赵江涛律师，北京市中盾律师事务所高级合伙人，管委会副主任
基本案情
冯某某、郭某某、甲公司签订有《房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同），于合同中约定了涉诉房屋的交易条件、居间服务内容及完成标准、合同义务等。二人在甲公司提供的房屋买卖居间服务下，就涉诉房屋的出售进行磋商。郭某某于2020年12月26日在空白的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）文本中签字并交于甲公司，冯某某于2020年12月27日在上述有郭某某签字的合同文本中签字。后郭某某通过其他中介公司与案外人签订合同并将涉诉房屋出售。
冯某某主张其与郭某某的房屋买卖合同成立并生效，郭某某违约将房屋出售给案外人构成违约，应当双倍返还定金。
郭某某辩称，其与冯某某的房屋买卖合同并未成立。因其在2020年12月27日已经告知甲公司的经纪人杨某某及客户冯某某说不签约了，其已经在其他中介公司处交易涉诉房屋，但甲公司与冯某某仍然在合同中签字，同时，双方就定金、支付期限都重新进行了磋商，因此合同不能成立。
郭某某与冯某某分别于不同时间在合同上签字，冯某某签字时郭某某并不在场，对此，冯某某陈述：因为一直是由甲公司在双方间沟通，买受人与出卖人没有见过面，而且中介拿来的合同上显示郭某某已经签字了，故我方认为郭某某已经认可合同内容了。
郭某某就其在甲公司提供的合同文本中预先签字的原因陈述如下：当时我方在中介主导下已经与冯某某洽谈房屋买卖的事宜，只是一些条件还没有达成，当时我方认为一定要面签，故让中介代为保管我方签字的合同，方便正式签约，但没有让中介把合同拿给冯某某签字。当时我签字的合同手写部分已经经我确认过了。
甲公司对郭某某预先签字的情形陈述如下：当时冯某某与郭某某已经就房屋买卖达成一致意见，但这是郭某某的交易条件，满足这种条件就可以签约，如果细节谈不成，可能也无法签约。后来双方通过微信就定金变更进行沟通，甲公司仅负责传达，甲公司方认为微信上的变更内容是对合同的一个补充。
就定金的约定情况，冯某某主张，根据合同第4条约定，购房定金为100万元，于签订合同当天支付10万元，第二天支付90万，定金的约定应当以合同文本为准。郭某某则主张，依据其与甲公司的微信聊天记录，甲公司告知冯某某已经将定金变更为150万元，当天支付10万元，第二天支付140万元。
冯某某主张，其在19点签约后立即向郭某某转账支付了10万元，而郭某某系在当日21点才在其他中介公司签订合同，因此，其与郭某某签订的合同在先，且合同已经成立。
案件焦点
冯某某与郭某某之间的《北京市存量房屋买卖合同》是否成立。
裁判要旨
本案中，冯某某、郭某某与甲公司订立了居间合同，在甲公司提供的中介服务下进行订立房屋买卖合同的磋商，甲公司系接受双方委托并报告订立合同机会、提供交易媒介的中介人。中介人并非冯某某或郭某某一方或双方的代理人，仅是在二人之间起到介绍、协助、传达作用的中间人。冯某某与郭某某订立房屋买卖合同的磋商过程系：郭某某、冯某某二人并未直接进行磋商，而是分别将自己的交易条件告知甲公司，由甲公司根据双方的交易条件从中予以撮合，促成二人的房屋买卖合同订立，双方在订立合同中经历了多次口头的要约、承诺、反要约的过程，订立合同的磋商过程，均系以冯某某、郭某某分别、单方与甲公司进行沟通的方式进行。冯某某与郭某某各自的意思表示，至各自到达甲公司（经纪人）处时即发生效力。
郭某某于2020年12月26日在甲公司提供的房屋买卖合同文本中签字，系其向冯某某发出订立书面合同的要约，该要约内容具体、确定，包含了双方协商多次最终确立的主要合同内容：涉诉房屋的总价、定金金额及支付方式、尾款、支付时间及方式、过户、贷款等。该订立书面合同的要约通过甲公司，于2020年12月27日到达受要约人、承诺人冯某某。
2020年12月27日甲公司的经纪人杨某某告知郭某某合同条款（定金金额、支付方式等）发生了变化，并告知郭某某约定当晚9:30与冯某某见面签约，郭某某表示其会在9:30赶到。杨某某亦认可郭某某确已经提前向其告知要先到其他房产经纪公司去磋商订立涉诉房屋买卖合同，且案外人提供的交易条件要优于冯某某的条件。在此情况下，郭某某与冯某某就涉诉房屋买卖，仍然处于磋商的动态过程之中。郭某某有理由相信即使其与冯某某订立房屋买卖合同，签约（承诺）时间也是在9:30及以后。2020年12月27日19:03杨某某向郭某某发送了冯某某正在签约的视频，与此同时间，郭某某告知杨某某：你跟客户说不用来了，谢谢。依据交易习惯及此前郭某某告知杨某某其至其他房产经纪公司磋商的前提背景，法院认为，郭某某在19:03作出的意思表示，真实意思为撤回其向冯某某作出的、应当由甲公司传达至冯某某的要约。根据《中华人民共和国合同法》第17条之规定，要约可以撤回，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。故，郭某某撤回要约的意思表示，已经到达冯某某，发生了撤回的法律效力。退而言之，本案中，郭某某并未与杨某某或中原地产公司在居间合同之外另行订立委托合同，或者有证据显示其授权杨某某或中原地产公司作为其委托代理人与冯某某签订合同。甲公司仅是中介人，其无权替委托人作出法律行为，无权参与委托人之间的法律关系。并且，甲公司亦陈述，郭某某预先签字的情况下，如果交易的细节谈不成，也是无法签约的。
故综上，郭某某与冯某某之间的房屋买卖合同不成立。据此，冯某某要求解除合同并要求郭某某双倍返还定金作为违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。