随着城市化进程的加快，不仅城市的边缘在向外扩张，老旧的城区也在面临着“旧貌换新颜”。
但在这一过程中，却出现了一些问题，其中旧城区改造范围的扩大化就是明显的一点。一些地方单位在具体的执行过程中，在土地财政暴利的驱使下，滥用行政权力，盲目扩大旧城区改造范围，既造成了被征拆人的财产损失，又浪费了资源。
那么如何判断旧城区改造是否合理呢？我们主要看六点。
第一点：是否遵循旧城区改建基本原则
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。
《城乡规划法》第三十一条：“旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。”
第二点：是否符合“四规划一计划”
国务院《征补条例》第九条规定：“……确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”
“四规划一计划”更好的规范了旧城改造的实施与改造范围。比如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第七条：“……旧城区改建需要征收房屋的，发展和改革主管部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。”
第三点：是否征询被征收人改建意愿
作为社会稳定风险评估的重要事实依据和作出房屋征收的决策依据，在做出旧城改造征收决定之前，被征收人改建意见的征询就尤为重要。
如《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条：“因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿；百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。”
第四点：被征拆人是否对征收安置补偿方案行使了听证的权利
决策民主是房屋征收与补偿的首要原则，也是依法行政的需要。其次，房屋征收涉及公共利益，与被征收人有重大利害关系，直接影响着国民经济和社会发展，因此房屋征收程序中应当履行听证程序。
国务院《征补条例》第十一条：“因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”
例如：《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条：“因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合相关法律法规及本办法规定的，设区的市、县（市、区）人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。”
第五点：是否为附生效条件的补偿协议与房屋征收决定
（1）部分地方规定，房屋征收决定作出后，只有到达一定的签约比例，补偿协议才生效，否则房屋征收决定终止，协议不生效。例如，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条：“……因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的……签约比例由设区的市、县（市、区）人民政府规定，但不低于百分之八十。”
（2）部分地方规定，只有达到一定的签约比例，市、县级人民政府作出房屋征收决定。例如，《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：“实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由市、县级人民政府作出征收决定……不得低于百分之九十。”
第六点：就近安置与调换比例是否合理
国务院《征补条例》第二十一条：“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”
例如：《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“因旧城区改建征收个人住宅……由平房调换至多层住宅或者高层住宅的，分别按照建筑面积不低于1:1.2和1:1.3比例调换。具体调换比例由设区的市人民政府、旗县级人民政府根据当地实际情况确定。”
改革开放以来，我国经济建设的步伐加快，城市经济步入快速发展期，伴随而来的是城市建设的突飞猛进。大批旧城区旧建筑推倒重建，一排排崭新的建筑鳞次栉比，成为城市又一道亮丽的风景线，助推城市的繁荣与发展，也给被征拆人带来了更舒适的生活环境。旧城改造既是惠民政策，就更需规范拆迁方的行为，让被征收人受益于国家日益发展的成果。
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