案例分析 | 如何理解一般买受人的物权期待权,民法中的正常买受人

法律普法百科 编辑：滕玲若

案例分析 | 如何理解一般买受人的物权期待权,2020年初藤超房地产公司打算开发一个ZX楼盘，2020年3月份就将ZX楼盘发包给莫氏建设公司进行施工。后由于资金不足，在2020年10月28日便找某银行进行贷款，为了担保该笔贷款，藤超公司就将

2020年初藤超房地产公司打算开发一个ZX楼盘，2020年3月份就将ZX楼盘发包给莫氏建设公司进行施工。后由于资金不足，在2020年10月28日便找某银行进行贷款，为了担保该笔贷款，藤超公司就将ZX楼盘抵押给某银行，并且当日签订了抵押协议、办理了抵押登记。2021年1月1日，林氏集团为了办公需要，就购买了ZX楼盘的678号房间，并且当日交付了全款资金，约定该月月底交付房屋、办理过户登记。藤超公司在当月月底就交付了该678号房间，但是还是没有办理过户登记。2021年4月1日莫氏建设公司对ZX楼盘建造工程验收合格。经催告藤超公司对莫氏公司仍然有1000万的工程款到期未支付。后因为纠纷，ZX楼盘被法院依法查封。

笔者分析

对于林氏集团来说，此时此刻该如何救济自己的权利？笔者根据案情的介绍，知道林氏集团全款购买了该678号房，藤超公司也交付了该房屋，但不知道是因为什么原因一直没有办理过户登记。通常情况林氏集团能满足以下条件，则可以向法院提出执行异议排除执行，保护自己的权益。
一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
四、非因买受人自身原因未办理过户登记。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十七至二十九条，尤其是第二十八条的规定即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合上述情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。
但笔者认为林氏集团该权利不应该优先于银行的担保物权，因为林氏集团该权利只是一个一般不动产买受人的物权期待权，该权利应该属于债权请求权，它能优先于普通债权，但不应该优先于担保物权。本案中，莫氏建设公司对该工程款享有优先受偿权；某银行对该ZX楼盘享有合法的抵押权；而林氏集团如果满足上述情形，只享有对该678号房间一般买受人的物权期待权。故林氏集团对涉案不动产不享有足以排除法院的查封等强制执行的民事权益。
以上内容仅代表笔者个人观点。

撰稿：莫林泳

编辑：马晓晨

校对：杨 倩

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