制无疑会使现金流归正周期延长，降低项目IRR，下面笔者将以构建模型的方式来直观阐述现售与预售之间的差异：在不考虑融资的情况下，一个10万方的住宅项目，在2020年1月份取地，3月份开工。测算前提如下：

预售制下可以在当年5月开始销售，现售制则在封顶后（2021年9月）才能销售。假设现售制下，单价提升了5%，财务最终表现如下：

通过以上数据对比，可以看出现售制下虽然对项目利润（净利率）有所提升，但项目的整体回正周期拉长一倍，IRR降低很大幅度，净现值甚至为负值。净现值是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。

预售制的取消也会对现有税金预缴制度带来一定变革，对税费的影响是双向的。

不利影响体现在，现售制下会获取总包方大量的工程款增值税专用发票，造成开发商待抵扣进项税“堆积”，进而加剧资金占用。有利影响体现在，预售制下多采用“预缴税金”的方式纳税，该种方式会导致与房地产最后清算税金存在较大差异，进而引发房地产企业与税务局的“税金博弈”，目前市场上关于此点的争议很多。而现售制下单方成本已基本核算完毕，可以尝试用清算口径计算税金，这将有效改善预缴与清算差异较大的局面。降低争议点。

公司层面影响：考验融资能力

从公司层面来看，由于预售制的存在使得房地产开发商在项目开建期间就可收到购房者的预交房款，从而能够运用这部分资金来支付工程款或是购置土地，充分发挥资金杠杆效率。如果取消预售制势必会对公司的融资管理能力、报表披露 、成本管控以及营销管理提出更高的要求。

1、有房企将出现资金链断裂的风险

房地产项目开发前期资金投入巨大，所需资金主要来源于预售房款以及金融机构贷款，但就目前情况来看监管层对房地产融资的管控将会愈加严格。

今年8月份住房城乡建设部和人民银行召集的重点房地产企业座谈会释放出“三道红线”的信号，将试点房企划分为四档并限制其有息负债年增长率，触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加，此举意在对房地产金融实施更进一步的审慎管理。

因此，在融资愈发困难的情况下，一旦取消预售制将会进一步加重开发商的融资压力，对于踩线房企而言甚至会出现资金链断裂的风险。这也就对公司的融资能力以及与总包谈判要求其垫资的能力等提出更高要求，谁的融资能力强，融资手段多，谁将立于不败之地。

当现售取代预售，再无预收房款可供开发商进行资金周转时，对于“踩线”房企而言，如何在保证不进一步增加负债规模的同时又能取得大笔融资成为重中之重。

房企应该创新多样化融资方式，而不再只是局限于通过金融机构进行债务融资，引入战略投资者也不失为一种好的融资方式。以踩线两道的阳光城为例，其通过引入泰康人寿保险有限责任公司成为战略投资者融资超30亿元。

而反观一直以来主打高端产品的泰禾集团，建造成本高、项目运转周期较长使得企业在资金方面需求较大，而其又过度依赖于有息负债，2019年年报显示，泰禾集团负债总额1911亿元，其中有息负债约为974亿元，占比超50%。综上种种都是导致泰禾集团陷入当前困境的重要因素。由此可以看出融资能力对于一家房企而言是非常重要的，当取消预售制后这一点将表现得更加突出。

2、将冲击过度依赖预售实现扩张的房企

房地产开发周期一般在18至24个月不等，跨度较长且均超过一个会计年度。在无法预售的情况下，由于不存在预收款，并且在完工状态下售房，房产卖出即可结转收入和成本，体现在资产负债表上即为资产负债规模双减小、资产负债率降低，损益表里也将不存在集中结转的情形，盈利情况将会在更长一段时期表现较差，同时现金流量表也将会在一个会计年度内存在经营性现金流为负的情形，进而使得报表整体表现不佳。

笔者同样也以上模型测算，假设该地产开发公司在2020年初总资产规模40亿，负债30亿，净资产10亿，旗下只有一个待开发项目，笔者对比了预售制和现售制下，未来几年的几项财务数据指标罗列如下：

通过对比分析发现，预售制下能迅速放大地产总资产规模，但随后会出现回落，现售制下总资产、净资产增长速度平缓。

净利润方面，在预售制下由于能提前销售，集中结转，因此能够比现售制下提早实现盈利。经营性现金净流量方面，在现售制下由于前期无收款，所以负值会更大。

由此可以看出，预售制取消给房企带来的影响将会最直观的体现在财务报表上，这对于那些过度依赖商品房预售来实现规模扩张的房企来说将是不小的冲击。

3、房企将进一步压缩成本

当现售代替预售，房产以完工状态销售时，由于无法获得预收房款，使得房企很有可能无法如期支付工程款，在与总包谈判延期支付工程款时，对方极有可能提出提高合同造价的要求，进而导致项目单方成本的增加，而在“房住不炒”政策的把控下，房企又无法通过提高房价来弥补这部分成本的增加，综合影响下将会压缩项目利润。这就要求企业提高自身成本管控能力，通过压缩成本以及合理安排付款节点等方式来对成本进行综合把控。

4、口碑差的房企“原形毕露”

预售制下房企多是通过图纸、沙盘、售楼员口述等来向消费者介绍所售房产，而在现售制下房产将以最真实的面貌呈现给消费者，如此看来这对于品牌形象好的开发商而言更有利，但那些口碑实力均差的开发商将会“原形毕露”。

然而现实是实力再强大的房企也会存在交房与宣传不符的情况，以碧桂园为例，其在2020中国房地产上市公司综合实力榜上排名第三，实力不可谓不强大，但依然每年都会出现由于交房与宣传不符而遭受投诉的情况。2018年其在江苏的某小区遭业主投诉样板间与实体房存在巨大差异，2019年又被盐城一小区业主投诉交房与宣传不符。而随着预售制的取消将会对房企的营销管理提出更高的要求，杜绝虚假夸大的宣传，同时也督促房企提高建房质量，从而树立良好的品牌形象。

进一步综合来看，预售制取消不仅会带来开发周期延长、融资成本增加、资金使用效率降低、整体盈利表现较差等不利影响，还会导致股东权益报酬率下降，阻碍企业规模扩张。

三、房地产行业层面：淘汰一批综合实力较弱的中小房企

基于前文对项目及公司层面的分析，延伸至行业层面来看，预售制的取消短期内将会降低房地产行业的利润以及IRR，加速行业分化，使得实力较强的房企处于优势地位，进而淘汰一批综合实力较弱的中小房企，通过行业内优胜劣汰的整合，使得土地、资金等稀缺资源能够向优质房企倾斜进一步完成房地产行业发展格局的调整。

综上所述，取消预售制是目前中国房地产行业改革的一种可能，未来是否执行取决于我国经济的发展和城镇化进程的完成度，但未来不论如何改革，都应该温和稳步的推进，需要全国一盘棋，设立缓冲过渡期，避免中小房企出现资金链断裂，引发系统性风险。同时要加强政府的引导作用。相信未来，行业一定能找到一条最适合自身的发展道路。

（编者注：作者为隆基泰和集团财务副总裁）

责任编辑：庞静涛

校对：丁晓

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